一則杭州、常州個(gè)別樓盤降價(jià)的消息，引發(fā)了地產(chǎn)股集體暴跌，一時(shí)間房?jī)r(jià)可能全面下跌的傳聞甚囂塵上。有人總結(jié)其根本原因，認(rèn)為是房?jī)r(jià)水平超出目前的購(gòu)買力太多。
日前，搜房網(wǎng)對(duì)上海87個(gè)項(xiàng)目的超過(guò)900名購(gòu)房者的問(wèn)卷顯示，僅有三成多的購(gòu)房者的預(yù)算超過(guò)了300萬(wàn)元。此外，對(duì)北京超過(guò)1100組購(gòu)房人群的調(diào)查顯示，能接受300萬(wàn)元以上總價(jià)的客群只占一成多。上述調(diào)查數(shù)據(jù)所展示的購(gòu)買預(yù)算，可能會(huì)讓業(yè)界很憂心。特別是北京市場(chǎng)去年下半年曾出現(xiàn)過(guò)一波瘋狂的土地行情，這些“地王”項(xiàng)目能不能在客戶預(yù)算不多的情況下順利去化，也是一個(gè)疑問(wèn)。
在北京和上海的購(gòu)買力無(wú)法隨著地價(jià)大幅躍升之時(shí)，同為一線城市的廣州，卻因?yàn)槠骄績(jī)r(jià)不高而成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入的城市。莫非，下一步房企的機(jī)會(huì)在廣州？
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北京
自住房入市預(yù)期削弱購(gòu)買力
每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京
伴隨高價(jià)地層出不窮，越來(lái)越貴的“面包”究竟有多少人能買得起？
搜房網(wǎng)今年對(duì)北京1120位購(gòu)房者進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，北京剛需項(xiàng)目購(gòu)房者中98.18%的人購(gòu)房預(yù)算低于300萬(wàn)元，改善型項(xiàng)目購(gòu)房者中近八成受訪者購(gòu)房預(yù)算在150萬(wàn)~300萬(wàn)之間。
“現(xiàn)在北京非核心區(qū)域一套剛需項(xiàng)目的平均成交價(jià)格大概在300萬(wàn)左右，而主流購(gòu)買力更多集中在200萬(wàn)，這之間就是供需平衡差，這一差額肯定會(huì)而且正在越拉越大�！碧m德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前樓市的銷售高潮期已經(jīng)持續(xù)了兩年，今年將面臨調(diào)整，而這次調(diào)整很可能不是源自政策外力，而是內(nèi)調(diào)。
供需比懸殊房?jī)r(jià)難降溫/
根據(jù)搜房網(wǎng)針對(duì)北京1120位購(gòu)房者最新調(diào)查顯示：北京剛需購(gòu)房者中逾三成（32.73%）的受訪者購(gòu)房預(yù)算是150萬(wàn)~200萬(wàn)元，27.27%的受訪者購(gòu)房預(yù)算在150萬(wàn)以下，21.82%的受訪者購(gòu)房預(yù)算是200萬(wàn)~250萬(wàn)元，16.36%的受訪者購(gòu)房預(yù)算是250萬(wàn)~300萬(wàn)，另有1.82%的受訪者購(gòu)房預(yù)算是300萬(wàn)元以上。其中，近七成（69.09%）的受訪者購(gòu)房的意向面積是50~90平方米。
可以看出，大部分購(gòu)房者預(yù)算集中在200萬(wàn)元以下。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市場(chǎng)總價(jià)200萬(wàn)元以下的住宅總成交套數(shù)為45274套，均價(jià)為14668元/平方米，占全市總成交的56.75%，這一占比也是數(shù)年來(lái)首次跌下60%。
“價(jià)格上漲導(dǎo)致了郊區(qū)中低價(jià)房源水漲船高，200萬(wàn)元、90平方米以下的房源供應(yīng)占比也在下調(diào)�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此指出。
北京樓市真實(shí)的購(gòu)買力如何？這些問(wèn)題似乎很難找到標(biāo)準(zhǔn)答案。
2012年底，市住建委曾公布了這樣一組數(shù)據(jù)，在北京市限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)的一年多時(shí)間內(nèi)，北京市以“連續(xù)5年以上繳納社�！睘閷徍藯l件的申請(qǐng)家庭共2.73萬(wàn)戶，占全市申請(qǐng)家庭的5.6%；其中實(shí)際購(gòu)買住房的1.47萬(wàn)戶，占全市購(gòu)房數(shù)的5%。
按照這一數(shù)據(jù)粗略估算，限購(gòu)以來(lái)的一年多，北京全市購(gòu)房的基數(shù)大約在30萬(wàn)戶左右。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2014年1月份接近7000套的消化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅庫(kù)存量?jī)H為55078套，創(chuàng)下歷史新低。
與此同時(shí)，北京新建住宅市場(chǎng)的成交量近幾年也一直徘徊在年成交12萬(wàn)套左右。不難看出，北京樓市之間的供需比一直存在較大的懸殊，這也是北京樓市價(jià)格持續(xù)飆高，難降溫的根本原因。
自住房項(xiàng)目加重觀望預(yù)期/
“不是購(gòu)買力減弱的問(wèn)題，是心理預(yù)期的問(wèn)題�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅直言。
的確，低于周邊在售價(jià)格20%甚至更多的自住房項(xiàng)目無(wú)疑將鎖定很大范圍的購(gòu)房者，等待、觀望的情緒越來(lái)越重，影響了市場(chǎng)的成交狀況。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年春節(jié)后，北京樓市收獲歷史最差開(kāi)局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分僅成交979套，二手房住宅僅成交3543套，合計(jì)成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超過(guò)一半。
二手房市場(chǎng)反應(yīng)更加強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月份以來(lái)北京二手房成交均價(jià)在3.12萬(wàn)元/平方米，相比1月份的3.18萬(wàn)元/平方米和去年12月份的3.26萬(wàn)元/平方米出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)反映，二手房報(bào)價(jià)下滑幅度也有加速現(xiàn)象，目前北京二手房報(bào)價(jià)平均約3.2萬(wàn)元/平方米。
“因?yàn)樾枨蟪霈F(xiàn)觀望，房主的心理價(jià)位出現(xiàn)了調(diào)整。部分業(yè)主開(kāi)始愿意調(diào)低報(bào)價(jià)�！睆埓髠�(duì)此說(shuō)道。
今年2月15日，金隅地產(chǎn)位于北京高井和單店的兩自住房項(xiàng)目開(kāi)始申購(gòu)，數(shù)千套的總量相當(dāng)于北京接近一個(gè)月的商品房住宅成交。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，北京在2014年全年供應(yīng)的自住房量將突破4萬(wàn)套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬(wàn)套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)，雖然普通購(gòu)房者申請(qǐng)到的難度非常大，但其中大部分需求都會(huì)處于觀望中。
剛需依然強(qiáng)大/
“目前來(lái)看還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成交出現(xiàn)放緩，但商品房參與搖號(hào)的客戶基數(shù)在減少。”北京一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，之前其所銷售的商品房參與搖號(hào)的客戶比例大約是在1:4~1:5，更有甚者搖號(hào)比例高達(dá)1:10。“現(xiàn)在自住型商品房分流了很大一部分需求，基本上比例維持在了1:2�！�
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有35個(gè)新老項(xiàng)目入市銷售，與2013年同期齊平。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了上述即將入市的部分項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，在預(yù)計(jì)3月份開(kāi)盤的多個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)了報(bào)價(jià)的上漲，其中位于房山區(qū)的某項(xiàng)目上一期價(jià)格在20000元/平方米，而目前報(bào)價(jià)則接近25000元/平方米；另一位于臺(tái)湖區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)幅度也達(dá)到了50%。
“3月入市項(xiàng)目報(bào)價(jià)的明顯上漲，一方面是受到限價(jià)解禁利好的拉動(dòng)；另一方面則是基于地價(jià)水平的不斷上升以及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的新增純商品住宅產(chǎn)品的不斷減少�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
“從目前的情況來(lái)看，剛需項(xiàng)目基本上沒(méi)有收到交易放緩的影響，相反很多項(xiàng)目蓄客期都比較長(zhǎng)，基本上開(kāi)盤后的去化速度還是比較快。”上述房企人士對(duì)記者說(shuō)道。
在郭毅看來(lái)，今年上半年北京市場(chǎng)并不會(huì)發(fā)生較明顯的變化，但一些定價(jià)過(guò)高的高端項(xiàng)目的銷售也許會(huì)放慢，“預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始樓市格局就將逐漸出現(xiàn)調(diào)整，樓市庫(kù)存壓力緩解的同時(shí)，高端市場(chǎng)價(jià)格趨高、競(jìng)爭(zhēng)走向激烈也已成定局。”
對(duì)于今年的盈利狀況，也有房企人士直言利潤(rùn)空間將越來(lái)越小。對(duì)此，宋延慶告訴記者，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)平均利潤(rùn)率也將會(huì)越來(lái)越低，預(yù)計(jì)“年均凈利潤(rùn)降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)下去。
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上海
超三成購(gòu)房人群預(yù)算過(guò)300萬(wàn)元
每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)、沙斐發(fā)自上海
相比北京，上海購(gòu)房者的購(gòu)買力可能略占上風(fēng)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2013年上海有超過(guò)三成的商品住宅成交總價(jià)段超過(guò)300萬(wàn)元，其中300萬(wàn)~500萬(wàn)元區(qū)間的房屋銷售總額占去年上海商品住宅總銷售額1/6左右。
但是，去年下半年高價(jià)拿地的項(xiàng)目如果選擇今年入市，必然會(huì)面臨兩種可能：要么犧牲利潤(rùn)率，以較低的成交價(jià)格賣房；要么持續(xù)放慢銷售速度。無(wú)論選擇哪種思路，都會(huì)影響公司的項(xiàng)目收益率。
也有業(yè)內(nèi)人士相信，開(kāi)發(fā)商如果能夠及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，以低總價(jià)的產(chǎn)品吸引購(gòu)買，應(yīng)該還是有機(jī)會(huì)。畢竟目前上海的購(gòu)房客群，并非全部來(lái)自上海本地。只要能夠控制總價(jià)，在犧牲一定利潤(rùn)率的情況下，地王項(xiàng)目還是有望很快出貨。
購(gòu)買力之源：靠換房帶動(dòng)消費(fèi)
搜房研究報(bào)告公布后，業(yè)界普遍對(duì)其公布的數(shù)據(jù)感到懷疑。報(bào)告顯示，上海改善性購(gòu)房者的預(yù)算超過(guò)六成總價(jià)高于300萬(wàn)元。其中，300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的占22.58%，500萬(wàn)~800萬(wàn)之間的占16.77%。同期，北京的改善購(gòu)房人群中，購(gòu)買預(yù)算在300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的人只占5.36%，500萬(wàn)~800萬(wàn)之間的占12.5%，800萬(wàn)以上的占3.57%。
事實(shí)上，北京千萬(wàn)豪宅成交火爆情況屢見(jiàn)不鮮。上述數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠？研究報(bào)告所選擇的樣本范圍究竟有沒(méi)有代表性？
負(fù)責(zé)上述研究的搜房網(wǎng)分析師潘一花說(shuō)，他們的調(diào)查樣本來(lái)自于上海87個(gè)項(xiàng)目的銷售案場(chǎng)的917組看房客的隨機(jī)抽樣問(wèn)卷。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者參考了德佑、中原和克而瑞三家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)加以印證�？硕鸬臄�(shù)據(jù)顯示，上海市場(chǎng)去年總價(jià)800萬(wàn)以上的住宅成交，占到住宅成交總套數(shù)的4.26%，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至遠(yuǎn)高于搜房網(wǎng)的調(diào)查。
如此高的購(gòu)買力究竟從何而來(lái)？他們的需求是否能始終穩(wěn)定？中房信研究總監(jiān)薛建雄的觀點(diǎn)和搜房網(wǎng)的研究報(bào)告一致，即300萬(wàn)以上總價(jià)房屋的主要購(gòu)買資金來(lái)源需要通過(guò)置換二手房或者銀行提供更多的按揭來(lái)實(shí)現(xiàn)。
這一部分購(gòu)房者的資金來(lái)源不成問(wèn)題，但是卻極易受政策、經(jīng)濟(jì)、銀行信貸等因素影響。一旦二手房市場(chǎng)的成交勢(shì)頭發(fā)生變化，或者市場(chǎng)風(fēng)向上發(fā)生偏轉(zhuǎn)，他們的購(gòu)房意愿就會(huì)發(fā)生變化。
薛建雄說(shuō)，目前樓市的購(gòu)買力現(xiàn)狀是兩極分化嚴(yán)重。由于銀行融資成本上升，對(duì)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估門檻提高，按揭貸款普遍以基準(zhǔn)利率放貸，剛需人群的購(gòu)買能力其實(shí)一定程度上受到很大的影響。
相比之下，那些受到銀行嚴(yán)格限貸限制，擁有房產(chǎn)或其他資產(chǎn)的購(gòu)房人群，反而更有購(gòu)買力。比如很多銀行有不成文的規(guī)定，在這些銀行購(gòu)買上百萬(wàn)的理財(cái)產(chǎn)品，其獲得相應(yīng)貸款反而可能獲得優(yōu)惠。
但也正是這批購(gòu)買力相對(duì)強(qiáng)的客群，其投資渠道和可選擇面更寬，購(gòu)房的迫切性卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上剛需或者剛改客。正因如此，包括融創(chuàng)綠城、星河灣在內(nèi)的上海高端住宅開(kāi)發(fā)商去年都曾有改小戶型，降低總價(jià)段賣房的舉動(dòng)。
“地王”項(xiàng)目今年或難入市
市場(chǎng)的購(gòu)買力看似不弱，但目前階段開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的難度卻不低。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，目前上海市場(chǎng)的實(shí)際情況，顯然無(wú)法接受大幅度的價(jià)格上漲。他認(rèn)為，以去年上海市民的收入增加程度，30%是一個(gè)極限。以目前銀行的信貸政策而言，這種購(gòu)買力大幅提升的可能性非常小，幾乎不可能。
同樣，薛建雄也表示，如果單價(jià)上漲30%，也就意味著目前300萬(wàn)元的房源成交價(jià)格能達(dá)到400萬(wàn)元。但以目前的購(gòu)買力增長(zhǎng)幅度來(lái)說(shuō)，要承受這樣的價(jià)格上升空間其實(shí)是非常困難的。
德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從去年12月至今年1月底，上海商品住宅的套均總價(jià)始終在220萬(wàn)元左右，二手住宅則只有170萬(wàn)元左右。不僅成交總價(jià)始終難有大的突破，成交單價(jià)從去年10月底開(kāi)始，也一直在22000元/平方米左右徘徊。雖然有個(gè)別周的成交均價(jià)突破23500元/平方米以上，但成交量隨即就出現(xiàn)下滑，一定程度上反映出成交價(jià)格繼續(xù)向上攀升存在較大阻力的現(xiàn)實(shí)。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說(shuō)，近期的成交周期比之前有所拉長(zhǎng)，原本一套總價(jià)300萬(wàn)元以上的房源兩個(gè)星期就能成交，而現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間延長(zhǎng)至一個(gè)月。同時(shí)，銀行的放款周期也在大大放慢。
綜合來(lái)看，今年再要出現(xiàn)像去年那樣的成交價(jià)格大幅走高行情將是非常不現(xiàn)實(shí)的。
對(duì)去年買地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)能不能重現(xiàn)去年的成交價(jià)格大幅走高，卻是影響公司收益的關(guān)鍵所在。
來(lái)自搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年上海共計(jì)成交48幅純宅地，平均樓板價(jià)為11520元/平方米，2012年成交36幅純宅地，平均樓板價(jià)為7403元，2013年宅地平均地價(jià)漲幅超過(guò)55.6%。
很顯然，如果今年房?jī)r(jià)無(wú)法有一定幅度的上漲，那么這些企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)率下滑將成為大概率事件。
開(kāi)發(fā)商：警惕加謹(jǐn)慎
在購(gòu)買力無(wú)法大幅提升的情況下，開(kāi)發(fā)商選擇怎樣的營(yíng)銷策略才是正確的？
事實(shí)上，很多房企早已有了答案。陽(yáng)光城[4.73% 資金
研報(bào)]集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理汪峰去年底在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示：“雖然購(gòu)買力短期內(nèi)沒(méi)有大幅上升的可能性，但企業(yè)要變現(xiàn)這些高價(jià)獲取的地塊還是有辦法的。開(kāi)發(fā)商可以在提高單價(jià)的情況下，縮小單套房屋的面積，降低總成交價(jià)�！�
這種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一定程度上取得了效果。搜房網(wǎng)對(duì)87個(gè)樓盤的調(diào)查表明，目前購(gòu)房者實(shí)際上關(guān)注的面積段為90~120平米小兩房或者小三房�？硕鸬挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)也反映，購(gòu)房者對(duì)房屋總價(jià)的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房屋單價(jià)。
中海地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)營(yíng)銷的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前90平方米的三房產(chǎn)品在市場(chǎng)上非常普遍。開(kāi)發(fā)商們通過(guò)縮小面積，控制總價(jià)，提升項(xiàng)目銷售率的策略，正在被市場(chǎng)逐漸接受。
對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)[0.52% 資金
研報(bào)]華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌認(rèn)為，北上廣深的房地產(chǎn)交易量會(huì)逐步下降，但是項(xiàng)目單價(jià)會(huì)很高，因?yàn)樯鲜龀鞘械娜丝诳赡軙?huì)越來(lái)越集中，但土地資源并沒(méi)有那么多。
在這樣的背景下，類似上海中環(huán)這樣的區(qū)域，單價(jià)9萬(wàn)、10萬(wàn)都有可能，這個(gè)價(jià)格與未來(lái)的貨幣發(fā)行也有關(guān)系，但趨勢(shì)上特大城市的交易量會(huì)降下來(lái)，更多會(huì)以資產(chǎn)的概念出現(xiàn)。對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，等幾年上市銷售，是另一種思路。
不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪多位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)被普遍告知，他們對(duì)當(dāng)前的整體趨勢(shì)相當(dāng)警惕，今年的銷售策略將會(huì)更為謹(jǐn)慎。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，那些高價(jià)購(gòu)買的土地，除非是確實(shí)極為優(yōu)質(zhì)的地塊，否則大部分都應(yīng)該極早入市，以分散他們的風(fēng)險(xiǎn)。
“從目前來(lái)看，只有去年一季度買地的那些房企才有可能獲得不錯(cuò)的盈利。其他地產(chǎn)公司要獲取很好的收益，還是件相當(dāng)困難的事�！毖ㄐ壅f(shuō)。
這也意味著開(kāi)發(fā)商今年的利潤(rùn)和收益，基本上很難維持去年同樣水平了。
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廣州
房?jī)r(jià)洼地引房企搶駐“補(bǔ)漲”恐令市場(chǎng)承壓
每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2014年1月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廣州以18.6%的同比漲幅居首。
實(shí)際上，如果單從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)的絕對(duì)值遠(yuǎn)低于北上深三大一線城市。廣州國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州全市新建住宅共網(wǎng)簽93035套，合計(jì)1058.48萬(wàn)平方米，全市均價(jià)為13100元/平方米，僅上漲8.07%。
作為一線城市中的價(jià)格洼地，由于房?jī)r(jià)水平較低且土地供應(yīng)充足，越來(lái)越多外地大鱷意欲進(jìn)軍廣州市場(chǎng)。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然大型房企聚集存在共同推動(dòng)板塊價(jià)值提升的可能性，但如果開(kāi)發(fā)商盲目推高地價(jià)，未來(lái)能否成功消化將是考驗(yàn)。
剛需產(chǎn)品仍占主導(dǎo)
根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳于2013年新房售價(jià)分別為23324元/平方米、24177元/平方米、21595元/平方米，與之相對(duì)，廣州約13100元/平方米的房?jī)r(jià)水平僅為前三者的六成。
從各區(qū)域來(lái)看，在廣州原十區(qū)二縣中，均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的區(qū)域僅有越秀與天河，花都、南沙、從化、增城四個(gè)區(qū)域均價(jià)更低于1萬(wàn)元/平方米，并且上述四個(gè)區(qū)域在2013年新增供應(yīng)套數(shù)占全市比例高達(dá)60%。
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣州房?jī)r(jià)之所以在一線城市長(zhǎng)期“墊底”，一方面是由于廣州土地供應(yīng)量充足，供求矛盾不如北上深般尖銳；另一方面，廣州剛需買家占市場(chǎng)主導(dǎo)，投資比例不高，抑制了房?jī)r(jià)炒作空間。
“廣州更多的人選擇做生意，對(duì)于住宅的投資需求不像北京上海這些城市這么強(qiáng)烈�！苯�(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑告訴記者。
根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，去年全市89%成交集中在2萬(wàn)元/平方米以下的產(chǎn)品，單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以下的剛需產(chǎn)品成交占比高達(dá)52%，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的高端產(chǎn)品成交占比僅為3%。
合富輝煌預(yù)計(jì)，廣州十區(qū)今年的可售貨量約為11萬(wàn)套，和去年基本持平。從區(qū)域來(lái)看，中心六區(qū)新增貨量仍然較少，白云、番禺、蘿崗、南沙等外圍區(qū)域供應(yīng)量依然占據(jù)主導(dǎo)。從供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，仍然以剛需型產(chǎn)品為主，100平方米以下的戶型占比高達(dá)45%。
“根據(jù)我們監(jiān)測(cè)，目前廣州置業(yè)者主要的購(gòu)房?jī)r(jià)位在200萬(wàn)元總價(jià)以下，100萬(wàn)~150萬(wàn)元的剛需型產(chǎn)品最受歡迎，去化率也更高。由于今年市場(chǎng)新增供應(yīng)依然以剛需型產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)去化率仍將理想�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向記者表示，由于廣州于近日宣布增城與從化撤市改區(qū)，行政區(qū)劃的變更有可能直接促成了增城、從化人口轉(zhuǎn)變?yōu)閺V州戶口居民，這兩個(gè)低價(jià)區(qū)域市場(chǎng)有望取得更好的表現(xiàn)。
地價(jià)若過(guò)高仍有風(fēng)險(xiǎn)
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，就四個(gè)一線城市來(lái)說(shuō)，廣州無(wú)論是地價(jià)還是房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海，可算是價(jià)格洼地，房企將目光投向廣州，使得廣州土地市場(chǎng)大有迎頭趕超的味道。
在上周舉行的廣鋼新城土地拍賣會(huì)上，除了保利、萬(wàn)科等傳統(tǒng)華南大型房企參與外，還吸引了珠海華發(fā)股份[1.77% 資金 研報(bào)]、北京金融街[1.32% 資金
研報(bào)]以及重慶龍湖地產(chǎn)3家外地房企前來(lái)競(jìng)拍，華發(fā)與金融街更是以刷新區(qū)域地王紀(jì)錄的價(jià)格成功搶得該地塊。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年廣州十區(qū)二市有一半以上住宅土地溢價(jià)成交，全年樓面地價(jià)為5123元/平方米，大幅上升100%。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，部分外地房企為了在廣州市場(chǎng)立住腳不惜高價(jià)搶地，為了消化高地價(jià)成本產(chǎn)品被迫走豪宅路線，在市場(chǎng)不明朗的環(huán)境下，這批高價(jià)地未來(lái)消化存在風(fēng)險(xiǎn)。
仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也認(rèn)為，去年土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，迫于成本壓力，預(yù)計(jì)廣州的開(kāi)發(fā)商將提高住宅定位，預(yù)計(jì)2014年廣州的豪宅市場(chǎng)竣工量近4000套，高于過(guò)去兩年。由于廣州地產(chǎn)調(diào)控政策在年內(nèi)放松的機(jī)會(huì)不大，這對(duì)投資型需求和改善型需求均構(gòu)成壓力，豪宅去庫(kù)存壓力較大。
另一個(gè)不確定因素是房貸，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多方了解到，春節(jié)過(guò)后廣州首套房貸進(jìn)一步收緊，四大國(guó)有銀行首套房貸利率全線上浮5%，部分股份制銀行上浮幅度更高達(dá)20%，且放款時(shí)間基本在三個(gè)月以上。
“在剛需產(chǎn)品市場(chǎng)，按照目前的價(jià)位，市場(chǎng)還是具備承接力。但如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，加上房貸利率上浮的影響，將對(duì)購(gòu)買力造成極大削弱，開(kāi)發(fā)商在制定漲價(jià)計(jì)劃時(shí)應(yīng)該要審慎；在高端市場(chǎng)，由于城市定位的原因，廣州豪宅市場(chǎng)對(duì)外地客戶吸引力遠(yuǎn)低于北京上海，未來(lái)高端產(chǎn)品的消化將存在壓力。”黃韜認(rèn)為。