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為期四天的2013年北京春季房地產(chǎn)展示交易會日前在北京展覽館開幕。本次房展共集結(jié)國內(nèi)外項目五百余個。圖為一名參觀者從北京春季房展會上一處海外購房移民的展示牌前走過。記者
羅曉光 攝 |
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剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會上，樓市再次成為與會嘉賓關(guān)注的焦點。十年調(diào)控的思路和出發(fā)點是什么？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用？現(xiàn)在是否到了出手購房的時機？面對這些問題，與會的開發(fā)商、企業(yè)代表與業(yè)界人士、專家學者展開了激辯。
“把脈”樓市調(diào)控思路
2月底以來，“國五條”及地方細則相繼出臺后，調(diào)控再次升級，市場和社會反應(yīng)強烈。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，“國五條”堅持了2010年“國十條”以來的調(diào)控思路，即從供和需兩端入手調(diào)控市場，一面增加普通商品房供應(yīng)，一面抑制投機、投資性需求，滿足合理的住房需求。但在秦虹看來，“國五條”和地方細則最大的問題是“細則”還不夠“細”，部分城省市目前只出臺了2013年的房價控制目標。
從2003年以來，樓市調(diào)控已經(jīng)整整十年。從抑制到刺激再到抑制，每次調(diào)控的初衷和思路究竟是什么？對此秦虹表示，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的一個組成部分，十年房地產(chǎn)市場調(diào)控服務(wù)的也是國民經(jīng)濟這個大局�！�
秦虹認為，2003年至2008年的第一輪調(diào)控是抑制供給和控制房價，主要是防止國民經(jīng)濟從偏熱走向過熱；2008年至2010年的第二輪調(diào)控是刺激房地產(chǎn)業(yè)，服從“保增長”大局。
2010年至今的第三輪調(diào)控，國家通過限購、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距、緩解社會矛盾。“房子已經(jīng)成為另一個導(dǎo)致家庭財富分配差距擴大的重要因素，隨著房價過快上漲，擁有多套房的家庭財富倍增，沒有買房的家庭，越來越買不起房子。”秦虹說。
嘉賓為調(diào)控“支招”
與會嘉賓認為，長期來看，樓市調(diào)控的行政手段有待“讓位”給市場手段。
“今天的房地產(chǎn)像一列火車一樣，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住，想勒住火車就很困難�！盨OHO中國董事長潘石屹認為，應(yīng)該用市場經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)，而非用計劃經(jīng)濟行政命令的辦法。
對于為何采取行政調(diào)控手段，秦虹認為，市場經(jīng)濟本質(zhì)上是法治經(jīng)濟，目前很多和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的法律法規(guī)沒有建立，在法律手段不充足的時候，政府解決眼前房價過快引發(fā)的社會矛盾，有必要采取一些行政手段。當法律法規(guī)和尊重市場規(guī)律的制度建設(shè)建立起來后，要更多發(fā)揮市場經(jīng)濟手段進行調(diào)節(jié)。
土地供應(yīng)關(guān)系未來房源供應(yīng)，甚至會影響到社會對未來房價的預(yù)期�！皣鍡l”要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
“只有讓大家多養(yǎng)豬，豬肉價格才能下去�！比A遠地產(chǎn)董事長任志強認為，調(diào)控房地產(chǎn)一定要讓供給迅速增加。
長江商學院副院長王一江說，從長遠來講，只有增加供給才能抑制和穩(wěn)定房價。但是短期還要注意，通貨膨脹造成的恐慌性需求，會把房價在短期內(nèi)推高。
“因此，解決房價高企的問題，從長期來講供給管理非常重要，從短期來講，流動性的管理非常重要�！蓖跻唤f。
G20與新興國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐認為，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)需要頂層設(shè)計，使其走向一個長期、健康的一個軌道�！拔覀儸F(xiàn)在主要問題是房價太高，要建立長效機制，政府保證保障房，其他的交給市場。”
稅收杠桿該怎么使用
“國五條”細則中，對二手房交易征收20%所得稅的內(nèi)容備受關(guān)注。無論是所得稅還是房產(chǎn)稅，被寄予調(diào)控厚望的稅收杠桿究竟應(yīng)該怎樣使用？
“房產(chǎn)征稅應(yīng)該集中在物業(yè)的持有環(huán)節(jié)，而不是流通環(huán)節(jié)�！迸耸僬J為，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，把持有環(huán)節(jié)的稅增加，把流通環(huán)節(jié)的稅降下來，就會形成一個壓力，把部分人持有的多套房子擠出去，讓沒有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產(chǎn)資源。
王一江認為，按照比較符合市場的原則思路，把房地產(chǎn)市場分成三類，一類是高端消費，一類是大部分白領(lǐng)中產(chǎn)階級消費，一類是低端消費。低端消費政府補貼，中端消費市場調(diào)節(jié)，高端消費課以重稅。用高端消費的稅收收入補貼低端消費，這樣總體房價該漲就漲，該降就降�！胺績r越漲，就有更多資源可以補貼低端�！�
任志強則認為，真想讓老百姓買房子，就要減個人所得稅，“減稅能大大提高個人可購房的支付能力。”
“物業(yè)稅和房產(chǎn)稅可以讓地方政府的稅收來源多元化，緩解地方政府的土地財政問題。”春華資本集團董事長胡祖六說，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力，同時他不認為覺得房產(chǎn)稅就能夠抑制中國房地產(chǎn)的泡沫。
現(xiàn)在該不該出手買房
調(diào)控再出重拳，限購、限貸不斷升級，所得稅政策強力推進，高壓之下，這一回能否真正遏制住高漲的房價？目前是不是合適的購房時機？
“如果不重新審核我們的土地供給結(jié)構(gòu)和土地制度問題，如果不真正解決市場供給問題，房價的走勢將穩(wěn)中有升�！比沃緩娬f。
秦虹認為，中國房價很難用漲或是不漲來衡量，而是結(jié)構(gòu)性的問題。有些城市現(xiàn)在可能面臨著房價上漲的壓力，但還有些城市，尤其是三四線城市由于供應(yīng)充足，還在面臨消化庫存的壓力。
秦虹認為，2010年限購和限貸政策以來，為賣而買的投機性炒房需求比以前大大減少�！拔覀儸F(xiàn)在每年賣出10億平方米的住房，我認為80%都是和自住和改善性需求有關(guān)�！�
“如果買住宅，一定要自住相結(jié)合。”秦虹建議，如果不是為了住而是為了賺錢要慎之又慎，房價未來漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定，存在很大的風險；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)值得考慮。此外，秦虹建議投資不一定要買實物住房，可以考慮投資一些房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。