記者采訪了解到，受制度設(shè)計(jì)缺陷、申請(qǐng)手續(xù)繁瑣等因素影響，全國(guó)多省市存在巨額公共維修基金“沉睡”現(xiàn)象，造成了金融資源浪費(fèi)，也給群眾生活帶來不便。
看得見摸不著 巨額維修基金閑置
公共維修基金(又稱住宅專項(xiàng)維修資金)是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后進(jìn)行維修、更新和改造的資金，因此也被人形象地稱之為房屋的“治病錢”。但業(yè)主普遍反映，這些“治病錢”卻看得見摸不著。
2011年初，北京泰華濱河苑小區(qū)的七部電梯因急需大修而被要求停梯。小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李山濤說，我們立即申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金的啟用，但是一直等待了兩年時(shí)間，直到2013年春節(jié)，七部電梯中有五部才得以維修，其余兩部只能繼續(xù)帶病運(yùn)行。
據(jù)山東省住建廳房產(chǎn)處說，目前公共維修基金使用率普遍較低，還有部分城市從未發(fā)生過使用。在2012年山東省調(diào)查的165個(gè)需要維修的住宅項(xiàng)目中，最終放棄維修的有50個(gè)，由相關(guān)業(yè)主或物業(yè)公司墊資維修的有106個(gè)，只有9個(gè)成功直接申請(qǐng)到維修資金。
公共維修基金使用率低，造成了大量資金的閑置。北京市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年4月30日，北京已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金342.19億元，僅使用了4.73億元。
記者發(fā)現(xiàn)，不同省市收取公共維修基金的標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但多由業(yè)主按房屋建筑面積繳納，一般為房屋總價(jià)的2%-3%左右。各地歸集的公共維修基金少則數(shù)十億，多則數(shù)百億。由于多數(shù)地區(qū)并未明確規(guī)定公共維修基金保值增值的義務(wù)和責(zé)任，導(dǎo)致大多數(shù)城市維修基金收益率低于一年期銀行的存款利率。
以山東為例，當(dāng)前山東各市公共維修基金的存儲(chǔ)多數(shù)是活期存款或活期與1年定期相結(jié)合的方式，平均年收益率不到2%，個(gè)別城市甚至不足0.5%。
使用面臨三大難題 基金功能發(fā)揮受限
據(jù)了解，為充分發(fā)揮公共維修基金的功能，2007年建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱辦法)，各地也陸續(xù)出臺(tái)了地方性法規(guī)政策。一些專業(yè)人士認(rèn)為，公共維修基金依舊“沉睡”，主要原因是存在以下三大難題：
一是簽字難。按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，對(duì)電梯的大修及更換可以使用專項(xiàng)維修資金，但需經(jīng)“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”同意，并經(jīng)過住建委審批才能撥付使用。
北京物業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)宋寶程告訴記者：“想完成‘雙三分之二’簽字太難！業(yè)主們都認(rèn)為維修資金是房子的救命錢，這筆錢存了以后都不想花，再加上對(duì)物業(yè)公司不信任，造成了簽字非常困難�！�
天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅也認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物共有部分承擔(dān)義務(wù)的意識(shí)欠缺，“事不關(guān)己、高高掛起”現(xiàn)象較為突出，還有部分業(yè)主存在“惜用”意識(shí)，堅(jiān)持能不用就不用的態(tài)度，一定程度上也影響維修資金的使用。
二是咨詢難。記者了解到，雖然一些省市要求縣級(jí)以上物業(yè)主管部門下設(shè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)管理住宅專項(xiàng)維修資金，但一些機(jī)構(gòu)并未完全設(shè)立，多地群眾辦理相關(guān)資金申請(qǐng)業(yè)務(wù)面臨“無處咨詢”的尷尬。以山東為例，山東17地市中成立了專門資金管理機(jī)構(gòu)的僅有濟(jì)南、青島、東營(yíng)、煙臺(tái)、泰安5個(gè)城市。
三是審批難。北京金港國(guó)際小區(qū)業(yè)委會(huì)提供的使用公共維修基金大修電梯的審批流程顯示，在三分之二業(yè)主同意的基本條件達(dá)到后，還要經(jīng)過鑒定、審價(jià)、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、維修、竣工驗(yàn)收、申請(qǐng)、審批、付款等九個(gè)步驟，才能真正使用上這筆錢。
北京金港國(guó)際小區(qū)業(yè)委會(huì)主任于志紅告訴記者：“基金是‘多頭管理’，這些步驟先后到區(qū)房管局、市房屋安全鑒定總站、審計(jì)單位等多個(gè)部門辦理。光鑒定就要排隊(duì)半年，一圈走下來就得一年多。之前做的預(yù)算，到批下來時(shí)，物價(jià)、人工費(fèi)還不夠用了�！�
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司物業(yè)管理處處長(zhǎng)陳偉等專家認(rèn)為，目前專門規(guī)定維修資金制度的《辦法》僅為部門規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強(qiáng)制性和約束力。同時(shí)，與之相配套的一系列規(guī)章制度的建設(shè)嚴(yán)重滯后，缺乏全國(guó)統(tǒng)一規(guī)范的維修資金財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、使用范圍和行政監(jiān)管的制度和標(biāo)準(zhǔn)，各地受部門利益的驅(qū)使和經(jīng)驗(yàn)水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區(qū)，這是公共維修基金無法發(fā)揮有效用途的根本原因。
破除制度障礙 盤活“沉睡”基金
受訪者認(rèn)為，隨著商品住宅使用時(shí)間的增長(zhǎng)，維修資金的需求量將會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。由于無法及時(shí)使用維修基金，全國(guó)個(gè)別地區(qū)已因住房維修問題，多次釀成群體性聚集事件，喚醒沉睡的公共維修基金已經(jīng)刻不容緩。他們建議，現(xiàn)行公共維修資金管理制度可以進(jìn)行以下改革：
一是理順管理機(jī)制，由單一部門統(tǒng)一管理。由一個(gè)部門統(tǒng)一管理專項(xiàng)維修資金，明確權(quán)責(zé)，提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨詢和相關(guān)事務(wù)辦理。同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)該部門的監(jiān)督審計(jì)，保障專項(xiàng)維修資金的安全性。
二是簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金支取程序，尤其要簡(jiǎn)化應(yīng)急支取程序。目前，北京、天津等多地建立了房屋維修的應(yīng)急制度，可以從專項(xiàng)維修資金的增值資金中，結(jié)轉(zhuǎn)建立應(yīng)急解危專項(xiàng)資金，免除征求業(yè)主意見或事先經(jīng)墊資等可能導(dǎo)致拖延維修進(jìn)度的弊端，用于房屋局部屋面滲漏、外檐脫落、道路破損塌陷、突發(fā)電梯故障等需應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的情況。
三是改進(jìn)資金托管方式，提高資金增值收益率。建議在不影響正常使用的前提下，允許結(jié)余資金進(jìn)入低風(fēng)險(xiǎn)信托、優(yōu)質(zhì)公租房等政府主導(dǎo)項(xiàng)目，提高資金收益；開展業(yè)主參與分紅等試點(diǎn)，以增加收益、盤活存量。還可采取部分基金定期存儲(chǔ)以及招投標(biāo)引入銀行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的方式提高資金的增值收益。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波等專家還認(rèn)為，維修基金不應(yīng)該一次性歸集很多，在比較成熟的國(guó)家，維修基金每年都由業(yè)主大會(huì)做預(yù)算，然后由需要維修的業(yè)主出錢，以達(dá)到“基層自治”“�？顚Ｓ谩�。我國(guó)目前擁有的第一批維修資金用完后，宜進(jìn)一步“簡(jiǎn)政放權(quán)”，逐步改為由業(yè)主委員會(huì)按年度收繳維修資金，每年由業(yè)主委員會(huì)做出收支規(guī)劃并予以實(shí)施，逐漸消解資金的安全性和保值增值問題。