隨著金融危機的寒冬逐漸的過去，海外房地產(chǎn)市場也隨之逐步復(fù)蘇，越來越多的人開始關(guān)注海外房地產(chǎn)市場的變化。在美國，房價在金融危機之后大幅縮水，我們常常能看到以下的廣告：“給錢就賣，一美元一套房，抄底美國樓市�！蹦敲�，在美國買房子真的就那么合算，那么便宜嗎?抄底美國樓市到底是傳說，還是噱頭?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論。
美國房價連漲21個月，有投資客大手筆抄底，究竟誰在分享美國地產(chǎn)復(fù)蘇盛宴?掘金美國房市，隱藏風(fēng)險會有哪些?
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的報告顯示，從2012年3月到2013年3月，中國人在美國購房的總價值達(dá)到123億美元，成為僅次于加拿大的第二大國際買家。
記者：中國買家真的會給美國房地產(chǎn)市場帶來實質(zhì)性變化嗎?
史密斯(美國國家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會常務(wù)董事)：是的，11%的國際銷售量都是來自中國買家，特別是在高端市場，當(dāng)然整個市場的國際銷售量只有2%到3%，但中國就占了11%，而且這個數(shù)字還在不停增長，所以他們是很有價值的客戶，我們歡迎他們來投資。
王曉蘭(中美企業(yè)峰會圣地亞哥分會會長)：大家都往洛杉磯，往拉斯維加斯去，現(xiàn)在洛杉磯已經(jīng)價錢已經(jīng)就是炒的很高了，現(xiàn)在已經(jīng)他們開始要想來圣地亞哥了。圣地亞哥現(xiàn)在房價的話，就是今年跟去年比起來，它大概上升15%到20%了。
除了住宅項目，中國公司也開始出手美國寫字樓項目。2013年5月，SOHO中國首席執(zhí)行官張欣牽頭的財團，以7億美元購入紐約地標(biāo)寫字樓通用汽車大廈40%的股權(quán)，10月，復(fù)星公司以7.25億美元的價格將第一大通曼哈頓廣場收入囊中。
劉戈：對于已經(jīng)接受高房價的中國人來說 紐約的房子真的不算貴
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實我覺得也就是那么一說，兩三年前大家都說要抄底，覺得美國的房價跌下來了以后，它就有了投資價值�，F(xiàn)在雖然回升，但是北京，上海的房子漲的更厲害，就拿紐約的房子來比。以前我們覺得紐約高不可攀，現(xiàn)在一看其實跟北京差不多。同樣的公寓，差不多的位置，比如說在美國紐約曼哈頓所謂的上東區(qū)，就在中央公園旁邊，很好的地理位置，平均下來中檔公寓六七萬人民幣一平米，在北京很多好的地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這個價格了。對于已經(jīng)接受了北京，上海的高房價的中國人來說，這房子真的不算貴。所以這個時候，有孩子也好，沒孩子也好，都可以買一套放在那。
包括像復(fù)星，他們在華爾街附近買60層的大樓，按平米算，比上海的房價要低得多。以前對自己來說是一個高不可攀的地方，現(xiàn)在可以在這里擁有地產(chǎn)，那我為什么不買呢?
霍德明：紐約、舊金山、洛杉磯及華盛頓等城市具投資價值
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果2009年、2010年買的房子那肯定是抄到底了，但是它還沒有升到2006年，2007年的高峰。我暑假在美國待了三個月，現(xiàn)在的樓市，好的地方大概達(dá)到了原來的90%，如果不好的地方大概是70%，80%。當(dāng)然紐約特別不一樣，紐約是個全世界都來移民的地方，中國現(xiàn)在很多也是為2歲的孩子來買學(xué)區(qū)房，更何況美國是12年的免費義務(wù)教育，你只要在紐約市上學(xué)，將來哥倫比亞，或者紐約大學(xué)，甚至旁邊的哈佛都是可以考慮的。你現(xiàn)在如果有一百萬美元，在紐約市可以買到最多一千平尺的房子，按咱們的算法就一百平米，你放15年，現(xiàn)在紐約市的房子如果是說一千塊錢的話，15年以后肯定是兩千到三千塊錢，而且一方面你的孩子又上學(xué)了。
因為我是外國人，所以看美國還是基本上還是看外國人聚集的地方，越有新的資金進去的地方，那才真正有活力的地方。紐約肯定是的，舊金山也是，洛杉磯也是，相對講起來，西雅圖、波士頓就稍微少一點，但是這些城市還是比亞利桑、俄亥俄要有利。以我們這種所謂的新資金的概念進去，紐約、舊金山、洛杉磯，包括華盛頓這些地方還是值得投資的，因為它源源不斷有新的資金進去，而新的資金進去，就是為商業(yè)，再不然就是為科技業(yè)，或者是為將來的孩子投資用，但是投資一定是要找好的大學(xué)，不會到荒郊野外地方去。
劉戈：美國沒有新移民的城市房價還是比金融危機之前低
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
移民有一個特點，他一定要會攢堆住，也就是中國人移民一定要找中國移民的地方，到紐約就要住到法拉盛，那么到了美國，有很多都是到洛杉磯周邊的一些地方，那么印度的，包括其它地方的移民都是找自己的地方，這些地方實際上就有一定的剛性，本來這個地方可能就是幾萬人口的一個城市，那來幾百個人就會對這個地方的房價產(chǎn)生一個非常大的影響。因為它的新房子很少，基本上都是存量的房子，賣家也沒多少，只要來幾百個、幾千個人，這個地方房價就突然一下起來了，反倒是美國沒有新移民的地方，房價都非常的低。我今年秋天去芝加哥，旁邊新竣工的那些房子非常漂亮，而且你還可以根據(jù)自己的意愿再進行一些重新的設(shè)計，那房子都是三四百平米的房子，就是二三十萬美元，都是本地人在消化本地的房子，所以說房價比金融危機之前還是要低。
我們的房子這么長時間一直是持續(xù)上漲的狀態(tài)，美國的房子實際上從上世紀(jì)50年代開始，基本上就是波浪型的，漲漲跌跌，所以可能這十年就漲下去，下一個十年又跌的很厲害�？傮w來說，他是不是一直上漲，這是存疑的。拿資金回報率來講，我舉一個例子，紐約上東區(qū)一套一室一廳的公寓，大概70平米，應(yīng)該是四百萬左右，平均下來是六萬人民幣，如果他租出去可以租兩千美元左右，就是一萬多塊人民幣，看起來比北京的回報率要高一些。但是它還有兩項費用，一個是物業(yè)費，有一千美元左右，另外一個，就是所謂的地稅有一千美元左右，這兩項加起來以后，也基本上把租金的部分吃掉了，所以你如果僅僅是想做一個財務(wù)投資，在曼哈頓買房子也是不劃算的。所以很多留學(xué)生到了那個地方，經(jīng)過仔細(xì)的測算最后還是覺得租房子核算。給2歲孩子買房子的，那是屬于富翁、土豪，那有錢他就買了。
霍德明：美國同樣有學(xué)區(qū)房概念 學(xué)區(qū)房極具投資價值
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
在美國的持有成本一般來講有房地產(chǎn)稅，一般大概1%作為一個標(biāo)準(zhǔn)，有些城市會比這個低，0.8%，0.7%，但是有些城市會高到將近2%，尤其是在東部，波士頓、紐約這塊地方。再加上其它還要修修換換，2%到3%的持有成本，如果你租金能夠收到5%，6%的話，扣掉3%，也只有3%的凈收入了。當(dāng)然，如果你要是找到非常好的，現(xiàn)在價位非常低的，當(dāng)然投資性非常好，再不然如果要長期持有，比如說為孩子上學(xué)買房，那你就一方面要考慮到持有成本，以及還有你孩子本身是不是真的能夠上哥倫比亞。
其實80年代我在美國居住，到90年代的時候，那段時間正好是美國房地產(chǎn)往下走的時候，我在波士頓1986年買的房子，當(dāng)初13萬買的，1993年，1994年脫手的時候只賣了8萬塊錢，可是1996年如果我不脫手的話，那個同樣的房子20萬，今天我上網(wǎng)去查我原來那個房子，40萬。
如果是學(xué)區(qū)房的話，那我倒覺得還是可以考慮投資，買了房子以后出租，回報率有時候到8%，像亞特蘭大，在去年暑假時候有朋友就找我去，保證8%以上，就是扣掉其它的費用。我非常動心，但是由于亞特蘭大太遠(yuǎn)了，萬一要修房子，包括要跟律師簽個什么東西的話還是很麻煩，所以我就沒有買。但是亞特蘭大在美國不算是漲的很厲害的地方，因為它還屬于底部，而且學(xué)校旁邊又很好。像這種學(xué)區(qū)房的概念，我覺得在美國是絕對適用的，而且你要是買了，還是比租要好，但是如果說不是這種特別的學(xué)區(qū)，或者純粹自己想要住的話，那我覺得租還是比較劃算一點。
霍德明：就算QE在今年退出 美國的房價還是會繼續(xù)上漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得QE政策的預(yù)期在變，而且大家早就知道它要變了，以前我們講QE3要退出了，好像造成房價要大跌，但是過去這兩個月來完全沒有這么一回事。所以我的結(jié)論是，QE在今年退出，對美國房價是一點影響都沒有，而且相對講起來，由于人們預(yù)期房價還會繼續(xù)再漲，至少超過2008年、2007年那時候的最高點，瘋了，其實指日可待了，20%再漲15%到20%這么一個預(yù)期在未來兩年里面，可能還會吸引。在目前一段時間里，更多的亞洲，或者中東地區(qū)，印度的人到所謂美國這種移民居住的地方去，但是如果你不是到移民居住地方去的話，我覺得還是少去，因為我看過的很多城市，包括伊利諾伊、底特律這些城市還是少碰。
劉戈：大部分中國人在美國買房子就是有需求 跟美國樓市漲跌無關(guān)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實，大部分中國人去美國買房子，跟美國的房地產(chǎn)市場漲漲跌跌沒關(guān)系，他就是有需求了。一方面，美國的房子對于很多中國人來說，它的價格已經(jīng)不是高不可及了。另外，現(xiàn)在孩子在美國留學(xué)的很多，很多人也在美國有生意，所以既然現(xiàn)在北京，上海的房子已經(jīng)這么貴，那我為什么不把下一套買房子投資的錢，讓我在美國有一個窩，我出租也好，孩子以后工作也好，就是做一個投資，所以他反倒不受美國房地產(chǎn)漲漲跌跌的影響，就是因為實力強，土豪，有錢，所以這房子必買不可，而且有需求。
經(jīng)濟發(fā)展到一定程度了以后，資本向外溢出的這種沖動是自然而然的，每一個國家都經(jīng)歷過這樣一個過程，包括歐洲的國家，包括日本，包括東南亞，包括我們現(xiàn)在，總量上來說其實真的是不多，但是現(xiàn)在的速度非常快。去年的時候我到美國去開一些會議，開的是學(xué)術(shù)性的會議，結(jié)果在中間不斷有中介，有經(jīng)紀(jì)人在大會上發(fā)言，最后這個會議都變成了賣房子的會了。新的經(jīng)濟體一旦增長起來以后，它的這種需求就會像爆炸式的增長，美國的經(jīng)紀(jì)人熟悉這一套，所以專門要把房子賣給你，所以這個時候廣告多了，接觸多了，你就覺得大家都在美國買房子，但是總量上來說沒那么多。