在中國經(jīng)濟(jì)半年指標(biāo)陸續(xù)發(fā)布的同時(shí)，房地產(chǎn)市場這半年的變化情況也是很多人關(guān)心的問題。昨天，國土資源部發(fā)布了上半年的住宅土地價(jià)格的監(jiān)測情況，在105個(gè)城市當(dāng)中，有94個(gè)城市的地價(jià)出現(xiàn)了增幅的上漲，其中呼和浩特、深圳、安陽、太原、黃石、廣州、包頭、上海、廈門這9個(gè)城市的地價(jià)漲幅超過了10％。那么地價(jià)為什么漲？地價(jià)飆升，是不是意味著新一輪房價(jià)上漲的開始？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評論。
地價(jià)為何飆升？這是否意味著新一輪房價(jià)上漲的開始？
近來土地市場進(jìn)入了價(jià)格飆升的快車道。國土資源部7月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度全國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為每平方米3226元，環(huán)比上漲了1.62％，連續(xù)五個(gè)季度加速上升。在住宅地價(jià)方面，105個(gè)監(jiān)測城市中，94個(gè)環(huán)比上漲。其中深圳、上海、廈門等9個(gè)城市，漲幅超過10％。
趙松（中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長）：本季度除了工業(yè)用地，其他各用途的地價(jià)，同比增長已經(jīng)超過5％。超過這個(gè)線，按我們經(jīng)驗(yàn)判斷，應(yīng)該說進(jìn)入了一個(gè)較高位運(yùn)行，當(dāng)前土地市場回暖的態(tài)勢，還是有所顯化。
一、二線城市今年上半年土地市場需求旺盛，值得關(guān)注的是，有關(guān)地王的消息接二連三。7月3日，北京南三環(huán)內(nèi)的夏家胡同地塊進(jìn)行競拍，包括中糧、中鐵、招商、保利、恒大等14家房企參與。多家企業(yè)頻繁舉牌兒，5分鐘之內(nèi)，多家企業(yè)都給出了北京市國土局設(shè)定的17.7億元封頂價(jià)格。
同一天上海土地交易市場內(nèi)，張江高科技園區(qū)的地塊拍賣，起始價(jià)25.8億元， 最終，萬科以48.7億元的總價(jià)拿下了這個(gè)地塊。
上半年北京共成交土地100宗，合計(jì)土地出讓金收入664.24億元，位居第二。而且北京今年僅半年時(shí)間，土地成交宗數(shù)和金額就與去年全年相當(dāng)。此外，全國上報(bào)異常交易地塊115宗，較上一季度增加36宗，與上年同期的50宗相比上漲明顯。
鄂爾多斯是我國動力煤的主產(chǎn)區(qū)，記者五月中旬去當(dāng)?shù)卣{(diào)查，煤炭市場的低迷，讓一些小煤礦只能選擇停產(chǎn)。煤炭行業(yè)不景氣，貨運(yùn)行業(yè)就首當(dāng)其沖。煤炭、房地產(chǎn)兩大主力引擎、動力不足，讓鄂爾多斯的日子不好過。在今年鄂爾多斯市人代會上，財(cái)政收入增長目標(biāo)被定為6％，而在過去五年間，鄂爾多斯市的財(cái)政收入每年都在以30％至40％速率遞增。
這幾天，財(cái)政收入的數(shù)據(jù)，也是個(gè)焦點(diǎn)。1至6月累計(jì)，全國公共財(cái)政收入68591億元，比去年同期增加4795億元，增長7.5％。增幅同比回落4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財(cái)政收入32311億元，同比增長1.5％，地方財(cái)政收入36280億元，同比增長13.5％。值得關(guān)注的是，上半年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入16722億元，同比增長46.3％，土地、房產(chǎn)總是牽動媒體目光。
這兩天，一條消息引發(fā)關(guān)注�！缎氯A社》報(bào)道，國稅總局下發(fā)的關(guān)于轉(zhuǎn)變職能，改進(jìn)作風(fēng)，更好服務(wù)大局的通知稱，積極研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，公平收入分配，研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
劉戈：地價(jià)飆升 緣于開發(fā)商和地方政府是干柴遇上烈火
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現(xiàn)在地價(jià)上漲的速度、范圍超過了房價(jià)交易量，這個(gè)就是看起來表面上波瀾不驚，但水面下暗流涌動。為什么會導(dǎo)致這樣一個(gè)現(xiàn)象？前一段時(shí)間大家都說錢荒，但是今天我看報(bào)道，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)出來表示，什么錢荒，他根本沒看到，他說如果不開放土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)的房價(jià)要達(dá)到10萬元一平米，而且還有數(shù)據(jù)支撐。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金到位5萬7千億，比去年同期上漲了30％多，對于開發(fā)商來說，根本不差錢。反過來，我們再看土地提供方，也就是地方政府，他們現(xiàn)在的狀況有一個(gè)數(shù)字可以驗(yàn)證一下，國家審計(jì)署公布的，在18個(gè)直轄市和省會城市里面，有17個(gè)都承諾了，今后將用他們的土地轉(zhuǎn)讓資金來彌補(bǔ)他們欠下的債。他們承諾要達(dá)到多少呢？要達(dá)到55％。所以你看這兩方面干柴烈火，他們兩個(gè)碰在一起的話，這個(gè)地價(jià)的故事就會出來。
馬光遠(yuǎn)：為什么任志強(qiáng)說沒有錢荒 因?yàn)殄X全流向了房地產(chǎn)行業(yè)
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在這之前可能很多人關(guān)注到了，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了上半年的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的情況，在1月份到6月份的曲線圖上，我們看到投資其實(shí)并沒有如我們想象的那般大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場。再來看1到6月份的銷售額和銷售增速，增速上的表現(xiàn)是明顯放緩的。這樣的兩個(gè)例子，應(yīng)該說房地產(chǎn)市場目前發(fā)展還在一個(gè)低迷的狀態(tài)下，似乎讓人找不到地價(jià)突然飆升的理由，但其實(shí)這是一個(gè)完全能夠迷惑你眼睛的幾張圖，銷售的增速總體依然在上漲。1、2月份是今年整個(gè)房地產(chǎn)市場最火爆的時(shí)候，因?yàn)橛泻芏嗟膫髀務(wù)f要出什么政策，所以大家趕在政策以前趕快買，所以達(dá)到了一個(gè)最火爆的程度。在達(dá)到一個(gè)珠穆朗瑪峰的峰頂以后，如果繼續(xù)往上走，你會發(fā)現(xiàn)難度越來越大，增速越來越低。但是事實(shí)上我們看到，在今年上半年，中國的錢、中國的資源加速向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。第一個(gè)從土地市場來看，一線城市已經(jīng)表現(xiàn)得很明顯了，成交額北上廣都超過了去年的三倍以上。同時(shí)，北京上半年土地出讓金增長390％，上海277％，杭州504％，而且溢價(jià)率很高。北京以前應(yīng)該說成交最高的是2010年，全年賣地賣了1600個(gè)億，但是溢價(jià)率沒有超過今年，今年上半年整個(gè)溢價(jià)率超過了50％，這意味著大家對整個(gè)土地市場非常看好。
第二個(gè)，為什么說資源向房地產(chǎn)加速流動呢？我們看今年上半年開發(fā)商的資金到位5.7萬億，這是個(gè)什么樣的概念？上半年的時(shí)候，全社會的融資額超過10萬億，但是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，拿走的錢就是5.7萬億，超過了50％。為什么任志強(qiáng)說沒有錢荒，因?yàn)殄X全流向他那個(gè)地方去了。這是一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，地在火熱的賣，錢不斷的涌向房地產(chǎn)市場，溢價(jià)率又很高，房價(jià)也在上漲，所以在這種情況下，千萬不要看我們剛才列的那個(gè)圖，因?yàn)槟鞘且粋�(gè)假象。
劉戈：有一部分地方政府就是靠賣地來還地方債
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其實(shí)像鄂爾多斯的故事已經(jīng)過去了，現(xiàn)在發(fā)的問題可能是其他另外的一些地方。因?yàn)樗钤绲呐菽?dāng)時(shí)最大，相對而言它破裂的比較早。現(xiàn)在西部、中西部，還有一些其他的地方，可能它的財(cái)政狀況未必又像鄂爾多斯這樣好，它的工業(yè)，或者其他的一些制造業(yè)，沒有這個(gè)基礎(chǔ)，就是靠賣地來還地方債。
我看到一些數(shù)字，比如說重慶，別墅型的高端房征稅了，價(jià)格下降了6％。從收的這一部分的稅的數(shù)量來說，杯水車薪，但是如果要是按照這個(gè)思路，是不是能夠進(jìn)一步的，讓這一部分的稅和現(xiàn)在巨額的土地出讓資金能夠互補(bǔ)上，我覺得這是一個(gè)方向。因?yàn)橥恋厥菚u完的，而且地方財(cái)政對土地的過度依賴，現(xiàn)在已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)癥結(jié)。像北京、上海這些本來已經(jīng)有很強(qiáng)的其他方面稅源的城市，都占了百分之三十幾，那么其他一些中西部地方，很多都達(dá)到百分之五十多。這樣的一個(gè)巨大的數(shù)額，那你賣完了以后怎么辦？那么就需要有新的稅源能夠和替代原來的狀態(tài)。
馬光遠(yuǎn)：地方政府、開發(fā)商、銀行合謀烘托樓市
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在其實(shí)是地方政府在推動，事實(shí)上這是大家的一個(gè)合謀，是一個(gè)二人轉(zhuǎn)，甚至是一個(gè)群口相聲，大家都在里面。不管是地方政府，銀行，還是開發(fā)商，大家都在盼著這么一場盛宴，用各種各樣的概念把這個(gè)市場烘托起來。但是無論是對于土地市場，房地產(chǎn)市場，這可能真的是最后一次盛宴�，F(xiàn)在地價(jià)狂飆猛進(jìn)，在整個(gè)房地產(chǎn)泡沫越吹越大的整個(gè)過程中，你會發(fā)現(xiàn)很多人的觀點(diǎn)開始出現(xiàn)了極大的分歧。
如果認(rèn)為房地產(chǎn)市場未來肯定要走下坡路，那么一定要抓住，這是地方政府的一個(gè)心態(tài)。對開發(fā)商來講，現(xiàn)在加緊推盤，加緊把房價(jià)推到一個(gè)程度，也是他們的一個(gè)心態(tài)。在這種情況下，現(xiàn)在有各種各樣的統(tǒng)計(jì)，國外有媒體統(tǒng)計(jì)說，在全球前十大排名的高房價(jià)城市里，中國占了六、七個(gè)。有人還講說，深圳的房價(jià)已經(jīng)超過了東京，但是我們的人均收入比東京要低很多。而且我看到一個(gè)現(xiàn)象就是一直是看空的，現(xiàn)在突然又開始看多了。很多人講說，它是不是一個(gè)反向指標(biāo)。還有瑞銀的陶冬，他說如果你有房子的話，三年以內(nèi)一定要把它賣出去，現(xiàn)金為王。種種的跡象表明，在整個(gè)的這種熱情里邊，大家的心情并不是完全說狂熱，而是有恐懼在里邊，這種恐懼本身究竟預(yù)示著什么，我覺得很能說明問題。
房產(chǎn)稅大家也很期待，目前最關(guān)鍵的是稅制的設(shè)計(jì)問題。如果說按照目前上海，你要按增量來征的話，是沒有多少的，增量跟賣地比較的話，那簡直是杯水車薪。所以我認(rèn)為房產(chǎn)稅討論這么幾年以后，第一個(gè)一定要回到原點(diǎn)。房地產(chǎn)的征收對象是什么，房產(chǎn)稅的征收目的是什么，一定要明明白白的在制度設(shè)計(jì)里面體現(xiàn)出來，否則你畫這么大的一個(gè)餅給地方政府，結(jié)果地方政府發(fā)現(xiàn)我根本吃不到，那個(gè)時(shí)候出現(xiàn)財(cái)政缺口，真的像今年，這兩個(gè)月你看很多地方政府跑到財(cái)政部來要錢來了。
賈康：房產(chǎn)稅有可能成為地方政府支柱財(cái)源的一個(gè)制度建設(shè)
�。ㄘ�(cái)政部財(cái)科所所長 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員）
如果說肯定房產(chǎn)稅這個(gè)大方向要擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍，增加一線城市，當(dāng)然是順理成章。不是一線城市，或者類似于重慶這樣的，比較大規(guī)模的中心城市跟進(jìn)，也是順理成章。我認(rèn)為也不排除其他類型的城市，原則上講，可能還會允許不同的地方的方案有一定的差異。比如上海、重慶兩地的方案就有差異，但是它里面的共性也是非常明顯的。它要在原來消費(fèi)住房的保有環(huán)節(jié)，從無到有，形成稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制。從長期來看，他是構(gòu)建地方稅體系這個(gè)必須完成的改革任務(wù)里面的組成部分，他對于地方取得和他的職能履行相匹配的稅源是有直接關(guān)聯(lián)的。所以從中長期來看，當(dāng)然是地方財(cái)政收入里邊非常重要的，有可能成為支柱財(cái)源的一個(gè)制度建設(shè)。
劉戈：房產(chǎn)稅會讓我們的征稅制度發(fā)生根本性的改變
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評論》評論員）
房產(chǎn)稅不光是對誰征稅，怎么征稅的問題，這是中國稅制的一個(gè)巨大改革。因?yàn)槲覀円郧罢鞯亩际情g接稅，就是在流通過程當(dāng)中，錢還沒拿到你手里面，稅已經(jīng)扣完了，相對已經(jīng)形成了這樣的一個(gè)習(xí)慣。現(xiàn)在我們要從根本上改變這個(gè)習(xí)慣，就說你家里的房子在住著，然后你要額外地拿出來一筆錢，這是一個(gè)巨大的改變。著名的董藩教授就表示，如果五年之內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)稅能推出來的話，他辭去博士生導(dǎo)師職務(wù)。他為什么會這么說？他就認(rèn)為現(xiàn)在的狀況下，我們要推出這種直接征稅的方式是很難的�，F(xiàn)在這個(gè)賭能不能破戒，有待于實(shí)踐。就是說誰能夠下這個(gè)決心，讓我們的征稅制度發(fā)生一個(gè)根本性的改變，這的確是考驗(yàn)上上下下的決策能力和對未來方向的。
馬光遠(yuǎn)：房產(chǎn)稅的最大問題是它能不能降房價(jià)
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評論》評論員）
房產(chǎn)稅還有一個(gè)最大的問題，就是它能不能降房價(jià)？對整個(gè)的房價(jià)來說，它能夠起到一個(gè)什么樣的作用？這是大家非常期待的。但是我覺得，如果一個(gè)問題本身你沒討論清楚，他是干什么的，他怎么去干，他具體怎么樣進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，你再談到他的另一個(gè)政策目的，是不現(xiàn)實(shí)的。目前來講，整個(gè)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)基本態(tài)勢的變化。從房屋供應(yīng)來講，除一線城市比較緊張以外，二、三、四線城市本身房子供應(yīng)已經(jīng)夠了。我們看國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，1到6月份的時(shí)候開工面積是40多億平，等于能夠供應(yīng)十年。再加上有很多人說，土地供應(yīng)不夠。我們以前也算過賬，開發(fā)商目前屯的地，如果他要進(jìn)行開發(fā)至少要開發(fā)十年。所以我們現(xiàn)在看到的很多，已經(jīng)不是說數(shù)量不足的問題……