“北京五環(huán)新房售價(jià)接近10萬元/平方米”，近日，隨著綠地中心4號(hào)商務(wù)辦公樓服務(wù)式公寓以及商務(wù)辦公獲準(zhǔn)銷售，其中服務(wù)式公寓9.5萬元/平方米的預(yù)售價(jià)格成為業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)，按照當(dāng)初拿地承諾，該項(xiàng)目非住宅部分并不被允許銷售，但為何此番綠地的服務(wù)式公寓不但預(yù)售價(jià)格超高且擁有明顯的住宅屬性？這種產(chǎn)品是否打了“酒店式公寓不得散售”的擦邊球？
“不得銷售”禁令成空文
市住建委網(wǎng)站核發(fā)的預(yù)售證中明確標(biāo)出，此次獲批的為綠地中心4號(hào)商務(wù)辦公樓，服務(wù)式公寓擬售價(jià)94996元/平方米，商務(wù)辦公擬售6萬元/平方米，預(yù)售許可證性質(zhì)為非住宅類。
按照北京市國土局公布的綠地中心相關(guān)地塊招標(biāo)方案，該地塊由住宅、商業(yè)和綜合三部分構(gòu)成，而另一家當(dāng)初與綠地競標(biāo)該項(xiàng)目的企業(yè)負(fù)責(zé)人也透露，地塊以商業(yè)綜合為主，住宅占比非常小，且商業(yè)綜合部分明確被要求鼓勵(lì)自持，而這也是當(dāng)時(shí)綠地?fù)魯∑渌科蟮囊粋�(gè)重要原因。
記者隨后從市發(fā)改委網(wǎng)站上也發(fā)現(xiàn)，在2012年6月有關(guān)該項(xiàng)目的核準(zhǔn)批復(fù)顯示，朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1008-625、627地塊商業(yè)金融項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)金融及配套。該項(xiàng)目建成后，商業(yè)金融部分由北京綠地京華置業(yè)有限公司持有或經(jīng)營管理，不得對(duì)外銷售或轉(zhuǎn)為其他用途。
上述企業(yè)負(fù)責(zé)人直言，如果此番入市的服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)并非住宅，按照市發(fā)改委的批復(fù)和綠地當(dāng)初拿地的承諾，理論上是不可以對(duì)外銷售的。但查詢市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，綠地中心從去年5月以來共3次獲得預(yù)售許可證，先后銷售了1號(hào)、2號(hào)和3號(hào)商務(wù)辦公樓。
服務(wù)式公寓的擦邊球
除了銷售方式外，對(duì)于服務(wù)式公寓的性質(zhì)業(yè)內(nèi)也頗為質(zhì)疑。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從其定價(jià)的可售性來看，服務(wù)式公寓和以往的酒店式公寓并沒有根本區(qū)別，某種程度上迎合了長期在住宅投資領(lǐng)域壓抑的群體需求。
記者發(fā)現(xiàn)，早在2010年，北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目一律禁止分層、分單元銷售以防止由于住宅價(jià)格升溫導(dǎo)致的開發(fā)商擅自變更規(guī)劃和土地性質(zhì)，將酒店用房設(shè)計(jì)為住宅，進(jìn)行分套或單元銷售。
“說白了，綠地中心屬性雖然并非住宅，但服務(wù)式公寓屬于商住類�！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，綠地中心的服務(wù)式公寓之所以能夠以9.5萬元/平方米左右的均價(jià)成功獲得預(yù)售許可證，完全仗著其商業(yè)屬性�！皬�1月北京入市住宅項(xiàng)目看，限價(jià)政策依然約束市場，但限價(jià)政策更多是執(zhí)行在住宅項(xiàng)目，綠地剛好打了這個(gè)擦邊球。”
從7696元到9.5萬的暴利
此外，綠地中心的身價(jià)暴漲也十分引人注目。2010年9月，綠地通過招標(biāo)形式以25.84億元競得該地塊，折合樓面價(jià)僅為7696元/平方米，與目前預(yù)售價(jià)接近9.5萬元/平方米相比，等于四年內(nèi)翻了12倍。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，綠地中心的服務(wù)式公寓此次之所以受到爭議，原因是在北京樓市政策的敏感期下，這種產(chǎn)品帶有明顯住宅屬性的產(chǎn)品，雖然產(chǎn)權(quán)為商業(yè)，但公寓的屬性依然會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，加之價(jià)格敢于觸碰“高壓線”，從“限高令”的角度看，此類產(chǎn)品入市容易引發(fā)市場猜忌，誤認(rèn)為地方政府的價(jià)格管制放松了。
但張大偉特別提醒，預(yù)售價(jià)格并不等于簽約價(jià)格，按照該區(qū)域位置，這一項(xiàng)目的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不可能簽約達(dá)到9.5萬元，此類商住物業(yè)市場價(jià)格基本是報(bào)價(jià)的一半。昨日，記者就散售、商改住以及價(jià)格等問題采訪了綠地方面，公司以負(fù)責(zé)人在休假為由未予答復(fù)。