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“地王”頻現(xiàn)誘導(dǎo)房價(jià)上漲
土地出讓方式亟待變革
2013-06-21   作者:記者 方問禹 徐岳 烏夢達(dá) 魏宗凱/綜合報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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  5月以來,上海、廣州等一線城市的“地王”紀(jì)錄屢被刷新,房企也一反常態(tài),拿地異常積極。專家表示,這反映出房企對市場預(yù)期較為樂觀,但土地價(jià)格最終會傳導(dǎo)到房價(jià),如果再次形成上漲預(yù)期,調(diào)控效果將前功盡棄。當(dāng)前,穩(wěn)定地價(jià)刻不容緩,現(xiàn)行土地出讓方式也亟待變革。

  開發(fā)商預(yù)期樂觀 一線城市“地王”頻現(xiàn)

  剛剛過去的5月,一線城市的土地成交市場非;钴S。在廣州,一個(gè)月之內(nèi)就拍出三塊“地王”。5月6日,佳兆業(yè)以18億加配建7萬平方米保障性住房的代價(jià),拍得廣州白云區(qū)總面積14萬平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分,折合樓面地價(jià)2.6萬元/平方米,而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)才不到2.5萬元/平方米。
  5月23日,在廣州白云區(qū)沙太路梅花園宅地的拍賣中,又是佳兆業(yè)地產(chǎn),以約8億元、配建19600平方米保障房的價(jià)格競得。同日,在擊敗恒大等知名開發(fā)商后,越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元、配建42000平方米保障房的價(jià)格,競得海珠區(qū)一臨江地塊,剔除保證房后的樓面地價(jià),達(dá)到3.5萬元/平方米!
  在上海,5月29日,北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的總價(jià)競得上海長寧區(qū)一地塊,折合樓板價(jià)29229元/平方米,溢價(jià)率56.96%。僅5月份,上海即出現(xiàn)了多達(dá)7次年內(nèi)溢價(jià)率、區(qū)域、樓板價(jià)等各類“地王”,其中世博A片區(qū)6幅商辦地塊于5月初出讓時(shí),更是出現(xiàn)了單日兩度刷新單價(jià)“地王”的現(xiàn)象。
  其他一二線城市也不同程度地出現(xiàn)了土地市場成交活躍的情況。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),截至5月30日,全國主要的13個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元,相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。
  在分析原因時(shí),新城控股副總裁譚為民認(rèn)為,5月開發(fā)商頻頻出手拿地,主要是對未來市場的預(yù)期較為樂觀,尤其是看到各地“國五條”調(diào)控地方細(xì)則避重就輕后,更堅(jiān)定了對市場的信心。
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱,近半年來,樓市熱銷使得房企手中資金寬裕,同時(shí)庫存的快速下降也使得房企有購地補(bǔ)充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地,而且部分是優(yōu)質(zhì)地塊,也引起了開發(fā)商的激烈拼搶。

  “地王”傳導(dǎo)效應(yīng)有所顯現(xiàn) 業(yè)內(nèi)擔(dān)心房價(jià)大幅上漲

  業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心,“面粉”價(jià)格漲了,“面包”的價(jià)格自然也會漲,地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系也是如此。記者采訪發(fā)現(xiàn),雖然近期“地王”的傳導(dǎo)作用尚未全面顯現(xiàn),但一些地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)重新“抬頭”,且“地王”對市場預(yù)期和購房心態(tài)造成了較大影響,進(jìn)一步增加了房價(jià)上漲的壓力。
  今年前4個(gè)月,廣州房價(jià)漲幅領(lǐng)跑一線城市,廣州市國土房管局公布的4月房價(jià)同比去年上漲18.6%。而記者探訪剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤,這些樓盤都存在不同程度的提價(jià)。
  目前上海世博A片區(qū)地塊最高樓板價(jià)達(dá)4萬元/平方米。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對位于浦東世博,三林等板塊的各家門店調(diào)查顯示,5月該區(qū)域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑,下降幅度在10%-20%間,但是二手房價(jià)格相對穩(wěn)定,仍然保持著三月份以來的高位,“有價(jià)無市”現(xiàn)象有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。
  21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示,性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源極度稀缺,是促使世博板塊5月二手房市場出現(xiàn)“有價(jià)無市”的主要因素,“地王”的短期拉動效應(yīng)也被削弱。但長期來看,一旦市場購買需求釋放,房價(jià)仍有可能被大幅拉升。
  采訪中,上海一些購房者擔(dān)心,如果今后出讓的土地價(jià)格仍然保持上漲,房價(jià)上漲的預(yù)期將無法改變,那么目前執(zhí)行的限房價(jià)政策,最終可能只是使房價(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上保持不漲,而實(shí)際上房價(jià)依然在漲。

  專家呼吁調(diào)控土地價(jià)格和出讓方式迫在眉睫

  針對“地王”頻現(xiàn)的情況,專家學(xué)者提出兩方面的建議。第一,警惕土地財(cái)政“抬頭”,調(diào)控土地出讓價(jià)格迫在眉睫。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家呼吁,中央政府應(yīng)該加強(qiáng)對地方土地出讓的監(jiān)管,合理制定價(jià)格,防止普通購房者成為天價(jià)土地的最終受害者。
  不少學(xué)者指出,地方政府對土地財(cái)政的依賴,成為土地價(jià)格上漲的內(nèi)在動力,更為房價(jià)上漲提供動能。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前五個(gè)月,北京與上海的土地出讓金均已超過了500億元,其中北京為617.9億元,上海為515億元,而在2012年同期,兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。
  暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為,比起部分地區(qū)的房價(jià)泡沫,地價(jià)泡沫可能更大。如果開發(fā)商通過一兩個(gè)地塊的高溢價(jià),增加市場緊張氣氛,提升周邊區(qū)域商品房價(jià)格,政府作為賣方則樂見“地王”,并從中賺得巨額利潤。因此,要加強(qiáng)監(jiān)督,防止土地拍賣演變成開發(fā)商和政府合演的托市戲碼。
  第二,增加土地供應(yīng),改革土地出讓方式。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為,在中國快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下,對城市住宅用地的需求,將長期處于比較緊張的狀態(tài),需要對城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善。
  一些學(xué)者還建議,由“限房價(jià)、競地價(jià)”向“限地價(jià)、競房價(jià)”轉(zhuǎn)變,即限定土地的價(jià)格后,讓開發(fā)商來競房價(jià),最終以價(jià)低者得地。2011年8月,北京推出了全國首個(gè)“限地價(jià)、競房價(jià)”的土地“北京市門頭溝永定鎮(zhèn)居住用地”。最終由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競得,中國鐵建梧桐苑開盤后,房價(jià)一直穩(wěn)定在13600元/平方米。

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