朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位同仁、新聞界的各位朋友大家好。剛才三亞市的王市長、主辦單位和聯(lián)合主辦單位的領(lǐng)導(dǎo)都做了精彩的致辭，我作為應(yīng)邀參會的嘉賓和協(xié)會的負(fù)責(zé)人感到本次論壇內(nèi)容豐富、演講嘉賓層次高，所研究的問題都是業(yè)內(nèi)關(guān)心的問題。希望各位同仁能珍惜機(jī)會，聆聽專家和企業(yè)家們的演講和觀點(diǎn)碰撞，并加強(qiáng)與會人員的交流。通過會議，既能吸取會議當(dāng)中的營養(yǎng)，又能增進(jìn)新老朋友的友誼，以便今后共同為我們行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。
我發(fā)言的題目是“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展”。大家都知道，這兩句話是7月30號中央政治局會議在分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作時明確提出的兩句話，鑒于國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制還處在論證階段，估計(jì)可能還要三個月左右的時間才能逐步的清晰和大家見面。當(dāng)前不少人對下一步房地產(chǎn)市場的走向感到迷茫，說實(shí)在的，我本人也不十分有把握。在此，僅根據(jù)自己的學(xué)習(xí)體會，把積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展談點(diǎn)看法，供各位參考，我主要談三方面的意見：
一、強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，是對粗放式城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，必須要有一系列制度創(chuàng)新做保證。
改革開放以來，我國的城鎮(zhèn)化率以年均提高1.02個百分點(diǎn)的速度快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)快速增長、提升城鎮(zhèn)綜合服務(wù)能力、改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但同時也要看到，一些地方城鎮(zhèn)用地粗放低效，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程滯后；一些地方在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，比較注重城市的建設(shè)或過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重視不夠；一些地方重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輕環(huán)境保護(hù)，重城市建設(shè)，輕管理服務(wù)，重地上建設(shè)，輕地下管網(wǎng)建設(shè)與維修等問題比較突出，造成交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)排水不暢等“城市病”日益突出。隨著我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)而資源環(huán)境等制約因素加劇，過去那種主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城鎮(zhèn)化模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅(jiān)持走以人為本、集約高效、綠色智能、四化四步的新型城鎮(zhèn)化道路，或者說是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。
推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，涉及到戶籍制度、土地管理制度、城鎮(zhèn)投融資制度、基本公共服務(wù)制度和住房制度等一系列改革，需要在做好頂層設(shè)計(jì)的前提下積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。我們既要看到推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的艱難性，又要看到如果延續(xù)過去粗放型的老路，中國的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)將難以持續(xù)健康發(fā)展。所以，我們必須要朝新型城鎮(zhèn)化方向轉(zhuǎn)型而不能重走老路。當(dāng)前，要謹(jǐn)防一些地方在中央政府“穩(wěn)增長”基調(diào)下，為拉抬本地原本不低的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而再次“保增長”，卻忽視了經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整；及一些地方土地市場“高燒”不退而影響市場預(yù)期等情況。
二、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的要求。
城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。但兩者只有按其自身的規(guī)律和百姓的需求推進(jìn)，才能相互促進(jìn)，良性互動，最終讓最廣大的人民群眾受益。
那么，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)業(yè)有哪些需求呢？我個人認(rèn)為，主要有四點(diǎn)：
1、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，要求房地產(chǎn)業(yè)能科學(xué)定位。在過去住房嚴(yán)重短缺和重發(fā)展速度的年代，我們往往看重房地產(chǎn)業(yè)對拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能�，F(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)以人為本、四化同步、產(chǎn)業(yè)帶動和產(chǎn)城融合，要求我們的住宅產(chǎn)業(yè)真正能真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業(yè)，要求非住宅類房地產(chǎn)業(yè)能成為為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。
2、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，要求不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓實(shí)現(xiàn)住有所居服務(wù)。通過完善雙軌制的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的住房供需格局。大家注意，我這里提的是“價格基本穩(wěn)定”。在6月26號國家發(fā)改委主任徐紹史代表國務(wù)院向全國人大常委會的工作報告里頭提出的是“房價要與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”，我感覺有點(diǎn)難，所以我這里用的是“價格基本穩(wěn)定的住房供需格局”。通過增加普通商品住房及用地的有效供應(yīng)、抑制投機(jī)投資性購房、加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)力度及盤活存量、規(guī)范二手房市場和租賃市場等措施，認(rèn)真解決城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。探索城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛勾，與農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)掛勾；允許在集體建設(shè)用地上建設(shè)公租房，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移等人口的租房問題。還要認(rèn)真探索解決與居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐相適應(yīng)的老年住區(qū)體系。
3、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，就要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度。要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造和新城區(qū)開發(fā)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度，加強(qiáng)城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，加強(qiáng)城市內(nèi)部和城市間交通路網(wǎng)的規(guī)劃與建設(shè)，方便居民出行和生活；要大力開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保智能建筑，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，提高住宅等項(xiàng)目的品質(zhì)、性能、環(huán)境等質(zhì)量和使用壽命，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度，并創(chuàng)造條件為居民提供良好的物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)和適老化服務(wù)等，努力將新建小區(qū)建設(shè)成綠色生態(tài)城區(qū)和人性化服務(wù)社區(qū)。
4、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，還要積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類地產(chǎn)的發(fā)展。促進(jìn)這些地產(chǎn)既能符合集約高效、綠色智能與保護(hù)環(huán)境的要求，又要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，還能讓百姓的生活更加美好。
三、對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策走勢判斷和建議。
今年前七個月，全國房地產(chǎn)市場總體延續(xù)了去年下半年以來的回升態(tài)勢，部分熱點(diǎn)城市商品房成交量和住房價格上漲明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高水平，保障性安居工程推進(jìn)順利。但一些地方房價上漲的預(yù)期較強(qiáng)、“地王”也頻頻出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場的差異性明顯，一些地方供求關(guān)系緊張，一些地方的商品住房和商業(yè)地產(chǎn)去化壓力較大；一些地方在保障房建設(shè)資金籌措等方面遇到了困難，也有個別地方將保障房資金挪作他用。為此，本人對房地產(chǎn)市場政策走勢和建議如下：
1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，而多數(shù)地方房價、地價上漲預(yù)期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能放松。這在國務(wù)院的有關(guān)通知和央行的通知中已有體現(xiàn)。如在7月5日國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》中強(qiáng)調(diào)：“認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險�！痹�7月19日央行宣布放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管理的同時，仍然強(qiáng)調(diào)：“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不做調(diào)整�！绷硗�，在新一屆政府印發(fā)的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，仍將“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為今年的一項(xiàng)重要工作。鑒于當(dāng)前房價、地價上漲的預(yù)期不減，我們也建議，對土地供應(yīng)緊張，地價、房價上漲較快的城市，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃要與住房供應(yīng)計(jì)劃掛勾，普通商品房用地的出讓價格要與穩(wěn)定房價的目標(biāo)責(zé)任制銜接。否則，下一步穩(wěn)定房價的難度更大。要實(shí)現(xiàn)6月26號國家發(fā)改委主任代表國務(wù)院向全國人大報告中提出的實(shí)現(xiàn)房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的目標(biāo)就更難。
2、加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制，我個人認(rèn)為應(yīng)包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制。其中也包括：應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設(shè)、工程質(zhì)量、分配、退出和運(yùn)營管理等方面的工作。
我們同時也要看到，成熟的制度既要借鑒境外的成功經(jīng)驗(yàn)，又要在本國實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上逐步完善。長效機(jī)制的設(shè)計(jì)、完善都有一個過程，并且也是螺旋式上升的。如我們希望地方政府不要過度依賴土地財政和房地產(chǎn)，而要通過產(chǎn)業(yè)帶動來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，但這既涉及到中央政府與地方政府的事權(quán)、財權(quán)匹配問題，又涉及到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有沒有條件等問題，非一年半載就能解決好的。至于整個長效機(jī)制的建立與完善，則需要更長的時間。
2012年11月17日，在新一屆中央政治局第一次集體學(xué)習(xí)時，習(xí)近平總書記指出：“鄧小平同志1992年在視察南方重要談話中指出：‘恐怕再有三十年的時間，我們才會在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。黨的十八強(qiáng)調(diào)，要把制度建設(shè)擺在突出位置，充分發(fā)揮我國社會主義政治制度優(yōu)越性。我們要堅(jiān)持以實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論推動制度創(chuàng)新，堅(jiān)持和完善現(xiàn)有制度，從實(shí)際出發(fā)，及時制定一些新的制度，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度建設(shè)，使各方面制度更加成熟更加定型，為奪取中國特色社會主義新勝利提供更加有效的制度保障”。
我引用習(xí)近平總書記這一段講話的目的，是讓大家既要看到中央新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子在通過改革和實(shí)踐基礎(chǔ)上制度創(chuàng)新的堅(jiān)定信心，又要看到構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效、成熟定型的制度體系，要有若干年的時間。在這個過程中，一方面還會出臺一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局會議指出的那樣，要“堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，提高針對性、協(xié)調(diào)性，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢變化，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，穩(wěn)中有為”。
3、房地產(chǎn)市場是地域差異性很大的市場。中央政府應(yīng)允許地方政府在中央政策的原則指導(dǎo)下，各地可因地制宜、分類決策。中央政府應(yīng)要求各地加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口流動趨勢的研究，并結(jié)合城鎮(zhèn)原居民的住房狀況，制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃(計(jì)劃)和住房保障發(fā)展規(guī)劃(計(jì)劃)，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場供求，穩(wěn)定市場預(yù)期。
我的發(fā)言有不當(dāng)之處，歡迎大家批評指正。