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日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)再創(chuàng)2013年“國(guó)五條”實(shí)施以來(lái)新高。樓市持續(xù)高燒，再次進(jìn)入“越調(diào)越漲”怪圈。與此同時(shí)，剛剛結(jié)束的十八屆三中全會(huì)吹響改革號(hào)角，同時(shí)也給出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。
但是，由于“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”等相關(guān)政策細(xì)則尚未確定，房地產(chǎn)正在被更大的不確定性籠罩。唯一確定的是，土地制度、財(cái)稅制度、住房制度等房地產(chǎn)相關(guān)改革正在提速。
在濃重的改革氛圍下，房產(chǎn)稅何時(shí)開征、小產(chǎn)權(quán)房如何定位、住房信息何時(shí)聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)敏感問(wèn)題，觸動(dòng)著人們的神經(jīng)，也引發(fā)各方猜想。
猜想一 小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”
近期，隨著農(nóng)村土地改革腳步臨近，與之相關(guān)的“小產(chǎn)權(quán)房”也成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。在市場(chǎng)消息刺激下，部分城市小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。
20日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文解讀三中全會(huì)《決定》時(shí)表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)前提是對(duì)用途管制。而小產(chǎn)權(quán)房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房也無(wú)法合法化。
事實(shí)上，相關(guān)部門已經(jīng)多次明確表示小產(chǎn)權(quán)房不合法。國(guó)土部此前也曾經(jīng)在部分地區(qū)對(duì)清理小產(chǎn)權(quán)房工作進(jìn)行試點(diǎn)，“中央要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，凡是小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)�！倍�，國(guó)務(wù)院早在2011年就成立了小產(chǎn)權(quán)房清理小組。
迄今為止，國(guó)土部、住建部等相關(guān)部門關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的口徑尚無(wú)實(shí)質(zhì)變化，“轉(zhuǎn)正”之說(shuō)僅停留于市場(chǎng)猜測(cè)中。
值得一提的是，農(nóng)村土地要實(shí)施流轉(zhuǎn)，還面臨著土地政策法規(guī)瓶頸。在我國(guó)現(xiàn)行法律范圍內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地并不允許出讓或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。對(duì)此，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)土資源部法律中心顧問(wèn)楊重光在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出，放開集體建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)的最大瓶頸是法律紅線，而所面臨的法律瓶頸不僅止于《土地管理法》，《集體土地征收補(bǔ)償條例》甚至《憲法》都得隨之進(jìn)行修正。
因此，無(wú)論是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還是小產(chǎn)權(quán)房的解決，都需要在法律修改之后。
而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的解決方案，CRIC研究中心認(rèn)為，未來(lái)最有可能的是采取差異化的處理手法，“即歷史性的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)各自情況，并辦理相關(guān)手續(xù)實(shí)現(xiàn)‘轉(zhuǎn)正’，而對(duì)于新增、搶建的小產(chǎn)權(quán)房，則可能采取一刀切的做法進(jìn)行強(qiáng)制拆除�！�
CRIC研究中心分析師李瑩強(qiáng)調(diào)，“無(wú)論最終采取何種方式，目前小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)仍然是違法的，國(guó)家不予登記確權(quán)�！币蚨�，在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)應(yīng)慎重考慮，不能因?yàn)檠矍暗睦娑鴮?duì)賭未來(lái)政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的松動(dòng)。
李瑩分析，“即使是補(bǔ)繳土地出讓金來(lái)實(shí)現(xiàn)‘轉(zhuǎn)正’，這筆款項(xiàng)與最初購(gòu)買房屋的房款加在一起可能也不會(huì)比商品住宅低多少，所以不應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房抱有太大的升值預(yù)期。”
猜想二 房產(chǎn)稅何時(shí)全面開征
房產(chǎn)稅一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)極為敏感的詞匯。在房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)呼聲越來(lái)越高之際，《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，使市場(chǎng)預(yù)期愈加強(qiáng)烈。
但專家指出，由于房產(chǎn)稅改革和立法需在財(cái)稅整體改革框架下進(jìn)行，也需要地方中央財(cái)權(quán)、事權(quán)改革的配合，因此，房產(chǎn)稅正式出臺(tái)仍需較長(zhǎng)時(shí)間，不過(guò)明年有望先擴(kuò)大試點(diǎn)。
住建部政策研究室房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，《決定》表示要“逐步提高直接稅比重”，實(shí)際上就是減少間接稅的同時(shí)增加直接稅，而房產(chǎn)稅便是增加直接稅的重要一環(huán)。
趙路興認(rèn)為，近年來(lái)對(duì)房產(chǎn)稅爭(zhēng)辯最激烈的便是該稅種并未立法，開征是否符合法律規(guī)定。因此，《決定》首次提出加快房產(chǎn)稅立法，意味著將加快房產(chǎn)稅的法律地位，也進(jìn)一步體現(xiàn)出征收房產(chǎn)稅勢(shì)在必行，將在立法基礎(chǔ)上加速房地產(chǎn)稅綜合改革。
CRIC研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，表明樓市發(fā)展與長(zhǎng)效機(jī)制建立過(guò)程又邁出重要的一步。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君表示，房產(chǎn)稅的功能除了增加稅收收入外，另一重要功能便是調(diào)節(jié)收入分配差距。因此，對(duì)哪類人，哪些范圍征收，仍需進(jìn)行判定�！叭绻麅H對(duì)增量征收，則體現(xiàn)不出其真正作用。因此，應(yīng)在居民能力范圍內(nèi)，劃定免征范圍，以避免侵害個(gè)人基礎(chǔ)所需。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行嚴(yán)格的稅收征繳，以調(diào)節(jié)收入不公所帶來(lái)的差距，避免有錢人會(huì)更有錢的現(xiàn)象。”
趙路興進(jìn)一步指出，房產(chǎn)稅改革需在財(cái)稅整體改革框架下進(jìn)行，也需要地方中央財(cái)權(quán)事權(quán)改革的配合，因此，仍需較長(zhǎng)時(shí)間。
猜想三 住房信息何時(shí)聯(lián)網(wǎng)
作為房產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，此次也在《決定》中有明確體現(xiàn)�！稕Q定》指出，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享�！�
“信息聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)稅改革的先決條件�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，信息聯(lián)網(wǎng)雖然此前多次被提出，但在正式文件中尚屬首次。這意味著，中央已下定決心。已在技術(shù)層面蓄勢(shì)待發(fā)的信息聯(lián)網(wǎng)，將加速破除阻礙限制。
如今距住建部首次信息聯(lián)網(wǎng)“最后期限”已有近17個(gè)月，而面對(duì)公眾的不斷質(zhì)疑，相關(guān)部門也多是打轉(zhuǎn)不作直面回應(yīng)。
而事實(shí)上，早在2011年底，各地已從技術(shù)層面完成聯(lián)網(wǎng)。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康此前表示，“(房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng))技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題，信息方面成為各種各樣的孤島，主要不是技術(shù)問(wèn)題，配套改革要沖破這種既得利益阻礙�！�
“流動(dòng)人口都能查清，房子查起來(lái)自然更容易。真正的阻力在于部分地方政府和官員。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)指出。
賈康指出，正是由于信息聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，使信息聯(lián)網(wǎng)阻力增加。他說(shuō)，“住房信息聯(lián)網(wǎng)主要受到的阻力來(lái)自于地方，地方需要依靠土地財(cái)政來(lái)維持自己平時(shí)的運(yùn)營(yíng)，他們害怕一旦征收房產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)土地出讓產(chǎn)生影響，特別是二三線城市。而住房信息是房產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)，沒(méi)有住房信息的聯(lián)網(wǎng)就很難推出房產(chǎn)稅�！�
“但信息聯(lián)網(wǎng)是大勢(shì)所趨，只要國(guó)家下定決心，第二天就可開通�！鳖櫾撇J(rèn)為。
猜想四 房?jī)r(jià)能否回歸理性
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，總體來(lái)看，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)、經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出。“未來(lái)樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持‘去投資化’，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市回歸到一個(gè)相對(duì)健康的發(fā)展軌道。”
張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，今后作為持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等一攬子關(guān)于房產(chǎn)方面的稅制改革設(shè)計(jì)有可能逐步推出。經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施都會(huì)“階段性”穩(wěn)步推進(jìn)，最終通過(guò)這些市場(chǎng)化手段加以調(diào)控，促使樓市長(zhǎng)效性機(jī)制穩(wěn)步形成。
事實(shí)上，在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的當(dāng)日，廣州市發(fā)布“穗六條”等一系列新的調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)分析指出，繼深圳、北京、上海之后，廣州“穗六條”的出臺(tái)，標(biāo)志著一線城市宏觀調(diào)控的全面收緊，而且不排除還有其他房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市繼續(xù)跟進(jìn)的可能。
一位市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，“一線城市紛紛在年底將至的時(shí)期收緊政策面，主要在于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力過(guò)大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，減弱房?jī)r(jià)漲勢(shì)。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉則分析預(yù)測(cè)，“一線城市是全國(guó)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩，未來(lái)半年房?jī)r(jià)漲幅有望回歸至合理區(qū)間�！�