4.1萬億，2013年全國的土地出讓收入以這樣一個驚人的數(shù)字，創(chuàng)下了新的歷史記錄。在過去的一年里，成交火爆的土地市場給2014年的房價(jià)帶來了繼續(xù)上漲的沉重壓力。2014年1月，各地仍在不斷地增加土地的交易，這似乎又預(yù)示著土地市場在新的一年里更加火熱的行情。如果土地市場高燒難退，那么已經(jīng)讓很多人望樓興嘆的房價(jià)，又會不會感覺到一絲高處的寒意?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
4.1萬億，2013年的土地出讓收入創(chuàng)下新記錄。開放商的拿地?zé)崆闉楹稳绱烁邼q?2014，房價(jià)還會繼續(xù)上漲嗎?
昨天，國土資源部發(fā)布2013年國土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年，全國國有建設(shè)用地供應(yīng)同比增長5.8%，全國105個主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平持續(xù)上漲。全國土地出讓收入總金額達(dá)到4.1萬億元，刷新2011年3.15萬億元的歷史記錄。
經(jīng)歷了春節(jié)長假這一傳統(tǒng)樓市淡季之后，雖然商品房市場暫時處于冬眠狀態(tài)，但是土地市場持續(xù)升溫。1月28日，綠地集團(tuán)在武漢以24億的高價(jià)連拿三塊土地。而從1月份開始，綠地就已經(jīng)開始在北京、上海等多各城市，拿下了12塊土地，共花掉了58億。
春節(jié)前，恒大集團(tuán)斥資15億元拿下了太原的五宗地塊。2013年，恒大買地的花銷也達(dá)到了500多億元。
據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在2013年，保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海，這十家大的房企，全年累計(jì)拿地金額達(dá)到了3176.7億元，同比漲幅超過104%。
2月11日，方興地產(chǎn)以101億元的超高價(jià)格競得上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，成交樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.6%。成為了最新的上海地王。
1月23日，深圳前海推出的一宗商業(yè)用地，被以重建紐約世貿(mào)中心而聞名的美國兆華斯坦公司，聯(lián)合前海國際能源金融中心，以134.0999億元、2.8萬元/平方米的樓面地價(jià)拿下，刷新深圳單價(jià)、總價(jià)地王記錄。
去年9月，融創(chuàng)以43.24億元拿下北京農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)折合7.3萬元/平方米，創(chuàng)下的住宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。
張鴻：對地方政府來說 土地市場不能不熱房價(jià)不能下降
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
如果倒退一年，在2013年的這個時候，我們來預(yù)計(jì)這些政策，應(yīng)該是覺得這一年可能不會那么火，不會那么熱。但是回過頭來看，我們會發(fā)現(xiàn)其實(shí)這些原因都是高價(jià)拿地的原因，你知道嗎?就是你說的國五條，史上最嚴(yán)厲，但是后來我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)它是史上看上去最嚴(yán)厲，但執(zhí)行上并沒有那么嚴(yán)厲，甚至很多地方根本就沒有執(zhí)行。那么，到年底為什么又那么多城市來開始調(diào)控，那正是這一年你其實(shí)不用調(diào)控，然后到年底的時候，你裝模作樣的讓高價(jià)房不要入市，然后那個平均價(jià)格就顯得下來了。但是即便如此，你完不成任務(wù)，其實(shí)也沒有什么。然后住宅地的供應(yīng)開始大面積上漲。其實(shí)更重要的是，就是漲幅更大的是價(jià)格的上漲，就是土地收入4.1萬億，它要遠(yuǎn)大于土地供應(yīng)面積的上漲。其實(shí)土地供應(yīng)面積、住宅供應(yīng)面積，已經(jīng)連續(xù)四年沒有完成計(jì)劃了。然后最后你說那個資金其實(shí)正是這種時候，就別的地方都進(jìn)不去錢的時候，只有開發(fā)商、土豪有錢，所以對他來說是不愁的，所以你現(xiàn)在回過頭去看，土地市場不火才奇怪。
在這種情況下，土地財(cái)政占的比重事實(shí)上在2013年，因?yàn)楦鱾�城市不一樣，肯定是有創(chuàng)新的。這意味著如果我是一個地方政府首腦的話，這個土地不能不熱，房價(jià)不能下降。
馬光遠(yuǎn)：2013年的中國經(jīng)濟(jì)真的就是靠房地產(chǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們引發(fā)了一個非常有意思的討論，就是數(shù)字的游戲。我認(rèn)為房地產(chǎn)本身，你要單獨(dú)看一個數(shù)字，甚至你要看那種增長、增速的話，事實(shí)上不同的角度，你得出的結(jié)論完全是相反的。比如說去年我們從政策來看，好像很嚴(yán)，但是為什么拿了那么多的地?這是一個，因?yàn)殚_發(fā)商不缺錢。去年我們的全社會融資額只有17.29萬億，房地產(chǎn)一個行業(yè)的到位資金超過12萬億，70%。所以很多人說，我很缺錢，你要問清楚誰缺錢，不是房地產(chǎn)缺錢，而是房地產(chǎn)把70%的錢拿走以后，別人當(dāng)然感覺非常缺錢。
為什么拿了那么多的地?因?yàn)楣⿷?yīng)地的面積非常大。相對于前幾年來講，2013年的土地供應(yīng)，特別是一線城市非�；鸨Ｎ矣浀梦覀冊�(jīng)做過一個地王，我們當(dāng)時有一個結(jié)論就說，地王是地方政府放出來的，為什么?因?yàn)槟莻�時候土地市場非�；鸨�，你那個時候不把囤著的好地拿出來，高價(jià)地拿出來，以后可能沒有機(jī)會。所以你要去買地，首先得放地。所以這個4.1萬億的高價(jià)是可以調(diào)控出來的。
比如說，房地產(chǎn)開發(fā)投資去年是8.6萬億，達(dá)到GDP比重超過15%，這個比重已經(jīng)非常大。所以我們說，2013年中國經(jīng)濟(jì)說句不好聽的話，真的是靠了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)相當(dāng)大，這個貢獻(xiàn)不僅僅只是說對地方土地財(cái)政，更重要的是，這種投資拉動，導(dǎo)致最后出現(xiàn)各方面的數(shù)據(jù)都不錯。
顧云昌：土地市場和樓市一樣出現(xiàn)了嚴(yán)重分化 土地市場在今年下半年會冷靜下來
(全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
應(yīng)該說在現(xiàn)在的中國樓市，或者土地市場出現(xiàn)了明顯的分化，可能在北京、上海這樣的一線城市，土地市場今年1月份仍然延續(xù)了去年的，特別是去年下半年的情景。開發(fā)商買地很踴躍，因?yàn)樗麄兛吹竭@地方的房價(jià)還在上升，需求還是很大。但是并不是說代表中國所有的城市都是這個情況，我們看到有些城市的土地市場并不是像一線城市那么火爆，而是由于供應(yīng)量過大，開發(fā)商樓盤銷售并不是很理想，所以他們拿的積極性并不是很高。
也就是說，土地市場和房屋市場一樣，出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，就是應(yīng)該有區(qū)別性的對待。經(jīng)過一段的買地以后，我覺得最晚可能下半年以后，土地市場會冷靜下來。不會像去年那么火爆，土地的儲備到了一定的時候，再加隨著地價(jià)的上漲，可能會減弱開發(fā)商買的積極性。
張鴻：一線城市的需求堅(jiān)挺 二、三線城市的風(fēng)險(xiǎn)難斷
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
房價(jià)其實(shí)還是由供需來決定的，我們現(xiàn)在看到買地的，包括去年買地的，其實(shí)他在一年半以后到兩年以后，才能變成一個房子，才能供應(yīng)到市場上來。而去年和前年這樣的熱的銷售，其實(shí)已經(jīng)去庫存化，就是很多房子已經(jīng)賣掉了。所以接下來，就說供需上到底是不是那些剛需還是那么緊張?
比如去年其實(shí)有90%多，我們看到是第一次購房，那是不是已經(jīng)買完了?今年是不是都是改善性，或者是都是投資性了，如果僅僅都是投資性的話，那可能會有影響。但是就分類的話，我覺得還是要把它們給分開，就一線城市、二線城市、三線城市。一線城市的需求還是非常硬的，二、三線城市，原來我覺得風(fēng)險(xiǎn)是很大的，但是現(xiàn)在看來，包括我過年期間去一些城市看，好像確實(shí)大家不再談?wù)摿�，但是你說那個房價(jià)能懸上來往下跌多少?現(xiàn)在也很難說。
馬光遠(yuǎn)：2014年整個房地產(chǎn)走勢不太可能像2013年火熱
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
未來真正決定房價(jià)的恐怕不是地價(jià)，而且地價(jià)高并不指的是全國的地價(jià)都會高，可能就是一線城市。
現(xiàn)在我關(guān)注的兩個現(xiàn)象，第一個是一季度的時候，媒體上大家都在講賣地又賣得不錯，但事實(shí)上主要是一線城市賣得不錯。第二個又講說，哎呀房價(jià)又起來了，那是因?yàn)榘讶ツ隂]有讓其上市的高價(jià)房起來了。比如說北京放了一個9萬多的盤，1月份又有3個超過6萬的盤。那是因?yàn)槿ツ隂]有放，因?yàn)槿ツ昴甑椎臅r候規(guī)定超過4萬的房子，是不放出到市場上來的，所以我覺得這個數(shù)字并不代表未來整個房地產(chǎn)走勢。2014年，整個房地產(chǎn)走勢事實(shí)上非常微妙，就是一線城市能不能帶動像2013年那樣的火熱，我覺得這種概率非常低。
更可能的是什么?我們看貨幣供應(yīng)，今年仍然非常緊張。第二點(diǎn)，美國QE退出以后，這對中國房地產(chǎn)的影響相當(dāng)大，所以這是一個必須要冷靜思考的。而且到去年年底，到現(xiàn)在我自身感覺到的一個情況是什么?有很多人談?wù)撈鸱績r(jià)的時候，都已經(jīng)從去年的感嘆號、感嘆號、感嘆號到問號、問號、問號，這是一個很大的轉(zhuǎn)變。
張鴻：房地產(chǎn)不僅綁架了中國經(jīng)濟(jì) 今天還綁架了中國足球
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
確實(shí)是大手筆。你要是那么比的話，他買一、兩個歐洲頂級真是那不算什么，幾套房子就夠了。我回憶一下，甲A在原來的時候，都說是城市名片。那個時候名片有酒廠、有飲料廠，有電器，還有做藥、做金融的。我想起羅素的話，叫參差多態(tài)才是幸福的本源。我們那個時候，覺得每一個城市是不同的名片，就是說每一個城市其實(shí)他的發(fā)展的強(qiáng)項(xiàng)或者發(fā)展的方向是不一樣的，城市都有不同的競爭力。但是現(xiàn)在統(tǒng)一了，就是幾乎每一個城市的名片拿出來都是房地產(chǎn)。這就說明問題了，中國的每一個城市如果他的足球隊(duì)都是和房地產(chǎn)有關(guān)，那就說明這個群體性。一、兩個城市沒問題，如果都是這樣的話，那就說明群體性的一個危險(xiǎn)在里面，我特別擔(dān)心它變成一個不幸的本源。
房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，今天還綁架了中國足球。
馬光遠(yuǎn)：如果房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩了 那房地產(chǎn)的盛世將劃上句點(diǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們從各種各樣的數(shù)據(jù)指標(biāo)去看，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，占投資的比重，占GDP的比重，房地產(chǎn)融資占社會融資的比重，包括房地產(chǎn)對中國足球這種全方位的侵入，事實(shí)上證明了一個什么問題?就是已經(jīng)達(dá)到它的鼎盛。我們經(jīng)常談到中國房地產(chǎn)的時候，2014年大家為什么認(rèn)為很微妙?就說有很多人一下子打了一個大大的問號呢?是因?yàn)?013年實(shí)在太好了，我們很難想象房地產(chǎn)還能對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大。
房地產(chǎn)商的錢有各種各樣的融資，但是最根本的是什么?最根本的是大家看到，如果你做制造業(yè)，做別的行業(yè)不賺錢的話，如果房價(jià)還在繼續(xù)上漲的話，那不如把錢拿到房地產(chǎn)這里來。
我覺得2014年，可能給我們等待了十幾年的這么一個結(jié)果會給出一個答案。當(dāng)然這個答案本身的給出，我覺得有幾個因素：第一個是經(jīng)濟(jì)增速在下降，定了個平穩(wěn)增長。第二點(diǎn)貨幣在收緊，這是房地產(chǎn)很大的一個引擎。第三個就是供求規(guī)律，也就是說到2014年為止，房地產(chǎn)開發(fā)商為什么最擔(dān)心的是把數(shù)據(jù)告訴大家，為什么擔(dān)心整個聯(lián)網(wǎng)、整個統(tǒng)一登記以后，房價(jià)會下降?因?yàn)檫@個數(shù)據(jù)可能會告訴大家，我們這么多年一直在談產(chǎn)能過剩問題，這個產(chǎn)能過剩的帽子有可能扣在中國房地產(chǎn)頭上。如果說房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩了，我想這個游戲，這個派對，包括我們在足球里面看到這個情況，可能要劃上一個句點(diǎn)。
馬光遠(yuǎn)：整個中國經(jīng)濟(jì)這么依賴房地產(chǎn) 一定要注意房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
事實(shí)上對于2014年，我為什么一直強(qiáng)調(diào)微妙?是我擔(dān)心不是一個分化的走勢，而是大家對整個房地產(chǎn)的預(yù)期可能會逆轉(zhuǎn)。我個人認(rèn)為，如果2014年有房地產(chǎn)政策的話，那我認(rèn)為有兩個政策必須關(guān)注：第一是對中國房地產(chǎn)目前的狀況進(jìn)行全面的評估，特別是我們看到三、四線城市出現(xiàn)的過剩，包括鬼城問題，對于未來整個中國經(jīng)濟(jì)，對中國未來發(fā)展的影響，一定要進(jìn)行全面評估。第二，一定要注意房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覀冋f整個中國經(jīng)濟(jì)，整個中國的財(cái)政既然這么依賴房地產(chǎn)，那我們不擔(dān)心中國足球出問題，我們擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)出問題，那么這樣下跌本身給中國的金融，給中國正在致力于的改革……