國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布了我國(guó)70個(gè)大中城市3月份房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)情況。數(shù)據(jù)表明，無論是新建商品住宅還是二手住宅，都繼續(xù)沿著去年底以來形成的上升軌道微幅上漲，納入統(tǒng)計(jì)范圍的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市1個(gè)，同比下降的2個(gè)，價(jià)格上升城市的環(huán)比和同比則分別多達(dá)68個(gè)和67個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有3個(gè)，同比下降的9個(gè)，價(jià)格上升城市的環(huán)比和同比則分別多達(dá)66個(gè)和59個(gè)。與前幾個(gè)月的情況相比，房?jī)r(jià)上漲的城市正在迅速增加。
3月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)的這個(gè)上漲趨勢(shì)是可以預(yù)見到的。房?jī)r(jià)在去年底開始反彈后，中央政府于今年2月出臺(tái)了“新國(guó)五條”，希望以行政手段來扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。但是，“新國(guó)五條”雖然措詞嚴(yán)厲，其內(nèi)容卻只是重申了以往已經(jīng)提出過的調(diào)控政策，反而因?yàn)槠渲刑岢隽藢?duì)二手房交易中的升值部分征收個(gè)稅的設(shè)想，引發(fā)一輪恐慌性的二手房交易小高潮，并且推動(dòng)新建商品住宅出現(xiàn)搶購(gòu)，而地方上出臺(tái)的“新國(guó)五條”細(xì)則給人的感覺是虛與委蛇，難以產(chǎn)生遏制房?jī)r(jià)的作用。這種“雷聲大雨點(diǎn)小”的政策動(dòng)作，向市場(chǎng)釋放了一個(gè)明確的信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策資源已經(jīng)基本用盡，房?jī)r(jià)下跌的空間基本已經(jīng)關(guān)閉。原來在等待房?jī)r(jià)下跌再購(gòu)房的群體因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升而匆忙出手購(gòu)房，終于引發(fā)了房?jī)r(jià)的全面上升。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，從國(guó)務(wù)院在2010年4月發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》算起，迄今已有3年時(shí)間，中央政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施，其嚴(yán)厲程度也前所未有。但從目前的情況來看，這輪以遏制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控并未收到理想的效果。本輪調(diào)控以降低房?jī)r(jià)為目標(biāo)，雖然順應(yīng)了民意，但是在一個(gè)實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化的環(huán)境里，政府對(duì)任何一種商品的價(jià)格干預(yù)都是很難成功的。就商品房來說，政府對(duì)房?jī)r(jià)的干預(yù)更是難以收獲民眾的好評(píng)，因?yàn)槊恳粋�(gè)商品房購(gòu)買者對(duì)房?jī)r(jià)的期望是不一樣的。我國(guó)的房?jī)r(jià)畸高，其間固然有投資投機(jī)力量的炒作因素，但政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益欲求太多是一個(gè)更重要的原因。本輪房地產(chǎn)調(diào)控只是通過限購(gòu)等手段將投機(jī)投資力量驅(qū)趕在市場(chǎng)之外，未能觸及政府在這個(gè)市場(chǎng)中的最大利益主體，因此難以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目標(biāo)是必然的。
房地產(chǎn)調(diào)控何去何從？值得注意的一個(gè)信號(hào)是，本屆中央政府組建一個(gè)月來，在已經(jīng)召開的幾次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，未就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表過任何新的意見，相反，倒是再三強(qiáng)調(diào)政府必須減少對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的干預(yù)。日前，李克強(qiáng)總理在新一屆政府首次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)上明確表示，針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的深層次矛盾，要對(duì)癥下藥，開出的每一劑藥方，既能夠治表，更能夠治本。即使必須要出臺(tái)一些臨時(shí)性的措施，也要注意不能給今后推進(jìn)市場(chǎng)化改革和發(fā)展設(shè)置障礙。李克強(qiáng)總理的這番話，顯示了新一屆政府在宏觀經(jīng)濟(jì)管理上將放棄以往那種直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，注重利用市場(chǎng)機(jī)制來解決市場(chǎng)發(fā)展中的問題。基于這樣的分析，我們就可以明白，為什么面對(duì)地方政府對(duì)“新國(guó)五條”虛以應(yīng)付的態(tài)度，中央政府未能采取嚴(yán)厲的督促措施，因?yàn)檫@種讓政府強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的做法，事實(shí)上是很難收到什么效果的。
因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控像以往幾次調(diào)控一樣無疾而終，基本上已經(jīng)成為事實(shí)。被民眾寄予很大希望的房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)目前的這種局面，其原因在于本輪調(diào)控是運(yùn)用政府的行政力量來對(duì)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)，這種干預(yù)短期內(nèi)能夠收到立竿見影的效果，但長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)的力量是難以戰(zhàn)勝的。在房地產(chǎn)調(diào)控聲勢(shì)高漲的前兩年，有些地方政府曾經(jīng)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了修改，期望使政策與當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)實(shí)際情況更為貼近，但一律遭遇了輿論的強(qiáng)烈批評(píng)，這些措施大多未能貫徹下去。其實(shí)，今天我們回過頭來看，地方政府對(duì)限購(gòu)政策搞的“小動(dòng)作”，是在政府干預(yù)市場(chǎng)這個(gè)大背景下必然會(huì)出現(xiàn)的，它導(dǎo)致的結(jié)果便是政府深陷于市場(chǎng)之中無法動(dòng)彈，在這同時(shí)市場(chǎng)走勢(shì)也越來越扭曲。通過限購(gòu)等行政措施得到的房?jī)r(jià)降低只是減少了部分購(gòu)買力，它不是市場(chǎng)交易的自然反應(yīng)，其價(jià)格是不真實(shí)的，一旦限購(gòu)政策等行政干預(yù)手段退去，房?jī)r(jià)很快會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈。
研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，不能局限于市場(chǎng)本身，而是應(yīng)該將其置身于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中來進(jìn)行考量。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)集合了多種產(chǎn)業(yè)要素的重要市場(chǎng)，在一定程度上確實(shí)能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的面貌。最近一年來房?jī)r(jià)的走勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)增速的高低形成了一個(gè)明顯的正相關(guān)關(guān)系，因此目前的房?jī)r(jià)上升，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)趨向活躍的正常反應(yīng)。此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，溫州成為70個(gè)城市中唯一的新建商品住宅價(jià)格下降的城市，這與目前溫州經(jīng)濟(jì)面臨的困局也正好吻合。溫州在改革開放中雖然很聞名，但溫州人更習(xí)慣于赴外地投資并且在外地置業(yè)，對(duì)本地商品住宅的需求基本已經(jīng)飽和。同時(shí)，溫州雖然中小企業(yè)比較發(fā)達(dá)，但吸納的外地人口大都是低端勞動(dòng)力，購(gòu)房能力較差，不足以支撐溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于溫州這樣的二線城市，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策已經(jīng)沒有什么意義，即使將其放開，也不會(huì)引起目前蟄伏的房地產(chǎn)投資投機(jī)力量的大舉進(jìn)入。反過來說，即使這種力量在溫州卷土重來，溫州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)強(qiáng)烈上漲，也不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螽a(chǎn)生太大的影響。因此，可以預(yù)期的是，目前以限購(gòu)為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能在二三線城市先行取消。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控開展已有數(shù)年，它將對(duì)未來的市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。盡管房地產(chǎn)投資曾經(jīng)成為既往10多年最有成效的一個(gè)投資品種，但是未來隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資效能將逐步失去。決定一個(gè)商品價(jià)格的最重要因素應(yīng)該是供求關(guān)系，目前一些城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)質(zhì)是由于住房的供應(yīng)還不能跟上需求，而投資投機(jī)力量能夠興風(fēng)作浪，也是基于這樣的市場(chǎng)背景給他們提供了基礎(chǔ)性條件。當(dāng)商品房的供應(yīng)基本充足以后，大量二三線城市的住房將出現(xiàn)供過于求的趨勢(shì)，其房?jī)r(jià)即使沒有行政干預(yù)的調(diào)控，也會(huì)在目前基礎(chǔ)上出現(xiàn)下降。
當(dāng)然，類似北上廣深這樣的大城市、新興城市，還具備一個(gè)時(shí)間較長(zhǎng)的人口導(dǎo)入時(shí)期，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成巨大的支撐，因此其房?jī)r(jià)在可預(yù)見的未來仍將上漲，但這是市場(chǎng)的選擇。如果政府過多地進(jìn)行調(diào)控，反而容易適得其反。