地王又來了！一天誕生兩個(gè)，一個(gè)在北京，一個(gè)在上海。開發(fā)商為什么會(huì)不惜重金以天價(jià)來拿地？地王頻頻出現(xiàn)，是不是會(huì)帶動(dòng)未來房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋狂地上漲？這是否意味著房地產(chǎn)的泡沫會(huì)越吹越大？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人王小丫和特約評(píng)論員中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
土地市場(chǎng)持續(xù)“高燒”，一天內(nèi)北京上海新生兩地王。錢緊之下，為何還會(huì)“地王”頻出？抑制房地產(chǎn)泡沫又該從哪兒破局？
這兩天，土地市場(chǎng)又熱鬧了起來。經(jīng)歷了一波三折的北京夏家胡同地塊，新拍賣在7月3號(hào)重新舉錘。這次競(jìng)拍吸引了包括中糧、中鐵、招商、保利、恒大等14家房企參與競(jìng)拍。
拍賣師：2萬8000平米80號(hào)第3次。
最終懋源地產(chǎn)以17.7億元和配件3.8萬平方米公租房的條件勝出。有媒體測(cè)算，折合商品樓面價(jià)達(dá)到了42000元／平方米。
陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)）：我們跟一些企業(yè)也在呼吁，（讓開發(fā)商）緩拿地，不稱王，是這樣一種思路。但現(xiàn)在從市場(chǎng)拿地的情形上看，基本都是一些超大型企業(yè)，企業(yè)背后有大量的資金渠道。
同一天下午一點(diǎn)半在上海土地交易市場(chǎng)內(nèi)，張江高科技園區(qū)的地塊開始拍賣。起始價(jià)25.82億元，現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)買的包括萬科、金利、中海、招商、卓越等8家開發(fā)企業(yè)。拍賣一開始就火藥味十足。
拍地現(xiàn)場(chǎng)主持人：40億6千5百萬元，9號(hào)，請(qǐng)各位競(jìng)買人理性競(jìng)價(jià)，主持人也有點(diǎn)hold不住了，不好意思。
經(jīng)過323輪的競(jìng)價(jià)，萬科最終以48.7億的總價(jià)拿下了這個(gè)地塊。上海年內(nèi)總價(jià)地王時(shí)隔7天，再度刷新。
薛建雄（中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師）：要是按6月份的水平再往下，預(yù)計(jì)7月份應(yīng)該也超過200億，如果這樣算下去，今年有可能拍地金額是在2500億左右，就是在上一輪的高位上要增長(zhǎng)50％左右。
而就在5月，廣州在一個(gè)月內(nèi)拍出了三個(gè)高價(jià)地塊，有媒體形容為地王月。
房?jī)r(jià)高漲，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響幾何？最近有一條星巴克遷離的新聞，成為新的談資。1999年1月星巴克在北京國貿(mào)開設(shè)了在大陸的首家門店，14年以后，今年的6月20日，這家星巴克門店關(guān)門。
星巴克工作人員：開這個(gè)店相當(dāng)于接國貿(mào)一店，這邊早開了，因?yàn)樘崆伴_也攏一些顧客人氣，因?yàn)榘徇^來時(shí)候，應(yīng)該會(huì)影響到很多顧客，非常多老顧客。
盡管星巴克一再表示遷址的原因，是因?yàn)樾轮房臻g、設(shè)備更為符合要求。但市場(chǎng)上很多人士認(rèn)為，原因是不斷上漲的租金成本。
熱點(diǎn)城市房租高，房?jī)r(jià)也在看漲。一段時(shí)間來，房姐房叔是網(wǎng)民們對(duì)少數(shù)人占有大量房產(chǎn)的一個(gè)戲稱，房產(chǎn)信息公開透明的呼聲一直在繼續(xù)。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的設(shè)想，今年6月底，完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但已經(jīng)進(jìn)入了7月，聯(lián)網(wǎng)信息進(jìn)展不如人意。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛接受媒體采訪時(shí)說，造成這一項(xiàng)目的推進(jìn)困難的阻力，并非技術(shù)上的難點(diǎn)，而是利益、觀念以及相關(guān)法規(guī)滯后的共同作用。
尹中立：新的地王的出現(xiàn)會(huì)帶來新的一輪房?jī)r(jià)上漲
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地王的價(jià)格應(yīng)該比周邊的房?jī)r(jià)還貴，有人說面粉的價(jià)格，比面包的價(jià)格還要貴。我先說一下為什么開放商這個(gè)時(shí)候敢于以比周邊房?jī)r(jià)更高的價(jià)格去拿地？一個(gè)很簡(jiǎn)單的原因就是，現(xiàn)在今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是大型的開發(fā)商，他們房地產(chǎn)的銷售其實(shí)是超預(yù)期的，像北京市場(chǎng)平均的房地產(chǎn)銷售的面積或者金額比去年的同期都超過了40％，所以大量的資金回籠，就使得他們的財(cái)務(wù)狀況大大地緩解。現(xiàn)在這種地王的結(jié)果，是前面樂觀的銷售以及其他狀況衍生出來的一個(gè)結(jié)果。
反過來說，我們新的地王的出現(xiàn)一定會(huì)帶來新的一輪房?jī)r(jià)上漲。我們從去年可以看到，去年年初其實(shí)是整個(gè)北京的市場(chǎng)是很低迷，但是北京的拐點(diǎn)什么時(shí)候出現(xiàn)？就是去年在第二季度初，萬柳的地王的出現(xiàn)，就帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，而且北京的地王又起到全國的一種宣示的作用，又引起了全國的新的一輪的房?jī)r(jià)上漲的序幕。
張鴻：地方政府偶爾才拋出一塊好肉 開發(fā)商當(dāng)然一哄而上了
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
統(tǒng)計(jì)局公布，大中城市5月份的時(shí)候是69個(gè)上漲，有65個(gè)是環(huán)比上漲的，就一個(gè)月一個(gè)月不停的在漲，所以開發(fā)商當(dāng)然也有錢了。當(dāng)開發(fā)商賣掉房子以后，手里有了錢，這其實(shí)是一個(gè)進(jìn)存貨的過程，就是我們說去庫存，他的庫存已經(jīng)賣得差不多了，尤其是最近這一段時(shí)間銷售特別好，所以他已經(jīng)賣的差不多，其實(shí)相當(dāng)于他把面包賣完了以后，去進(jìn)面粉，這個(gè)土地其實(shí)就是面粉。
這兩天北京特別熱，和北京天氣一樣。像上海、北京同時(shí)誕生地王，我們才關(guān)注這個(gè)事。但其實(shí)上半年的最后兩個(gè)月，各地地王頻出，包括廣東這些地方，都地王頻出。對(duì)開發(fā)商來說，其實(shí)它也有不得不的成分，他勇敢不勇敢？把東西快賣完了，他得去進(jìn)貨。進(jìn)貨的時(shí)候，貨的供應(yīng)也不是很充足，地方政府說調(diào)控房地產(chǎn)、調(diào)控價(jià)格，其實(shí)是很多政府調(diào)控了土地出讓的速度。所以拿下地王以后，有開發(fā)商說這是狼多肉少。這個(gè)肉的供應(yīng)速度，可不是說這個(gè)房?jī)r(jià)一漲，這個(gè)肉就上來了，所以基本上現(xiàn)在就是餓了。你知道，偶爾才能遇到好肉，比如說北京那塊地在三環(huán)邊上，這好幾年都沒有三環(huán)邊上的地了，一下大家當(dāng)然是爭(zhēng)搶了。
聶梅生：地王頻出是因?yàn)殚_發(fā)商現(xiàn)在不缺錢 房?jī)r(jià)上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了調(diào)控目標(biāo)
（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
我覺得是正常的。首先出現(xiàn)地王，那就是看開發(fā)商有沒有錢，開發(fā)商的資金不充裕的時(shí)候，是不可能出現(xiàn)地王的。我們看一下今年的房地產(chǎn)的自有資金的情況，他自有資金在房地產(chǎn)投資的比例是已經(jīng)占到了77％了，2013年一季度，那就是大部分是自有資金了。所以所有的數(shù)據(jù)都支持現(xiàn)在開發(fā)商不缺錢。就是個(gè)人按貸款核定金和預(yù)算款，再加上企業(yè)的自投資金，這三個(gè)加到一起基本上占到了80％了，再加上銀行貸款，他就有這樣充裕的資金。
我認(rèn)為今年目前的情況，房地產(chǎn)的價(jià)格是有一些超預(yù)期了，現(xiàn)在比較高了，反正現(xiàn)在我們是拿數(shù)據(jù)來說話。今年的上半年，也就是今年的一到五月，全國的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，一、二、三線城都加到一起，平均起來，就是今年一到五月份比去年一到五月份漲了12.7。那就很厲害了，12.7就超過了調(diào)控目標(biāo)了，調(diào)控目標(biāo)是不能高過GDP和人均收入，我們的GDP今年上半年會(huì)有12.7嗎？絕對(duì)不可能。
尹中立：地王出現(xiàn)的不合時(shí)宜 因?yàn)榉績(jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
今年上半年，應(yīng)該說除了房地產(chǎn)以外，其他所有的行業(yè)應(yīng)該說都非常低迷，但是房地產(chǎn)是一枝獨(dú)秀，這錢從哪里來？從總體上來看，中國的今年的前5個(gè)月，社會(huì)融資總量是超過了9萬億，9萬億是什么概念呢？是創(chuàng)歷史最高記錄。超過了2009年的4萬億積極財(cái)政政策所形成的那種信貸的擴(kuò)張的范圍。所以如果不出意外，上半年前6個(gè)月應(yīng)該是社會(huì)融資總量會(huì)超過10萬億，這種大量資金的供應(yīng)，它們主要是到了哪里去了？應(yīng)該說其他的實(shí)業(yè)都很低迷，他們不需要那么多的資金，主要是進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有進(jìn)入了城市基礎(chǔ)建設(shè)，也就是地方政府的融資平臺(tái)里去了�？偠灾�，這么多的巨大的資金供給實(shí)際上就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以氣勢(shì)如虹的一個(gè)非常重要的原因。
如果把歷史視覺拉得更遠(yuǎn)一點(diǎn)兒，從全球的角度來看，不僅在過去的十年，包括今年上半年，不僅僅是中國的房地產(chǎn)調(diào)控非常困難，也就是說一邊政府在調(diào)控，一邊在不斷的在上漲。其實(shí)新興市場(chǎng)國家，尤其是金磚國家房?jī)r(jià)上漲都和中國完全一樣。中國應(yīng)該說漲得算是比較快的，但是絕對(duì)不是價(jià)格最高的，也是漲的不算是最快的。所以這實(shí)際上是全球現(xiàn)象。在過去的十年當(dāng)中，美國的貨幣政策實(shí)際上是處在一種寬松的狀態(tài)，導(dǎo)致了資金向中國以及其他新興市場(chǎng)國家流動(dòng)，就導(dǎo)致了我們錢過剩，就出現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格暴漲，這是一個(gè)大環(huán)境。但是我們要看到，我們應(yīng)該要準(zhǔn)確地把握住，無論是作為開發(fā)商也好，還是投資者也好，還是買房者也好，要把握住這個(gè)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，也就是十年上漲的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，什么時(shí)候出現(xiàn)的？6月18號(hào)美聯(lián)儲(chǔ)做出了貨幣政策未來的一年多時(shí)間之內(nèi)，已經(jīng)立了一個(gè)時(shí)間表，他量化寬松的貨幣政策要逐漸退出，這是一個(gè)改變?nèi)蛸Y本配置的重大行動(dòng)。他會(huì)影響到中國的整個(gè)金融還有地產(chǎn)的形勢(shì)，所以一定要關(guān)注這樣一個(gè)大的節(jié)點(diǎn)的出現(xiàn)，所以現(xiàn)在的地王出的不是時(shí)候。也就是說它是表現(xiàn)前面的幾個(gè)月的一個(gè)樂觀的結(jié)果，但是它可能就是買在這個(gè)最高價(jià)上，可以說是最后的一棒。
張鴻：哪兒都缺錢 就只有開發(fā)商們真的不差錢
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我覺得尹老師有點(diǎn)樂觀了，房地產(chǎn)肯定是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，也是一金融現(xiàn)象，就是錢多了流到這兒了。我有一個(gè)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金是45000億，上漲了32％。還有一個(gè)賣出去的房子，如果我們站在開發(fā)商或者地方政府的角度說，這叫房地產(chǎn)的供銷兩旺，土地市場(chǎng)也是供銷兩旺，這是個(gè)好事，就是賣出去的房子特別多。萬科一家上半年就賣出了830億，前十名的第十名是283億。去年排在第十名的才是100多億，就是現(xiàn)在門檻兒，第十名的門檻兒已經(jīng)上去了，所以他們不缺錢，你說哪兒缺錢都行，但是開發(fā)商們他們真是不差錢。
為什么說尹老師有點(diǎn)樂觀？就是因?yàn)榈赝趺恳淮握Q生的時(shí)候，我們都說那可能是最后一次了，但是就有救他們的，誰差錢？地方政府差錢。地方政府為什么差錢？因?yàn)樗客恋兀绻u不掉，比如說去年上半年，杭州市市級(jí)的財(cái)政收入是負(fù)增長(zhǎng)的，負(fù)增長(zhǎng)壓力就大了，財(cái)政局寫了一個(gè)報(bào)告里就說，說因?yàn)槲覀兺恋刭u得不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)不好。所以今年上半年這個(gè)數(shù)字出來了，杭州市的土地出讓金漲了504％，這意味著又漲起來了。所以他那兒差錢，你那兒不差錢，那他想讓自己也不差錢的話，他就得引活水來，他就得想辦法讓房地產(chǎn)的錢進(jìn)入到地方政府這邊來。如果這個(gè)驅(qū)動(dòng)一直有的話，那可能他很難讓這個(gè)房?jī)r(jià)降下來。
張鴻：住房聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)必須落實(shí) 未來要明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
就很多新聞看似不相關(guān)，其實(shí)內(nèi)在有一些聯(lián)系。比如房?jī)r(jià)高了，那就有人買不起房，買不起房那就得去租房，租房的多了，尤其你限購以后，租房就更多了。租房的多了就會(huì)導(dǎo)致房租上漲。你看星巴克是在國貿(mào)的商租房，他怎么會(huì)受影響呢？北京自從限購以后，就不能買商品房了吧，那有一些商業(yè)地產(chǎn)去把本來做商業(yè)的變成商住兩用的，這樣就不限購，這樣的話，辦公的地產(chǎn)就減少了，減少了它的地價(jià)就也起來了，所以它的邏輯在這兒。
我們現(xiàn)在就是要回到一些原點(diǎn)上，什么原點(diǎn)呢？就是我們調(diào)控了那么多年，我們現(xiàn)在連很多的基本信息都不知道。我有幾套房你不知道，尹老師有幾套房我不知道，官員有幾套房大家不知道。我們建立這個(gè)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)不是為了打擊什么，那不是我們的目的，而是我們所有的調(diào)控必須建立在一些基礎(chǔ)信息特別明確的基礎(chǔ)之上，如果這些東西我們不知道的話，那你調(diào)控什么。？像北京現(xiàn)在戶籍人口一人平均一套房，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)出來了，那到底集中在哪些人？是不是也有二八定律？不知道�，F(xiàn)在據(jù)說從住建部又轉(zhuǎn)到國土部去了，又讓他們來掌控這個(gè)，不管哪個(gè)部啊，既然你承諾了，你要信息聯(lián)網(wǎng)，那咱們就要做到。包括一些什么信息，比如說小產(chǎn)階房，那我們對(duì)小產(chǎn)階房到底什么態(tài)度？未來必須得清晰這個(gè)東西。
張鴻：多年來 普通老百姓的預(yù)期和高層的調(diào)控目的并不匹配
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我們首先要有一個(gè)清晰的政策預(yù)期給大家，因?yàn)檫@么多年來，其實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，我們普通老百姓的預(yù)期和高層的調(diào)控目的，可能并不匹配�？赡艽蠹叶际桥沃�?jī)r(jià)什么時(shí)候跌下來。但是我們其實(shí)從來沒說要讓房?jī)r(jià)跌下來，那我們未來的預(yù)期其實(shí)改變今天的行為，包括開發(fā)商的行為，所以我們到底未來的政策大概怎么走，包括什么土地政策，中央和地方的財(cái)政政策、分稅政策等等，我們?cè)O(shè)計(jì)一個(gè)路線圖和時(shí)間表，讓大家有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期就好調(diào)。
尹中立：我們的土地制度存在缺陷 地方政府是土地的唯一賣家
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)歸根到底，無論你想調(diào)控也好，還是想控制房?jī)r(jià)也好，歸根到底和小產(chǎn)階房有關(guān)系。怎么跟小產(chǎn)階房有關(guān)系？它本質(zhì)上就是因?yàn)橥恋刂贫却嬖谌毕�，如果把土地制度理順了，其�?shí)我們房?jī)r(jià)的問題，還有其他一系列延伸出來的問題都能迎刃而解。地方政府對(duì)土地收入高度的依賴，簡(jiǎn)單來說，他們成了唯一的賣家。我說是一萬就是一萬，我說一萬五就是一萬五。那么如何去化解這樣一個(gè)矛盾，必須要從土地制度改革入手。土地制度它這個(gè)事情改了，農(nóng)民可以得到城市化過程當(dāng)中帶來的土地收益，也就使得他們擺脫貧困，真正成為了城市里的人，這也是我們未來的所謂人的城市化的一個(gè)核心的內(nèi)容。從城市來看，如果農(nóng)民的集體所有制土地能夠直接入市，在符合規(guī)劃的情況下，直接入市的情況下，那么他的土地的供給就是多元化的，互相之間競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格就不會(huì)越抬越高了。
按照我的觀點(diǎn)來看，未來的調(diào)整，利益的調(diào)整實(shí)際上是非常痛苦的，但是我們一定要看到大環(huán)境的一些變化，容不得我們?nèi)オq豫、去彷徨，我們應(yīng)該現(xiàn)在是痛恨美金，在美國調(diào)整貨幣政策之前，我們應(yīng)該把……