上周日，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，其中兩個(gè)為高端住宅類項(xiàng)目，泰禾北京院子以及紫辰院，預(yù)售價(jià)格均在每平方米6萬(wàn)元以上。這預(yù)示著2013年年底階段性實(shí)行的4萬(wàn)元預(yù)售禁令正式放行。
現(xiàn)象
預(yù)售均價(jià)7.6萬(wàn)/平米獲批
北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的泰禾北京院子，此次合計(jì)入市274套住宅，住宅面積為6.7萬(wàn)平方米，預(yù)售住宅貨值51.5億元，預(yù)售均價(jià)7.6萬(wàn)元/平方米;而位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的紫辰院項(xiàng)目合計(jì)入市299套，住宅面積5.96萬(wàn)平方米，預(yù)售住宅總貨值40億元，預(yù)售均價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米。
這是2013年11月后首批領(lǐng)證的高端住宅項(xiàng)目。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著限令的解禁，一批積壓很久的中高端項(xiàng)目會(huì)在今年出現(xiàn)集中入市的現(xiàn)象。
2013年11月初，北京市住建委重申房?jī)r(jià)嚴(yán)控措施，明確2013年年底前，大幅漲價(jià)樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售;單價(jià)高于4萬(wàn)元的樓盤不予批預(yù)售許可證，被業(yè)內(nèi)稱為“限高令”。
受“限高令”的制約，部分有入市計(jì)劃的中高端住宅項(xiàng)目被迫推遲開盤期限。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年12月入市的房產(chǎn)項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外，而預(yù)計(jì)售價(jià)也全部在每平方米4萬(wàn)元以內(nèi)，部分中高端項(xiàng)目的入市之路被阻斷。
分析
價(jià)格讓步是獲預(yù)售前提
不過，值得注意的是，從取證價(jià)格來(lái)看，泰禾北京院子此次預(yù)售價(jià)格每平方米在6.5萬(wàn)元—8萬(wàn)元之間，與之前預(yù)計(jì)的10萬(wàn)元/平方米的價(jià)格尚有一定差距，相比區(qū)域內(nèi)之前成交的接近5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，此次預(yù)售價(jià)格明顯較為平穩(wěn)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，雖然禁令放開，但是為避免出現(xiàn)階段性成交均價(jià)大幅上漲的問題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項(xiàng)目不可能一次性放開，而是會(huì)在未來(lái)數(shù)月當(dāng)中逐漸放行。預(yù)計(jì)2014年上半年高端豪宅市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量均會(huì)出現(xiàn)一定的攀升，但不會(huì)出現(xiàn)集中上漲的現(xiàn)象，從而確保整體市場(chǎng)的平均交易價(jià)格不會(huì)因高端項(xiàng)目的集中入市造成結(jié)構(gòu)性拉升，降低對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成的不利影響。等下半年自住型商品房大量上市，且具備簽約條件后，相關(guān)部門對(duì)高端住宅市場(chǎng)的預(yù)售證審批才會(huì)進(jìn)一步放寬。
高姍認(rèn)為，在眾多排隊(duì)的高端住宅項(xiàng)目中能率先取得預(yù)售許可證，與其在銷售價(jià)格上做出的讓步不無(wú)關(guān)系。對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格的管控在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)，而排隊(duì)項(xiàng)目若想盡快取證入市，那么在項(xiàng)目定價(jià)方面仍需更加謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，隨著2013年部分高價(jià)地的入市，2014年高端住宅價(jià)格還將有比較明顯的上漲，但持續(xù)的管控會(huì)抑制項(xiàng)目定價(jià)，高端市場(chǎng)有望依然維持2013年的量大漲、價(jià)微漲的趨勢(shì)變化。