杭州降價真相：樓市已陰跌3年
溫州效應正在長三角蔓延，杭州、常州只是其中的典型。
早在此次被炒得沸沸揚揚的幾個樓盤降價之前，杭州去年就有多個樓盤降價。一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，杭州房價其實已陰跌3年，幾乎每一個熱門板塊均出現(xiàn)雅戈爾式的試錯者，尤其近兩年出現(xiàn)的地王，大部分均以保本的價格入市，而這種狀況恰恰將房企推入了持續(xù)買入補倉的羅生門。他分析，連碧桂園在杭州也是虧本銷售。
主動降價
北海公園此次降價，仿佛是壓倒杭州樓市的最后一根稻草，其效應迅速蔓延至余杭和蕭山兩個板塊。
“北部新城可以說是預防性的降價，外來大鱷在杭州樓市遇到的主要困難是杭州消費者對產(chǎn)品品質(zhì)的要求高于預期，他們在外地市場能做出溢價和高價的產(chǎn)品，在杭州高端市場卻很不受待見，導致去化變慢�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說。
實際上，房企在去年底已經(jīng)開始調(diào)整定價策略。位于之江板塊的中海定山湖去年就已降價促銷。濱江萬嘉名城項目春節(jié)前銷售，定價也比周邊樓盤要便宜，以13000多元／平方米開盤，去化速度更快。“以我們現(xiàn)在的價格來看，即便人家降價了我們還是有一定的競爭力�！�
濱江集團(002244.SZ)副總經(jīng)理朱立東說。
2005年以來，此前杭州也經(jīng)歷兩輪降價，2008年年底是市場突變的本能性反應，2012年是房企遭遇資金困境。朱立東認為，如果拿地節(jié)點和成本不對，后端形成的優(yōu)勢又不足以形成快速去化的條件，將無法改變“被套”的局面。
近兩年，外來大鱷持續(xù)進入，杭州地價愈炒愈高�！�2010年以后進入的大鱷，沒有一家不是慘敗的，例如雅戈爾，拿了5塊地，但這家房企操作手法落后，項目制并不能實現(xiàn)資源有效對接�！焙贾輼I(yè)內(nèi)人士認為，房企落后的管控模式直接導致成本失控。
“去年買的地太貴了，這一輪房價下跌就要虧，房企承受不起�！焙贾菀幻就练科蟮那案吖芊治稣f，由于外來房企越來越集聚到杭州市場，試錯的機會成本疊加瘋狂的補倉行為，最終買單者為房企和市場。
當?shù)貥鞘幸殃幍?年
公開資料顯示，去年杭州土地出讓860多萬平方米土地，地價款高達1300多億元，可開發(fā)面積2100多萬平方米，成交面積卻是900萬平方米不到，僅去年供應的土地去化周期就需2.5年。
21世紀經(jīng)濟報道記者綜合業(yè)內(nèi)人士和第三方機構提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近3年以來，杭州各個板塊的房價均處于明升暗降狀態(tài)。比如城東九堡板塊，綠城江景項目，2010年售價達到3.3萬元／平方米，現(xiàn)在宋都一個江景項目只能賣到2.6萬元／平方米。同一個板塊，悅麒美譽，2009年第一次開盤1.9萬元，兩個月后2.1萬元，去年一度賣1.3萬元／平方米，現(xiàn)在售價在1.5萬元／平方米左右。2009年，九保板塊非沿江樓盤毛坯賣到1.8萬元－2萬元／平方米，現(xiàn)在在售樓盤只有1.5萬元－1.6萬元／平方米。
城西板塊的萬科西西蝶園，2007年開盤，精裝修2.1萬元／平方米，二期2009年開盤精裝修2.7萬元／平方米，到了2012年，該盤又降到2.3萬元／平方米，目前該項目一期二手房2萬元／平方米不到。該項目旁邊有一個傅說湘西的樓盤，毛坯房均價1.8萬元／平方米。
一個值得關注的現(xiàn)象是，杭州的二手房市場從2012年底就已經(jīng)處于交易清淡的狀態(tài)，“以前新開一個地王項目或者豪宅項目，周邊的二手房都會跟著價格上漲，現(xiàn)在不管邊上開出什么樣的地王，都不會出現(xiàn)任何價格變動了�！毕鲁菂^(qū)某中介業(yè)務員說。
去年杭州除個別板塊如喬西、濱江板塊有一點回升，其它板塊均處于陰跌狀態(tài)。比如綠城之江一號，開盤3.2萬元／平方米，此后一路跌至2.3萬元／平方米，綠城融創(chuàng)接盤以后，小戶型售價2.1萬元／平方米，但滯銷。附近的小戶型毛坯公寓2010年1.6萬元－1.7萬元／平方米，2013年中海定山湖均價開出1.1萬元／平方米，導致整個板塊淪陷。
再以西溪板塊為例，和家園項目于2010年11月推出鼎園，均價28000元／平方米(精裝修)；2011年1月，推出望山組團，均價25000元；2012年10月，推出望山90，均價19000元(毛坯)；2013年4月，推出御園9號樓，均價20000元(毛坯)；2014年2月，在售御園，折后起價18300元(毛坯)。這個項目賣3年，跌了3年。
多名本土房企人士認為，杭州樓市幾個板塊的價格調(diào)整是勢在必行。尤其是余杭板塊土地供應量加大，過度開發(fā)以后，城區(qū)內(nèi)的市場受到積壓。杭州的郊區(qū)充斥著其他三四線城市的開發(fā)模式，最主要問題還是城市的經(jīng)營模式失誤所致。
一名資深業(yè)內(nèi)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析，短期內(nèi)可能會跟進降價的城市有無錫、武漢、西安等，均為二三線城市。
鉅派投資總裁姚偉示認為，城市分類主要有一線城市、潛力型城市、脆弱型城市和危險型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如溫州、無錫、常州的供求比比較脆弱。
但降價發(fā)出明確風險警示的同時，房企囤地補倉意愿依舊強烈。2月25日，杭州濱江區(qū)白馬湖宅地出讓，中南置業(yè)、德信、濱江、中海等房企均參與競拍，最終中南置業(yè)以13.41億元，折合樓面價7258元/平米，溢價率為20%將之收入囊中。
號稱人間天堂的杭州，或許正在為其過度開發(fā)的城市運營模式付出代價。
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