溫州作為中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，如今率先出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、資本撤離、“棄房”顯現(xiàn)等樓市泡沫破裂跡象，為全國(guó)其他城市狂飆發(fā)展的樓市提出警示。“全民炒房”吸走溫州豐裕的民間資本，經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”導(dǎo)致實(shí)業(yè)“失血”、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。重振實(shí)業(yè)，推動(dòng)資本“脫虛返實(shí)”、產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展，是擺脫危機(jī)的良策。
樓市“只漲不跌”神話破滅
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有個(gè)別樓盤熱賣，但溫州房?jī)r(jià)下跌遠(yuǎn)未觸底，后續(xù)下行壓力依舊巨大。當(dāng)前在溫州樓市，不管是房屋還是土地供應(yīng)都接近歷史高點(diǎn)，房屋拍賣等隱性供給也急劇放大。與此相對(duì)，房?jī)r(jià)下跌逼出投資客、剛需承接能力有限、外來購房者寥寥，需求大幅萎縮，后市供過于求必然引發(fā)新一輪“降價(jià)潮”。
甌海區(qū)甌海大道一側(cè)是溫州近三年多個(gè)高端樓盤的聚集區(qū)。記者走訪“香緹公館”、“鉑金”、“新京都家園”、“金域中央”等多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，這一片樓盤入住率極低，幾乎有80%以上空置，而同區(qū)域其他幾個(gè)樓盤正在施工、即將迎來開盤交付高峰。一直在此做房產(chǎn)中介的溫州京都房產(chǎn)經(jīng)理李軍武說，“已經(jīng)兩個(gè)月沒有生意了，雖然房?jī)r(jià)從每平方米4萬降到了現(xiàn)在的每平方米2.4萬，但這只是掛牌價(jià)，根本沒人來接盤�！�
更大的房屋供應(yīng)量正源源不斷涌入市場(chǎng)。新盤開發(fā)速度并未明顯降低，不少房主急于出手，二手房掛牌量急劇攀升。李軍武說，“現(xiàn)在手里面光一個(gè)樓盤就有幾十套掛牌，有的甚至是一個(gè)單元掛出來賣�！迸c此同時(shí)，進(jìn)入處置程序的房屋也陸續(xù)公開拍賣，盡管只有上千套的數(shù)量，但起拍價(jià)的設(shè)定對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響明顯�！皫追矫娴墓┙o疊加，加之房?jī)r(jià)處于下行通道，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降壓力空前�！睖刂荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析道。
需求萎縮給了樓市泡沫“致命一擊”。過去幾年，溫州一直是“三線城市、一線房?jī)r(jià)”，但這種畸高房?jī)r(jià)并不像北上廣深等城市由需求推動(dòng)，而完全是一種擊鼓傳花式的游戲。如今房?jī)r(jià)大跌，“鼓�；洹�，投資客撤離。從需求結(jié)構(gòu)看，小部分當(dāng)?shù)厝思氨姸嗤鈦韯?wù)工者是樓市剛需，但即使房?jī)r(jià)下降，他們也難以承受，加之“追漲殺跌”心理作用，樓市需求一落千丈，房?jī)r(jià)深跌在所難免。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)表示，與2011年初調(diào)控前相比，眼下溫州商品房?jī)r(jià)格平均縮水幅度為26%。多位市場(chǎng)人士指出，事實(shí)上溫州樓市泡沫已經(jīng)破裂，因?yàn)榧词狗績(jī)r(jià)下降了26%，接盤者依舊寥寥。在房?jī)r(jià)下行期如果有價(jià)無市，那接下來肯定還會(huì)降價(jià)。
“全民炒房”導(dǎo)致實(shí)業(yè)發(fā)展受困
記者在溫州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“棄房”只是表象，溫州更大的問題是前幾年“全民炒房”將豐裕的民間資本吸引到樓市之中，多數(shù)企業(yè)家大玩資本運(yùn)作等虛擬經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因“失血”而錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。如今樓市遇阻、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨惡，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營(yíng)困難，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的整個(gè)溫州經(jīng)濟(jì)也遭遇發(fā)展之厄。
溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主史哲說，溫州因“炒房團(tuán)”而聞名，如今正為“炒房”付出代價(jià)�！皽刂荨捶繄F(tuán)’是多種因素促成的，比如，民間財(cái)富充盈、溫州人敢闖敢為、民間借貸市場(chǎng)發(fā)達(dá)，以及當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)和銀行寬松的信貸‘放水’�！痹鴧⑴c“炒房”的史哲說，當(dāng)時(shí)他周邊所有的親戚朋友，不管是企業(yè)主還是公務(wù)員，全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了溫州民間資本。據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2008年-2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達(dá)到2000億元，民間借貸占到樓市資本的約六成。“樓市就像一個(gè)磁鐵，吸走了民間、企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動(dòng)的資本�！标慀櫿f，這樣的結(jié)果可想而知，企業(yè)荒廢了、民間沒錢了，資本都沉淀到樓市中去了。
“全民炒房”讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，房?jī)r(jià)下跌刺破樓市泡沫，溫州經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”后遺癥顯現(xiàn)。來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2012年在16個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，溫州市大多數(shù)指標(biāo)處于全省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政總收入、進(jìn)出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等等9項(xiàng)指標(biāo)均倒數(shù)第一。而多年前，溫州發(fā)展歷來雄居浙江省前三名。
可為其他城市警示的是，“炒房”更大的問題是錯(cuò)失產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)會(huì)�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在溫州多個(gè)“塊狀經(jīng)濟(jì)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年，這里的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)依舊是皮鞋、紐扣、拉鏈，利潤(rùn)早就被人工成本吞噬，企業(yè)紛紛陷入經(jīng)營(yíng)困局�！安还苁恰畻壏俊�是民間借貸危機(jī)、擔(dān)保鏈危機(jī)，說到底都是因?yàn)槠髽I(yè)脫離主業(yè)、實(shí)業(yè)而起�！笔氛茴H為感慨地說。
實(shí)業(yè)“失血”的后遺癥仍在繼續(xù)。一些銀行人士表示，當(dāng)前出現(xiàn)“棄房”的主因是企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，溫州企業(yè)形勢(shì)普遍不好，并非由銀行抽貸造成，而是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展路徑出了問題。部分企業(yè)因?yàn)椤俺捶俊睘l臨倒閉，企業(yè)主紛紛歸因于銀行收貸抽貸，甚至要求政府救助，結(jié)果救下來后，他們繼續(xù)“炒房”，這樣的企業(yè)只能在“低小散”里打轉(zhuǎn)。
一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家指出，溫州企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，與銀行等很多領(lǐng)域的壟斷大有關(guān)系。作為靠市場(chǎng)雨露發(fā)展起來的地方，溫州企業(yè)幾乎涉足了可以進(jìn)入的所有行業(yè)，但是很多傳統(tǒng)行業(yè)即使做得再好，也難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。溫州需要的是壟斷行業(yè)的改革與放開。
“重振實(shí)業(yè)”方能走出困境
盡管風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但溫州“棄房”現(xiàn)象值得深思。陳鴻等專家認(rèn)為，“棄房”現(xiàn)象一方面給狂飆發(fā)展的中國(guó)樓市敲響警鐘；另一方面對(duì)各地“炒房”、“脫實(shí)向虛”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局提出警示。
“溫州經(jīng)濟(jì)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影�！痹S多專家表示，溫州作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿地帶，問題最先顯現(xiàn)。溫州房?jī)r(jià)大跌、出現(xiàn)“棄房”，為許多二三線城市敲響警鐘。中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東分析指出，“許多二三線城市面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已�！弊罱鼛啄�，許多二三線城市樓市存在較強(qiáng)的封閉性，投資需求拉動(dòng)的繁榮很容易掩蓋實(shí)際需求不足的現(xiàn)實(shí)。
脫離實(shí)業(yè)的樓市“炒作”只能是浮萍，一旦投資需求被限制，結(jié)局是樓市崩盤、實(shí)業(yè)受損。盡管樓市調(diào)控手段會(huì)向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)，但“去投資”仍是方向，這意味著很可能有其他的城市步溫州的“后塵”。
值得注意的是，過去的經(jīng)濟(jì)刺激政策和銀行信貸“放水”對(duì)溫州“炒房”起到了推波助瀾的作用，也讓不少企業(yè)錯(cuò)判形勢(shì)，付出沉重代價(jià)。專家指出，當(dāng)時(shí)不少企業(yè)主都認(rèn)為錢太多、太容易貸了，結(jié)果資本過剩帶來的不是金融家的誕生，而是脫離實(shí)業(yè)“炒作”游戲盛行，今后經(jīng)濟(jì)刺激政策需更加審慎。
溫州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)重新審視發(fā)展路徑。“重振實(shí)業(yè)”、引導(dǎo)資本“脫虛返實(shí)”被確定為新的發(fā)展方向。為此，溫州市研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加快實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》等一攬子政策文件，謀劃提出了一套“組合拳”。有專家指出，這是一個(gè)代價(jià)巨大的輪回，原本靠民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的溫州，在經(jīng)歷了一系列曲折的生死考驗(yàn)后，需要重新回到原點(diǎn)，找準(zhǔn)方向。