今年的政府工作報告再次對保障房建設(shè)提出了具體目標：今年新開工保障房700萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。此前，國家“十二五”規(guī)劃就明確提出5年建設(shè)3600萬套保障性住房的總目標，然而，“十二五”前三年，保障房建設(shè)僅完成目標任務的2/5。今明兩年無疑是保障房建設(shè)的沖刺時間。在此背景下，保障房的融資難題顯得更加突出。
全國人大代表、證監(jiān)會機構(gòu)部巡視員歐陽昌瓊在今年提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進保障性住房建設(shè)的建議》中提出，我國各地保障性住房建設(shè)最突出的問題是融資難，建議探索運用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)。
中國人民銀行曾于2009年牽頭研究REITs試點，但由于當時國際金融危機及宏觀調(diào)控等因素，擱淺至今。近日，歐陽昌瓊在接受證券時報記者專訪時表示，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀政策環(huán)境下，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，具有現(xiàn)實可行性，對于保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義。
保障房建設(shè)沖刺時間 資金之渴仍未解
今年的政府工作報告提出，以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強配套設(shè)施建設(shè)。報告同時提出，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持。
國家“十二五”規(guī)劃明確提出5年建設(shè)3600萬套保障性住房的總目標，然而，“十二五”前三年僅完成目標任務的2/5，今明兩年可謂時間緊任務重。
資金籌措是各地完成保障房建設(shè)任務的首要難題。此前曾有媒體測算，2011年1000萬套保障房建設(shè)需要投入1.3萬億至1.4萬億元，而整體資金缺口在8000億元左右。官方數(shù)據(jù)也顯示，2012年，全國保障性住房建設(shè)共籌集財政資金4128.74億元(其中中央財政下達補助資金1861.65億元)，通過銀行貸款、住房公積金貸款、發(fā)行企業(yè)債以及其他渠道籌集資金共4667.67億元。
歐陽昌瓊認為，我國各地保障性住房建設(shè)融資渠道和機制上的突出問題包括：一是渠道單一，主要靠地方政府，財政負擔沉重;二是保障性住房新建、維護缺乏長期的、可持續(xù)的資金來源，難以繼續(xù);三是銀行貸款以政府信用為基礎(chǔ)，以地方財政作背書，容易導致金融風險與財政風險迸發(fā);四是財政資金管理體制上事權(quán)與財權(quán)不匹配，要么影響保障性住房建設(shè)資金的落實，要么影響地方財政預算的安排。
“今明兩年正是實現(xiàn)‘十二五’規(guī)劃目標攻堅克難的關(guān)鍵時期，為切實推進保障性住房建設(shè)，有必要在地方財政資金和銀行信貸資金以外，探索運用新的融資方式，有效解決保障性住房建設(shè)融資難的問題。”歐陽昌瓊說。
他建議，選擇若干城市進行保障房的REITs試點。保障房具有產(chǎn)權(quán)明晰(政府所有)、資產(chǎn)真實、收益盡管較低但穩(wěn)定(政府補貼和稅后優(yōu)惠有保障)等特點，具備REITs的基本要素，證券公司、基金管理公司等資產(chǎn)管理機構(gòu)也開始了這方面的業(yè)務探討，可以先行試點。REITs既可以緩解“兩多兩難”的矛盾，通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔的“無限責任”變?yōu)椤坝邢挢熑巍薄?/P>
推出REITs試點 需解決三方面問題
歐陽昌瓊表示，作為一個金融創(chuàng)新工具，REITs可以吸引社會資金解決房地產(chǎn)建設(shè)資金問題，它是一個融資工具，可以運用于我國保障性住房建設(shè)。
不僅如此，REITs能夠為投資者提供一種收益相對穩(wěn)定、流動性較強的投資品種，幫助投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利，因此，它又是一個投資工具和理財工具，可以滿足廣大公眾和機構(gòu)投資者追求收益穩(wěn)定(以房租收入、房地產(chǎn)升值為收入來源)、流動性強(可以在交易所上市交易)的投資和理財需求，讓眾多中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利。金融危機爆發(fā)后，REITs成為投資者抵抗危機的投資工具。比如，2010年美國公寓型REITs的平均收益率達到47%。
國際經(jīng)驗表明，REITs是一種較為常見并且有效的房地產(chǎn)融資工具，它起源于上世紀60年代的美國，是一種采取公司型或契約性基金(信托)的組織形式，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式，匯集公眾和機構(gòu)投資者的資金，交由專業(yè)機構(gòu)進行管理，投資于收益性房地產(chǎn)，并按投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。
事實上，2009年人民銀行曾牽頭研究REITs試點，但由于當時國際金融危機及宏觀調(diào)控等因素，沒能正式啟動。
時至今日，歐陽昌瓊認為，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀政策環(huán)境下，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，具有現(xiàn)實可行性。對于保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義。他認為，目前推出REITs試點，需要解決三方面問題：
在法規(guī)政策方面，我國近年來對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，是REITs沒有啟動試點的直接原因。同時，REITs業(yè)務涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和登記、基金份額登記、基金份額在交易所交易等問題，仍缺乏法規(guī)支持。
在稅收方面，我國房屋租賃的稅負總體較重，據(jù)不完全測算，稅負約占租金收入的19%，并且，在REITs有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，還需要交納契稅、印花稅和所得稅等稅收，存在重復征稅。稅負過高使REITs這一投融資產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定的特征難以體現(xiàn)，也是我國難以推出REITs的主要原因。
在投融資主體方面，我國保障性住房投融資主體多元，有地方政府(房管局、建設(shè)局等)，政府平臺公司、民營房地產(chǎn)開發(fā)商等，由此導致了保障性住房產(chǎn)權(quán)的多元，有地方國有產(chǎn)權(quán)、個人產(chǎn)權(quán)、混合產(chǎn)權(quán)等。需要盡快確立市場化運作的保障房投融資平臺，明確保障房產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)的主體。此外，在REITs設(shè)立上通常以信托形式設(shè)立(少數(shù)以公司形式設(shè)立)，但目前國內(nèi)僅允許信托公司設(shè)立信托，商業(yè)銀行、證券公司和保險公司等機構(gòu)不能自行設(shè)立信托，需要放松這些限制，擴大信托設(shè)立主體。
券商開始研究探索 保障房REITs
近年來，證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務已經(jīng)開始涉足商業(yè)不動產(chǎn)的探索，也為試行保障房REITs打下了基礎(chǔ)。去年9月，中信證券公告通過旗下金石基金發(fā)起設(shè)立的非公募基金全資子公司，以不低于50億元價格，接收擁有北京、深圳中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的全資子公司天津京證、天津深證的全部股權(quán)，并擬對此進行不動產(chǎn)證券化業(yè)務，金石基金將作為管理人。
廣發(fā)證券的研究報告認為，中信證券上述業(yè)務意義不僅僅在于短期內(nèi)為公司盤活資產(chǎn)，并實現(xiàn)超過10億元稅后利潤;更為重要的是，作為有望成為國內(nèi)不動產(chǎn)證券化業(yè)務的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和龐大存量，未來該類業(yè)務的前景將非常廣闊。
此外，證券時報記者獲悉，中信證券正在進行保障性住房REITs產(chǎn)品的方案研究。
為解決保障性住房REITs中存在的問題，歐陽昌瓊還提出了如下具體建議：
第一，由住建部牽頭，對保障性住房建設(shè)涉及的政策進行梳理評估，明確一般商品房宏觀調(diào)控政策不適用于保障性住房，允許運用REITs等創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，并選擇若干城市進行試點。
第二，由人民銀行牽頭，會同金融監(jiān)管部門研究制定保障性住房REITs試點規(guī)則。允許包括證券公司、基金管理公司、商業(yè)銀行、保險公司、信托公司在內(nèi)的各類金融機構(gòu)按規(guī)定通過設(shè)立信托等方式開展REITs業(yè)務試點，逐步允許REITs公募發(fā)行和上市交易。在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適時制定專門的規(guī)章或者國務院制定單行條例。
第三，住建部協(xié)調(diào)國家稅務總局，明確保障性住房在租賃及REITs業(yè)務中的稅收優(yōu)惠政策。建議參考國際慣例，按照稅收中性原則，除了對REITs的管理人、中介服務機構(gòu)的收入征收所得稅外，免除REITs交易環(huán)節(jié)中的其他稅負。同時，為提高投資者購買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅。
第四，協(xié)調(diào)財政部，完善保障性住房的補貼政策。保障性住房公益性特點突出，和所有公共產(chǎn)品、公共服務一樣，需要政府補貼。但要改變目前補貼主要給了供給方，而不是需求方的局面，即不能“補磚頭，不補人頭”。財政補貼、稅收優(yōu)惠和政府增信，是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。