充斥整個(gè)7月份的房企停牌潮與再融資開閘傳聞，終于在8月伊始被“做實(shí)”。
一個(gè)形式和內(nèi)容都不繁雜的再融資預(yù)案，卻足以震動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)。在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)三年的時(shí)間里，數(shù)十家房企的再融資方案被終止實(shí)施。而接近監(jiān)管層權(quán)威人士向上海證券報(bào)表示，市場(chǎng)不應(yīng)對(duì)新湖中寶定增預(yù)案做過(guò)分解讀。房企再融資不會(huì)全面開閘，只是以個(gè)案形式定向支持保障性安居工程等。
定增融資用于舊區(qū)改造
今天，新湖中寶發(fā)布再融資預(yù)案，擬以不低于3.07元/股的價(jià)格非公開發(fā)行不超過(guò)17.91億股，融資總額不超過(guò)55億元，用于位于上海的兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目——上海新湖·青藍(lán)國(guó)際以及上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段。兩者投入募集額分別為30億和25億。兩個(gè)項(xiàng)目總投資額超過(guò)125.8億元。也就是說(shuō)，募資額占項(xiàng)目總投資的43%。
作為三年來(lái)首個(gè)直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的再融資預(yù)案，新湖中寶再融資預(yù)案“窗口”意味似乎更加濃重。
資料顯示，上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段項(xiàng)目占地47829平方米，總建筑面積199904平方米。地處上海市普陀區(qū)東新村地塊，東、南毗鄰蘇州河，北抵輕軌明珠線，西至東新支路及合德里地塊邊緣。該項(xiàng)目是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的“365”舊城改造項(xiàng)目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資超過(guò)58億元，土地成本超過(guò)42億元，預(yù)計(jì)銷售額近80億元。平均銷售凈利率為14.48%。
上海新湖·青藍(lán)國(guó)際位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，與虹口區(qū)接鄰，東依東寶興路、南臨芷江中路、西達(dá)寶昌路，北至青云路。該項(xiàng)目也是上�！�365”舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積64784平方米，總建筑面積322779平方米。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額超過(guò)67.78億元，預(yù)計(jì)銷售額超過(guò)92.54億元。平均銷售凈利率13.49%。
以上資料可以看出，雖然兩個(gè)項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，但銷售凈利率一點(diǎn)不遜色于普通商品房銷售項(xiàng)目。一旦項(xiàng)目進(jìn)入決算期，對(duì)新湖中寶業(yè)績(jī)將產(chǎn)生較大影響。
政策力挺棚戶區(qū)改建
知情人士介紹，新湖中寶之所以能夠如此快速地披露再融資預(yù)案，且是停牌房企中，少數(shù)的直接用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的定增預(yù)案，與其大力支持地方保障性安居工程有關(guān)。而這一輪房企再融資窗口，一個(gè)重要審核標(biāo)準(zhǔn)，正是是否用于保障性住房開發(fā)。
新湖中寶在預(yù)案公告中也介紹，從中央到部門的多項(xiàng)政策，均力挺棚戶區(qū)改造。
今年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)〈政府工作報(bào)告〉和國(guó)務(wù)院第一次全體會(huì)議精神重點(diǎn)工作部門分工的意見(jiàn)》發(fā)布，提出要加大各類棚戶區(qū)改造力度。2013年4月，住建部下發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，提出積極推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造，力爭(zhēng)到“十二五”期末，基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。會(huì)議決定，今后5年再改造各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。
停牌房企或陸續(xù)發(fā)布預(yù)案
2010年以來(lái)，為響應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)，數(shù)十家房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案被終止實(shí)施�！耙郧�，上市公司向相關(guān)部門咨詢?cè)偃谫Y可能性時(shí)，得到的回復(fù)是，預(yù)案連報(bào)都別報(bào)，根本不會(huì)批。但是最近一段時(shí)間，監(jiān)管層口徑發(fā)生變化，稱可以申報(bào)。”一位房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部人士向上證報(bào)記者表示。而隨著新湖中寶定增方案的披露，其他已經(jīng)停牌并正在醞釀重大重組或再融資的房企，也將陸續(xù)公布預(yù)案。
根據(jù)上證報(bào)初步統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，從金豐投資停牌開始，陸續(xù)有宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份等多家房企因籌劃重大事項(xiàng)停牌。上證報(bào)記者了解到，除新湖中寶直接再融資用于房地產(chǎn)項(xiàng)目外，多數(shù)企業(yè)涉及資產(chǎn)注入，或其他重大資產(chǎn)重組。
知情人士透露，本輪房企再融資松動(dòng)，有無(wú)保障房開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)重要的審核依據(jù)。管理層有意通過(guò)再融資開閘，為保障房項(xiàng)目給予金融支持。