國(guó)內(nèi)限購(gòu)限貸，海外置業(yè)最近成為了投資新寵！土地房產(chǎn)私有、永久產(chǎn)權(quán)、外國(guó)人可以貸款、近30年來(lái)每年平均增長(zhǎng)7%、公寓租金年回報(bào)率7%，別墅則是5%……聽(tīng)了這些數(shù)字,你是不是動(dòng)心了？會(huì)不會(huì)想去澳大利亞投資房產(chǎn)？在澳大利亞投資買(mǎi)房真的如此美妙？其中有著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
澳洲真的是海外地產(chǎn)投資天堂嗎？其中有著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
據(jù)記者了解，2013年，澳大利亞來(lái)自中國(guó)的房產(chǎn)投資已經(jīng)排在第三位，僅低于美國(guó)和新加坡兩地，美國(guó)和新加坡的投資主要是基金公司和房產(chǎn)企業(yè)投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而中國(guó)的投資則是更多的來(lái)自個(gè)人和家庭，投資方式也更集中在直接購(gòu)買(mǎi)新房上。
2013年，對(duì)于投身房地產(chǎn)行業(yè)不久的祁岳來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是趕上了一個(gè)好年頭，公司在澳大利亞開(kāi)發(fā)的兩處樓盤(pán)，一處上半年竣工交付，一處下半年剛剛施工，但現(xiàn)在都已經(jīng)賣(mài)完清盤(pán)。
祁岳（澳大利亞B1集團(tuán)董事長(zhǎng)）：去年其實(shí)我們兩個(gè)樓盤(pán)，第一個(gè)樓盤(pán)就是在悉尼西部的差不多我們82套房子就是全部都銷(xiāo)售空了，而且大家也都入住了，那么在新開(kāi)盤(pán)的這個(gè)伯伍德項(xiàng)目的210套房子，實(shí)際上我們也是在差不多一個(gè)月之內(nèi)就全部都售空了。我覺(jué)得2014年的房?jī)r(jià)還會(huì)增長(zhǎng)在兩位數(shù)以上，15%到20%之間。
據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年，悉尼房?jī)r(jià)上漲了14.5%，如果加上租金收益，全年的房產(chǎn)增值在20%左右，這使得悉尼的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了65.5萬(wàn)澳元，約合354萬(wàn)人民幣，高居世界最貴房?jī)r(jià)榜單，盡管如此，悉尼房地產(chǎn)界和市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，2014年，房?jī)r(jià)還將上漲。
張鴻：寬松的貨幣政策和移民政策的放松也助推了澳洲的房?jī)r(jià)
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
澳大利亞是因?yàn)槲耐梁捞�，它自己這兩年也產(chǎn)生土豪特別多。有數(shù)據(jù)顯示2013年，他們的商業(yè)地產(chǎn)交易額又創(chuàng)了新高，增幅達(dá)到70%，本地的機(jī)構(gòu)投資人、本地土豪的投資額增幅百分之六十多。它現(xiàn)在又形成了種種洼地，這個(gè)洼地不是價(jià)格的洼地，比如說(shuō)它的匯率在往下走，然后它寬松的貨幣政策，還有就是最近幾年澳大利亞的移民政策開(kāi)始放松，它放松了移民資格以后，買(mǎi)房的人就開(kāi)始多了，尤其是移民當(dāng)中可能有很多也是土豪。
如果你不是澳大利亞人，那你在當(dāng)?shù)刂荒苜I(mǎi)一手房，但是一手房里面可以有50%的賣(mài)給外來(lái)投資者，其實(shí)比例已經(jīng)相當(dāng)大了，然后外來(lái)的投資者在本地也能貸款，他首套也有補(bǔ)貼。再有，他特別有意思的是，他在還款上和很多國(guó)家不一樣，它有一定期限的，你只還息，不還本，所以這誕生了一個(gè)什么呢？我就查澳大利亞很多中介的網(wǎng)站，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)叫以房養(yǎng)學(xué)。就是很多人去澳大利亞留學(xué)，然后中介就說(shuō)，房子可以只還利息這幾年，而且房子又能出租出去，又能賺點(diǎn)租金，等你學(xué)上完了以后，你一算，好像自己上了幾年學(xué)還賺了點(diǎn)。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)澳大利亞的匯率在走低 這意味著房?jī)r(jià)還會(huì)往上走
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
事實(shí)上澳大利亞這幾年主要的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，就是礦產(chǎn)資源隨著這幾年全球經(jīng)濟(jì)處在低谷，對(duì)它的影響非常大，所以這幾年經(jīng)濟(jì)的這種不是很景氣，導(dǎo)致它在整個(gè)貨幣政策上放的比較松，而且更主要的是什么呢？它也希望通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，所以這幾年事實(shí)上在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體里面，澳大利亞的整體的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，平穩(wěn)的基礎(chǔ)上一直是向上的，而且沒(méi)有經(jīng)歷一個(gè)大的調(diào)整。因?yàn)樗袊?guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一個(gè)特點(diǎn)，就是當(dāng)你利息比較低，貨幣政策比較寬松的情況下，那么不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)投資保值的首選。再加上如果把它作為一個(gè)刺激經(jīng)濟(jì)的政策，那么效果會(huì)更加明顯。我們現(xiàn)在看到整個(gè)澳大利亞的匯率在走低，這當(dāng)然對(duì)整個(gè)澳大利亞的房地產(chǎn)來(lái)講，這種走低就意味著房?jī)r(jià)還會(huì)往上走。
事實(shí)上，比如說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，那么在歐洲的一些國(guó)家中也是支柱產(chǎn)業(yè)，但是像澳大利亞這樣，經(jīng)歷了金融風(fēng)暴以后，仍然保持房?jī)r(jià)很明顯的上漲，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體里是比較少的，我想主要跟海外投資熱潮有很大的關(guān)系。
張鴻：土地私有、無(wú)房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅是吸引中國(guó)投資客的主要因素
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)其實(shí)也某種程度上，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始影響澳大利亞的貨幣政策，比如說(shuō)他們?cè)谟懻撔璨恍枰俳迪⒌臅r(shí)候，可能會(huì)考慮房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)漲的挺厲害的了，是不是需要調(diào)控了。本地的一些地產(chǎn)商們擔(dān)心的恰恰是未來(lái)如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，這些投資客們就跑到美國(guó)去了，那我們這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是又不保了？他們有這種擔(dān)心。
澳大利亞其實(shí)和我們是差不多，比如現(xiàn)在在北京，你要是買(mǎi)大的townhouse，買(mǎi)起來(lái)總價(jià)按平米算好像不是特別貴，挺值的，但是未來(lái)你的出租和出售都會(huì)有問(wèn)題，都會(huì)很麻煩。如果你的公寓在市中心，又是在CBD，那就相對(duì)來(lái)說(shuō)好出租、好賣(mài)一些，所以澳大利亞的公寓房就會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)，單價(jià)會(huì)貴一點(diǎn)。澳大利亞有一個(gè)不同，土地是私有的，所以如果你買(mǎi)了一個(gè)別墅，你將擁有這塊土地，這也是很多中介吸引海外投資者非常重要一點(diǎn)。如果你買(mǎi)了這個(gè)土地，那土地就歸你了。當(dāng)然也什么沒(méi)有70年產(chǎn)權(quán)。所以說(shuō)如果你更看重一紙土地契約，那你就買(mǎi)別墅。
其實(shí)它吸引人的不光是靠利率這些，比如說(shuō)它和其他發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)非常重要的不同，就是房產(chǎn)稅，就是它持有環(huán)節(jié)是沒(méi)有房產(chǎn)稅的。比如說(shuō)就可以以房養(yǎng)學(xué)。當(dāng)然，房子的維修、物業(yè)費(fèi)等等要承擔(dān)，但是持有成本不是特別高。還有一個(gè)，就是中國(guó)人可能特別看重的一點(diǎn)，澳大利亞沒(méi)有遺產(chǎn)稅。此外，他們有比較成熟的法律保障，你做了房東以后，把房子出租出去，他也有相關(guān)的對(duì)出租房屋的法律保障。
馬光遠(yuǎn)：貨幣政策是大家決定是否去該國(guó)投資房產(chǎn)的重要因素
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
其實(shí)主要看預(yù)期怎么樣，比如說(shuō)未來(lái)2014年，整個(gè)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如果不錯(cuò)�，F(xiàn)在我們判斷美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不錯(cuò)，但到澳大利亞我們來(lái)看，整個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在2014年未來(lái)的預(yù)期出現(xiàn)了明顯的一個(gè)分化，美國(guó)比較確定，那么歐洲能不能把這個(gè)底兜住往上走？現(xiàn)在還不好說(shuō)。澳大利亞整體來(lái)看不好不壞，也就是說(shuō)既有悲觀的因素，同時(shí)也認(rèn)為這個(gè)經(jīng)濟(jì)壞也壞不到什么地方去，所以大家認(rèn)為未來(lái)整個(gè)澳大利亞的貨幣政策變化的可能性不大，甚至還有可能再降息。
在這種情況下，整個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的貨幣政策，包括未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)發(fā)生分化的情況下，那么大家的海外投資也開(kāi)始出現(xiàn)分化。比如說(shuō)美國(guó)的房?jī)r(jià)很低，我們就到那個(gè)地方去，但是如果說(shuō)整個(gè)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很好，現(xiàn)在好像美國(guó)有些房子已經(jīng)超過(guò)了危機(jī)以前了。在這種情況下，貨幣政策可能成為大家決定是不是到這個(gè)國(guó)家投資的一個(gè)很重要的因素。
馬光遠(yuǎn)：澳大利亞也分一線城市、二線城市 房?jī)r(jià)差別也較大
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在我們談澳大利亞的房產(chǎn)，最值得向大家提醒的是什么？澳大利亞也分一線城市、二線城市。我們現(xiàn)在談到的這些所謂漲的很好的地方，主要在悉尼這些大城市，而不是說(shuō)所有的房地產(chǎn)都很怎么樣。因?yàn)榘拇罄麃喿钪饕倪�是人少，你到一些城市去了以后非常漂亮，但是人不多。因?yàn)檎麄�(gè)澳大利亞整體，無(wú)論是房地產(chǎn)中介，還是房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，整個(gè)的基礎(chǔ)制度建設(shè)非常好。比如說(shuō)談到房產(chǎn)的話，我們可能說(shuō)的不是說(shuō)悉尼的房產(chǎn)，而是應(yīng)該更具體到悉尼哪個(gè)地方，甚至哪一套房子的價(jià)值怎么樣。我們現(xiàn)在看7%，這個(gè)針對(duì)性就很強(qiáng)，并不是說(shuō)所有的都是7%。比如說(shuō)你每天坐火車(chē)上班，在很遠(yuǎn)的地方，那里的房?jī)r(jià)跟悉尼市內(nèi)的房?jī)r(jià)肯定沒(méi)法比。
因?yàn)槲覀冇袝r(shí)候買(mǎi)房子，因?yàn)閲?guó)內(nèi)有很多陷阱，所以我們每個(gè)人把合同會(huì)研究的特別透，而且會(huì)成為一個(gè)專(zhuān)家。但事實(shí)上，因?yàn)榘拇罄麃喺麄�(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)很規(guī)范，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有非常專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)幫你做。比如說(shuō)房產(chǎn)稅的問(wèn)題、遺產(chǎn)稅的問(wèn)題等等，這些事實(shí)上對(duì)很多國(guó)家來(lái)講，影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如說(shuō)在英國(guó)，遺產(chǎn)稅可能最后能達(dá)到40%，也就是到最后，這個(gè)房子如果是你的遺產(chǎn)，那40%就歸政府了。所以我覺(jué)得要多了解一些常識(shí)，多做功課。
張鴻：去澳大利亞求學(xué)的年輕人助推了當(dāng)?shù)氐淖夥啃枨?BR> �。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
你如果找了好的中介，包括這種投資中介，做了很好的法律安排的話，基本上他們能承諾的投資回報(bào)率還是可以的。他保證承諾給你回報(bào)，然后他負(fù)責(zé)出租出去，即使出租不出去，他也會(huì)給你固定的回報(bào)。那就基本說(shuō)明，它在市中心一些比較好的地方，包括澳大利亞也有學(xué)區(qū)房，也有很多移民。它比加拿大好在哪兒呢？就是去加拿大那求學(xué)的年輕人沒(méi)有那么多，但是去澳大利亞求學(xué)的年輕人特別多，年輕人也助推了租房的需求。如果你買(mǎi)了一個(gè)好的小戶型，出租相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)那么難。
有一點(diǎn)要提醒大家的是，雖然說(shuō)最近30年平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了7%，但它是有周期的，大概它的周期在7到12年一個(gè)上漲周期，2004年以后，其實(shí)經(jīng)過(guò)了一輪下跌，所以一些地產(chǎn)商，包括一些中介會(huì)告訴你，現(xiàn)在正是新的一輪上漲的開(kāi)始。你也要小心，對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)其實(shí)沒(méi)有人看得準(zhǔn)，包括那些專(zhuān)業(yè)的中介。
再有，澳大利亞是個(gè)移民國(guó)家，移民國(guó)家的生活方式就是移民心態(tài)，就是他很可能是買(mǎi)個(gè)游輪，到處劃著玩，但是他不買(mǎi)房，所以他本地的這些人也都是移民心態(tài)出來(lái)的，他的大多數(shù)人也都是租房，可能租一輩子。
馬光遠(yuǎn)：目前澳大利亞房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期在一個(gè)轉(zhuǎn)折的時(shí)間點(diǎn)上
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
事實(shí)上在澳大利亞熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)房，租金非常高。比如說(shuō)你租一個(gè)很小的房子，每個(gè)月租金可能兩三千澳元，等于說(shuō)你的收入是四五千的話，你的一大半都拿去租房子了。所以很多人因?yàn)樽饨鸶�，如果金融政策比較不錯(cuò)的話，那么他會(huì)去選擇買(mǎi)房子。而且未來(lái)移民比較多的話，它整個(gè)租金的收益率本身比美國(guó)要高。當(dāng)然要看到房地產(chǎn)的周期，這個(gè)周期現(xiàn)在算下來(lái)已經(jīng)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。
如果說(shuō)明年整體經(jīng)濟(jì)，比如說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，2014年我們確定的目標(biāo)是要放棄沒(méi)有效益，沒(méi)有質(zhì)量的增長(zhǎng)速度，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)影響非常大。也就是說(shuō)，如果我們速度保持平穩(wěn)的話，澳大利亞的鐵礦石的需求不會(huì)太高。在這種情況下，我想低的貨幣政策可能還會(huì)持續(xù)，如果說(shuō)它的大宗商品本身再出現(xiàn)下一輪的下探，還可能有降息的可能，那么如果降息的話，可能更會(huì)吸引新一輪的投資，但是這也意味著風(fēng)險(xiǎn)的逐漸到來(lái)。
如果我們到澳大利亞去買(mǎi)房，一方面當(dāng)然要學(xué)好算各種帳，那么同時(shí)對(duì)未來(lái)整個(gè)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)的大周期應(yīng)該有一個(gè)比較好的判斷，當(dāng)所有人到那個(gè)地方去買(mǎi)房的時(shí)候，一般意味著風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)到來(lái)。