涉及到買房的問題，最近王偉(化名)與女友的意見有些不一致。因為擔心稅費成本提高，王偉打算再“等一等”。女友卻希望趕在政策落地之前盡早買房，然后安心籌備兩人的婚事。隨著政策細則落地日期漸近，兩人急需盡快做出決定。
按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法，盡管有爭議，二手房交易個稅新政仍將執(zhí)行。這也意味著，二手房交易成本的提高已近在眼前，購房者的負擔無疑將會增加。但與此同時，近期部分二手房業(yè)主因急于出手而降低報價，價格“小谷底”隱現(xiàn)。在樓市調(diào)控最后一只“靴子”懸而未決之時，越來越多的購房者正面臨兩難選擇：買，還是不買？
“3·20”或是最后期限
今年3月以來，王偉和女友先后在北京的北苑、劉家窯、常營等多個區(qū)域陸續(xù)看房。由于春節(jié)后新盤供應(yīng)量較小，且兩人需要一套能夠盡快使用的婚房，因此交通便利、配套齊全的二手房成為他們的主要目標。
近期北京的二手房源釋放量較大，并不乏優(yōu)質(zhì)房源。但王偉發(fā)現(xiàn)，好房源的報價不僅高于區(qū)域平均水平，而且經(jīng)常遭遇搶購。幾番猶豫之下，王偉錯過了一些選擇，加之二手房交易稅收新政的臨近，他產(chǎn)生了暫緩買房的想法。
看到王偉猶豫不決，不僅女友著急，中介也頻頻催促，建議他在政策落地前盡快出手。其中一家中介機構(gòu)甚至明確地指出最后的大限——3月20日。在該日期之后簽約的購房者，將可能承受高額的稅賦。
中介的邏輯簡單明了：按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法，從3月底開始，“地方版”樓市調(diào)控細則將陸續(xù)出臺。買賣雙方只有在這個期限前完成網(wǎng)簽，才有可能避開高額的交易成本。
按照正常的交易流程，如果購房者選擇商業(yè)貸款，從雙方簽訂購房合同，到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽，大約需要7、8個工作日。算上周末，二手房的平均交易周期約為10天。按照這個周期計算，簽訂購房合同的時間必須提前至本月中旬。
業(yè)內(nèi)人士向記者表示，做完網(wǎng)簽通常意味著交易的完成。盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過戶等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽，交易雙方就不必再承受高額的稅收成本，除非新政有特殊規(guī)定。
“時間差”下的小算盤
考慮到房屋是生活中的大宗消費品，所以王偉并不想在剩余的幾天中倉促出手。但此時，他的女友算的卻是另外一筆賬。
按照王偉要買一套價值200萬元的房屋計算，若5年前這套房屋的價值為120萬元，根據(jù)“差價20%”的個稅新政，這筆交易需要交納的個人所得稅為16萬元。但按照“總價1%-3%”的現(xiàn)有政策，雙方需要交納的個稅最多為6萬元，最少僅為2萬元。兩者相比，相差了十幾萬之多。
對于多數(shù)支付能力不強的剛需購房者來說，為了十幾萬的交易成本，來追趕不到一周的時間差，顯然是筆劃得來的買賣。
與此同時，隨著細則出臺時間的臨近，另一個利好消息出現(xiàn)。不少中介機構(gòu)告訴王偉，一些房主為急于出手，近期開始降低報價，部分房源的報價下降了十幾萬之多。中介還額外提示，降價現(xiàn)象不會持久，一旦政策細則落地，價格將迅速回升。
鏈家地產(chǎn)的一份報告證實了這種現(xiàn)象。報告稱此前看漲樓市、高價掛牌的業(yè)主紛紛調(diào)低價格，以便順利出售。雖然價格并非低于市場價，但也能夠看出市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。
在近期中介機構(gòu)新推出的房源中，很多被掛上“急售”標簽。鏈家地產(chǎn)劉家窯門店的業(yè)務(wù)員小李表示，這類房源的報價通常比前期有所下調(diào)，且還有議價余地。他還強調(diào)，樓市調(diào)控細則出臺后，議價范圍已逐漸從此前的3萬元以內(nèi)，逐漸提高到接近10萬元。
按照王偉女友的想法，最好的機會就在近幾天內(nèi)，如果能趕在細則落地前買下一套大小合適、價位不太高的房子，也算是抄了一個小小的底。
轉(zhuǎn)瞬即逝的決策機會
事實上，梳理近期以來北京二手房價格的變動情況，會發(fā)現(xiàn)上述想法不無道理。
一位資深從業(yè)人員向記者表示，春節(jié)前夕，隨著交易量的增加，二手房價格已有小幅上漲。春節(jié)過后，樓市新政出臺預(yù)期強烈，不少業(yè)主大幅提高報價。但隨著“新國五條”及細則的出臺，市場成交量迅速擴大，房價并未明顯上漲。直到近期，政策落地時間漸近，部分業(yè)主才開始降低報價。
上述人士稱，這期間的房價走向，呈現(xiàn)出一個缺少右半邊的“幾”字型。其反映出的現(xiàn)象是：房價維持平穩(wěn)或微降，但仍處于高位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除大興區(qū)的部分區(qū)域外，當前北京五環(huán)內(nèi)二手房的單價，已經(jīng)突破3萬元大關(guān)。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，即便將來樓市調(diào)控細則落地，恐怕也難以改變房價上漲的預(yù)期。鏈家地產(chǎn)的觀點認為，一方面，剛性需求規(guī)模大，且缺乏疏導(dǎo)渠道；另一方面，房屋持有成本低，無法促使房源釋放。因此長期看，決定價格的市場供需矛盾問題仍未解決。
雖然即將出臺的政策細則可能會有“差別化”考量，如保護剛需等因素。但基于上述判斷，看漲房價的觀點仍占大多數(shù)。其中，細則出臺后引致的交易成本增加，也將成為推動房價上漲的重要原因。
多數(shù)機構(gòu)建議購房者，在綜合對價格、質(zhì)量、付款方式、升級置業(yè)空間等多因素的考察后，遇有合適時機需迅速出手。對于剛性需求來說，置業(yè)選擇更需果斷。
對于業(yè)主而言，房價上漲也并不全屬利好。隨著調(diào)控細則的落地，未來的二手房市場或迅速降溫，屆時，不少房源可能面臨有價無市的尷尬局面。偉業(yè)我愛我家的建議是，業(yè)主要審慎衡量出售房產(chǎn)的價值，避免因一味追求高價而錯失出售最佳時機。尤其是著急出售的業(yè)主，不妨通過適當降價的方法，換取快速成交。