這個(gè)周末，一條關(guān)于興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款的消息引發(fā)不少媒體關(guān)注，而與此同時(shí)，是杭州、常州的幾個(gè)樓盤進(jìn)行了大幅降價(jià)。一邊是銀行收緊，一邊是開發(fā)商降價(jià)，在春寒料峭的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場的寒意似乎有些刺骨。在猛漲一年之后，房價(jià)真的要降了么?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
銀行業(yè)務(wù)收緊，開發(fā)商樓市降價(jià)，樓市風(fēng)險(xiǎn)暗流洶涌，70個(gè)城市房價(jià)連漲13個(gè)月，房地產(chǎn)市場波瀾不驚，樓市到底還能扛多久?
不久前，杭州的好幾個(gè)樓盤幾乎步調(diào)一致的大幅下調(diào)了房價(jià)。降價(jià)之后，當(dāng)?shù)氐匿N售情況如何?記者看到位于杭州城北的這家樓盤，此前銷售均價(jià)由近兩萬元直降到一萬五千八百元。在緊臨杭州北海公園的另一個(gè)樓盤天鴻香榭里，開發(fā)商打出了直價(jià)六千元的宣傳口號。
日前，一條關(guān)于興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的消息，被媒體傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。隨后，中信銀行、交通銀行也被卷入了這場暫停房企融資業(yè)務(wù)的風(fēng)波。記者在市場中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于個(gè)人貸款，銀行普遍進(jìn)行了收緊。近一周，記者在南京市的六家銀行進(jìn)行咨詢，發(fā)現(xiàn)沒有一家對首套房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠，有的甚至上浮了這一利率，而且大多數(shù)信貸人員表示，今年房貸額度特別少。
某銀行信貸經(jīng)理：現(xiàn)在使用額度的，但是等到一個(gè)月之后，等到快要放款的時(shí)候，說實(shí)話確實(shí)不能保證(放貸)因?yàn)橐粋�(gè)月可能會(huì)發(fā)生很多事情。
一邊是海水，一邊是火焰，房貸收緊，樓市成交量下滑，但土地市場卻依舊熱火朝天。2月21日，廣州荔灣區(qū)廣鋼新城地塊出讓再掀高潮，一天時(shí)間拍出155億元天價(jià)。2014年以來，各地新地王一直頻頻搶鏡。截止2月23日，北上廣深四個(gè)一線城市2014年土地出讓金總收入達(dá)到1382.4億元，比2014年同期攀升746.3億元，同比增幅高達(dá)117.32%。
飲水思源，在信貸市場銀行放貸也是一片紅火，2014年的1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月社會(huì)融資規(guī)模2.58萬億元，刷新單月規(guī)模的歷史新高。1.32萬億元的新增人民幣貸款，創(chuàng)下近四年來的最高水平。此外，70個(gè)大中城市新建商品住房價(jià)格也連續(xù)13個(gè)月攀升，國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，與上個(gè)月相比70個(gè)大中城市一月新建商品住房價(jià)格有62個(gè)城市環(huán)比上漲，6個(gè)城市下降，而同比價(jià)格上漲城市有69個(gè)，北上廣深四個(gè)一線城市漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國。其中，上海漲幅最高，達(dá)到20.9%。
張鴻：現(xiàn)在資金偏緊 房地產(chǎn)市場累積的風(fēng)險(xiǎn)越來越大
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
這里邊一個(gè)是涉及到銀行，銀行據(jù)說是要收緊房貸，但是現(xiàn)在很多銀行都出來辟謠了，說我們不是針對普通人，是針對開發(fā)商那樣大規(guī)模的房貸。只是它的兩個(gè)融資項(xiàng)目。一個(gè)叫夾層融資，一個(gè)叫供應(yīng)鏈融資，相對來說量比較少的，而不是我們所說的一套房貸，二套房貸。還有一個(gè)是開發(fā)商本身，杭州率先降價(jià)的是德信地產(chǎn)，但是你再往前看幾天，2月18號，他在杭州的城東新城，剛剛花17.5個(gè)億買了一塊地。所以對他們來說，就是那邊我趕緊拿地，這邊趕緊清盤。所以開發(fā)商有自己的不同的考量，所以你也很難說他對未來沒有那么看好。還有一個(gè)就是不同的區(qū)域，好像這一次集中在浙江、江蘇稀稀落落的幾個(gè)降價(jià)。但是江蘇南京又出來一個(gè)時(shí)光盤，就是一個(gè)小時(shí)就賣光了。所以現(xiàn)在仍然是亂象，說什么的都有。
起碼風(fēng)險(xiǎn)讓大家覺得是有的，或者是越來越大了，今天股市上的表現(xiàn)，跌得最狠的兩大板塊。另外，還是會(huì)提到我們要總量控制，區(qū)別對待，而且也會(huì)提到說，房地產(chǎn)因?yàn)楝F(xiàn)在在資金偏緊的時(shí)候，房地產(chǎn)累積的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)在繃緊 大家都在觀望
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
事實(shí)上，我們從周末的一系列消息看，四個(gè)字真真假假，到現(xiàn)在事實(shí)上你搞不清楚，它哪個(gè)是真的，哪個(gè)是假的。比如說，大家一開始講，興業(yè)銀行全面停止房貸業(yè)務(wù)，然后興業(yè)銀行辟謠說沒這個(gè)事。緊接著別人把他的文件發(fā)出來了，所以沒多長時(shí)間，興業(yè)銀行就退了一步說，我們發(fā)了這個(gè)文，但是我們主要指的是什么什么，緊接著我們又看到說，說跟個(gè)人房貸沒關(guān)系，但是又講到個(gè)人房貸在有些地方，又說所有的優(yōu)惠都已經(jīng)取消了，以前是七折、八折，這個(gè)不打折事實(shí)上意味著大家都在謹(jǐn)慎風(fēng)險(xiǎn)。
我覺得從這些消息背后反映的是在政策的一個(gè)真空期，我們現(xiàn)在政策上沒有任何消息。事實(shí)上從去年下半年到現(xiàn)在，除了極個(gè)別的一些重大會(huì)議會(huì)談到房地產(chǎn)的相關(guān)的一些政策以外，事實(shí)上政策層面到現(xiàn)在為止沒有出現(xiàn)一些新的變化。房地產(chǎn)市場各種各樣的消息滿天飛，說明什么?說明市場的風(fēng)險(xiǎn)在加劇，我們現(xiàn)在聽到的主要的消息都是降價(jià)的消息，而且不是無中生有，這個(gè)降價(jià)是真實(shí)存在的。第二點(diǎn)，銀行互相之間的這種信息的傳遞，到市場上以后，我們發(fā)現(xiàn)不管是真是假，只要一個(gè)消息一出來，市場上絕對會(huì)引起很大的波瀾。
我個(gè)人認(rèn)為進(jìn)入一個(gè)寒冷期，也就是說如果這些消息本身，比如說經(jīng)過大家的梳理以后，如果說這些消息本身如果真的是假的話，那么對整個(gè)市場的影響沒有這么大�，F(xiàn)在我們看到任何一個(gè)小小的信息都讓房地產(chǎn)像驚弓之鳥，這說明整個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)真的在繃緊，學(xué)界、業(yè)界到買房者，大家都在觀望，到最后的銀行，因?yàn)槲覀冎楞y行跟開發(fā)商之間，它是一個(gè)利益共同體。
顧云昌：2014年房地產(chǎn)增速放緩 有些地方會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求
(全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
從總體看來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前的資金并不是那么緊張，因?yàn)槿ツ甑匿N售比較好，全行業(yè)有12萬億的資金到位。但是市場總體上像國民經(jīng)濟(jì)一樣，就增長速度在放緩，銷售速度放緩，就說行業(yè)在取得下行的通道當(dāng)中。特別是市場有很多分化，有些小企業(yè)的一些三、四線城市，房子已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況，那么銷售會(huì)出現(xiàn)問題。
對于個(gè)別銀行為了防范這樣一種風(fēng)險(xiǎn)，就暫停了這樣一種業(yè)務(wù)。我個(gè)人判斷2014年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭肯定不如2013年。我認(rèn)為大概的時(shí)間就是增速放緩，無論是房價(jià)的增長速度，銷售的增長速度，投資的增長速度都要放緩，而且，有些地方可能出現(xiàn)了比較大的，嚴(yán)重的供大于求，對于一些資金實(shí)力差的企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。
張鴻：目前銀行的處境艱難 會(huì)更加謹(jǐn)慎的做好風(fēng)險(xiǎn)防范
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
興業(yè)停的這兩塊，一個(gè)叫夾層融資，它其實(shí)是介于股權(quán)融資和債權(quán)融資當(dāng)中的一個(gè)融資方式。比如說你是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，你的自有資金率不夠，這就不能讓你開發(fā)房子。2005年才開始有這種方式，我先入你的股份，或者當(dāng)是債券，然后你的自有資金就起來了，你就去蓋房子了，到時(shí)候我們設(shè)定一標(biāo)準(zhǔn)，到最后我再把這個(gè)股權(quán)再退回來。我想說的是，它雖然量不大，但是我們看到銀行也在說，要謹(jǐn)慎風(fēng)險(xiǎn)，要減少風(fēng)險(xiǎn)，我們要調(diào)我們貸款的結(jié)構(gòu)，所以我們要停掉這個(gè)。
還有一個(gè)叫供應(yīng)鏈的金融，供應(yīng)鏈金融就是主要是上游，主要是水泥這些和房地產(chǎn)有關(guān)的，這說明什么?說明我們覺得房地產(chǎn)和它相關(guān)的這些行業(yè)，可能面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果說這個(gè)夾層融資主要針對可能是那些沒有特別強(qiáng)資質(zhì)的那些大企業(yè)的話，那可能它會(huì)覺得這個(gè)開發(fā)商那邊要調(diào)結(jié)構(gòu)，就是小的可能，風(fēng)險(xiǎn)大了我們就給它停掉，我們未來的貸款只給那些大的，一流的那些開發(fā)商，幾百強(qiáng)的那種。那我的貸款也要相應(yīng)來調(diào)整個(gè)的結(jié)構(gòu)，所以我覺得開發(fā)商在調(diào)結(jié)構(gòu)，銀行也在調(diào)自己的貸款結(jié)構(gòu)。
銀行現(xiàn)在的處境其實(shí)是挺難的，一月份的存款大面積的減少，因?yàn)槊鎸χ鴣韯輧疵偷幕ヂ?lián)網(wǎng)金融。銀行，過去為什么房貸會(huì)那么多?是因?yàn)殂y行覺得房貸，利潤來源還不錯(cuò)，挺穩(wěn)定的。但現(xiàn)在當(dāng)你成本增加了以后，你就要考慮哪一塊是你更值得投的，你可投的錢已經(jīng)越來越少了。還有一個(gè)就是，當(dāng)你意識到這個(gè)行業(yè)可能面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行首先要做的，銀監(jiān)會(huì)在上個(gè)月就已經(jīng)提醒了說，去年底，2013年底，銀行貸款里邊將近三分之一是房地產(chǎn)貸款，這是一個(gè)體系內(nèi)的33%，這是一個(gè)體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。所以尤其是一些中小銀行，過去在房地產(chǎn)上占了很多便宜，他們跑得比較靈活，現(xiàn)在可能最先意識到風(fēng)險(xiǎn)。
馬光遠(yuǎn)：樓市的整體預(yù)期在發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)在加劇
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
如果這個(gè)市場本身真的很火熱的話，一個(gè)小小的消息在市場上贏不到這么大的一個(gè)反映。所以現(xiàn)在你看不是一個(gè)銀行在行動(dòng)，而是一個(gè)集體行動(dòng)。我們現(xiàn)在來看，在政策處于真空期的情況下，購房者的預(yù)期在變化，開發(fā)商的預(yù)期在變化，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期在變化，包括研究者的預(yù)期也在變化。所以現(xiàn)在我感覺如果說這種預(yù)期徹底逆轉(zhuǎn)的話，那絕對不僅僅意味著市場在分化，可能是未來整體下跌的一個(gè)行情。所以說這一次，停貸的這么一個(gè)消息引發(fā)的一系列巨大的爭議說明了什么?我覺得也不意味著未來房價(jià)就立馬下跌，但最起碼意味著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇、加大，已經(jīng)成為大家的共識。
張鴻：一線城市肯定還會(huì)繼續(xù)火爆 三四線城市堪憂
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
土地市場的火熱還主要在一線城市，北京、上海、廣州、深圳。而且現(xiàn)在各大銀行都在說，要區(qū)別對待，區(qū)別對待后邊往往會(huì)跟上三、四線城市需要謹(jǐn)慎，所以未來土地市場繼續(xù)火爆的肯定還是在一線城市。我看一個(gè)民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，京滬廣深在今年的50天里，賣地收入是1382億，上漲117%。如果銀行發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的話，它自然會(huì)收縮戰(zhàn)線。就像我們現(xiàn)在看到的，他把一些風(fēng)險(xiǎn)相對來說比較高的，他會(huì)剝離掉，然后相對來說風(fēng)險(xiǎn)比較大的那些區(qū)域，他說這個(gè)地方你要慎重，我們總量也要控制，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款也不要增加太快。
如果開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)的話，那他也會(huì)，比如說，他不會(huì)說用更多大量的那種杠桿，他要這邊要清盤，要賣一些，然后那邊再來買地，所以他可能也要避免這些風(fēng)險(xiǎn)。包括萬科，王石天天在那兒說，說風(fēng)險(xiǎn)，李嘉誠賣地了，然后誰誰誰風(fēng)險(xiǎn)要大，但是這其實(shí)沒有影響萬科的節(jié)奏，可能他有一些細(xì)化的節(jié)奏我們看不出來，但是因?yàn)樗亲龇康禺a(chǎn)，不能因?yàn)橛辛孙L(fēng)險(xiǎn)，他就不做這個(gè)，但是他肯定選擇的那些項(xiàng)目，或者選擇的那些地，或者這個(gè)杠桿化，可能要盡量地避免，一旦風(fēng)險(xiǎn)來臨對自己的影響。其實(shí)，我最擔(dān)心的還是三、四線城市。
馬光遠(yuǎn)：如果整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn) 銀行要做好房價(jià)下跌的思想準(zhǔn)備
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我個(gè)人不認(rèn)為，現(xiàn)在我們?nèi)匀豢梢杂梅只星槿ンw現(xiàn)。現(xiàn)在大家不僅僅要看個(gè)別的數(shù)據(jù)，更要看整體的一個(gè)表現(xiàn)，銀行的表現(xiàn)說明什么?降價(jià)又說明什么?比如說去年大家談到房價(jià)上漲的時(shí)候，包括暴漲是因?yàn)槭裁?因?yàn)?012年全年整個(gè)統(tǒng)計(jì)新房的供應(yīng)是下降的，不是增加的，這個(gè)供應(yīng)減少了，這個(gè)是可以解釋清楚的。那么如果放到今年來看去年，2013年整個(gè)新房供應(yīng)增加是10%以上，我們新建的在建面積是60多億平，60多億平按照去年賣了13億平來看的話，能賣個(gè)四到五年，那么而且這個(gè)增速還以19%左右在增加。再看去年的待售面積，不斷在增加。一方面房子賣得很好，另一方面待售面積不斷增加，總的面積已經(jīng)達(dá)到了5億平，今年超過5億平肯定沒有任何問題。在這種情況下，我們看到一方面房價(jià)很高，這是一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)，第二點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增速在下滑，第三個(gè)供需基本在平衡，那么我們要問支撐房價(jià)未來上漲的因素何在?我個(gè)人認(rèn)為，這種情況一旦出現(xiàn)，它不是一個(gè)簡單地解釋三、四線城市下降主要原因是什么。供應(yīng)夠了是一個(gè)原因，但是經(jīng)濟(jì)下滑貨幣收緊，到預(yù)期扭轉(zhuǎn)，這三個(gè)因素都起作用的話，它影響的不僅僅是三、四線，一、二線都會(huì)影響。
整體風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)整體風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。也就是一、二線城市今年如果說，整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的話，有可能出現(xiàn)停漲，如果出現(xiàn)停漲，就是風(fēng)險(xiǎn)。對于銀行來講，做好思想準(zhǔn)備，做好房價(jià)下跌的準(zhǔn)備，必須提上議事日程。
這已經(jīng)是一個(gè)共識，比如我們現(xiàn)在談到整個(gè)中國的房地產(chǎn)，今年以來我們談得最多是什么?就是如果大家整體的預(yù)期最終改變以后，比如三、四線城市，現(xiàn)在供應(yīng)過剩，那么一、二線城市會(huì)出現(xiàn)什么問題?如果這個(gè)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的話，會(huì)停漲，如果一旦停漲，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)繼續(xù)。所以我認(rèn)為可能是一個(gè)整體風(fēng)險(xiǎn)的問題，而且這種整體風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率是一個(gè)大概率，不是小概率，任何的風(fēng)吹草動(dòng)，讓大家……