12日，雨中的南京下關(guān)濱江地塊在一片寂靜中面對已經(jīng)開始的地王分拆之路。
這里曾經(jīng)是南京最大的棚戶區(qū)，現(xiàn)在還能依稀看出一些景象，與一年前相比，許多居民樓已人走樓空，房屋上的門窗都不見了，還有一些居民樓已經(jīng)變成了磚頭工地。
這是南京的下關(guān)地王，曾經(jīng)以256億元的土地出讓金成為全國地王，顯赫一時，現(xiàn)在已陷入暫時的平靜。這里也曾是南京物流最發(fā)達的地方，因為拆遷，有些敗落氣息。
正在努力甩掉南京地王這一包袱的中國中冶，在今年1月28日發(fā)布年度業(yè)績預(yù)告時稱，預(yù)計公司2013年扭虧，增長幅度約140.28%。
“1號地已被分拆成20多個資產(chǎn)包，然后拿到產(chǎn)權(quán)交易中心來掛牌轉(zhuǎn)讓。”南京產(chǎn)權(quán)交易中心的一位人士透露，掛牌的主體是中冶置業(yè)，從今年1月份開始分拆，剩下的會陸續(xù)推出。
此前，南京的一些開發(fā)商也向記者透露，政府曾有意向找他們來接盤，不過因為總盤子太大，誰都沒有能力接手�！傲阈堑牡貕K拿了沒意思，現(xiàn)在規(guī)劃要做什么還不知道，怎么拿？”南京當?shù)匾晃婚_發(fā)商對記者稱。
變賣項目套現(xiàn)
從去年下半年開始，中冶置業(yè)在南京下關(guān)的關(guān)鍵詞就變成了：分拆。
3月10日，中冶發(fā)布公告稱，東南亞深富公司購得中冶旗下南京臨江老城改造建設(shè)公司子公司南京港寧置業(yè)、龍江灣置業(yè)2家公司60%股權(quán)，對價20.68億元；遠盈集團購得南京立方置業(yè)100%股權(quán)，對價9.023億元。
此前，上海證大發(fā)布公告稱，公司以9.023億元人民幣的代價競得中冶南京地王其中一家子公司100%股權(quán)。
根據(jù)公開資料，東南亞深富公司為深業(yè)集團旗下附屬公司，遠盈集團為上海證大附屬公司。
這意味著，首批中冶南京地王的接盤者是深業(yè)集團和上海證大。對中冶置業(yè)而言，拿地三年多后的第一個好消息或許是，公司從此次交易中獲得2.64億元凈利，比掛牌時的估價高出約5000萬。
2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司以總價200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號和3號地塊。2012年11月30日，又以56.2億元拍下濱江2號地塊。3幅地塊連成一體，總面積達到236萬平方米，土地出讓金超256億元，一舉超過廣州亞運城，成為實質(zhì)上總價最高的全國地王。
規(guī)劃一改再改
中冶置業(yè)與南京地王的淵源始于2009年，當時南京市國資集團、下關(guān)區(qū)政府和中冶置業(yè)三方簽署了《南京下關(guān)濱江老城改造項目整體開發(fā)合作協(xié)議》，這份協(xié)議提出：實施濱江開發(fā)，建設(shè)南京外灘的號角已經(jīng)吹響，一個具有不可復(fù)制的主城濱江自然資源、豐厚的歷史積淀與人文蘊涵、快速提升的城市面貌和居民盡享發(fā)展成果的新形象將很快展現(xiàn)。
當時的下關(guān)區(qū)領(lǐng)導提出，2009年，下關(guān)區(qū)將總投資1000億元進行重點項目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這一投資數(shù)額實際上是2013年下關(guān)區(qū)投資額的10倍以上。
中冶置業(yè)則負責在南起中山北路、北至長江大橋及大橋公園、東起明城墻、西至長江的232公頃面積內(nèi)，5年內(nèi)投入400億打造成為國際一流的濱江商務(wù)商貿(mào)中心。建成后，這里無疑將是“南京外灘”標志性主體區(qū)域。
只是，這份2009年時簽訂的一份雄心勃勃的整體合作協(xié)議，在5年后，協(xié)議中的這片區(qū)域還是一片荒蕪。
“也正是因為當初定的基調(diào)太高，所以導致拆遷很難。”南京的一位政府人士稱，所以這個地塊出現(xiàn)了兩個問題，一個是規(guī)劃不斷在改，還有一個就是拆遷難。
根據(jù)相關(guān)資料，該地塊的拆遷涉及11000余戶居民，拆遷總建筑面積達157萬平方米，其中居住房約50萬平方米。
2012年，當時的南京下關(guān)區(qū)連續(xù)召開了多次拆遷推進大會，圍繞著南京下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的建設(shè)迅速實施了一系列的動遷拆違工作。
“要打造成國內(nèi)一流的現(xiàn)代化濱江商貿(mào)商務(wù)中心、‘南京外灘’的標志性區(qū)域。其中，甲級寫字樓、高端商業(yè)、酒店面積約60%，住宅面積約40%。”上述政府人士透露，之后該地塊的規(guī)劃發(fā)展方向慢慢淡化了高端商務(wù)區(qū)的概念，開始提休閑的概念，這也是導致拆遷推動緩慢的一個原因。
當中冶置業(yè)開始公開地塊規(guī)劃時，也只是含糊稱，欲建設(shè)寫字樓、酒店、住宅等。
事實上，規(guī)劃的不斷改動，與當?shù)卣灿嘘P(guān)系。中冶南京地王的開發(fā)早已上升到南京市政府層面，因為一些人員變動的關(guān)系，下關(guān)地王的開發(fā)一度難以推動。
這或許可以解釋，為什么2008年南京市政府就已下發(fā)通知，南京市今后在土地掛牌出讓時將堅持凈地上市，一律不得以毛地的形式推出地塊，但是中冶置業(yè)還是在2010年及之后拿到了三塊面積巨大的毛地。
地王的悲劇
“肯定會有一些影響，現(xiàn)在誰也解決不了�！蹦暇┦姓囊晃蝗耸糠Q，現(xiàn)在陷入了僵局之中。原來1號地塊以商業(yè)開發(fā)為主，2號地塊的開發(fā)則是商業(yè)、住宅各半，3號地塊的開發(fā)則以住宅為主。
南京業(yè)內(nèi)人士表示，下關(guān)濱江三幅大規(guī)模建設(shè)用地，總體量相當于下關(guān)全區(qū)面積的4%，這么大體量的工程交給一家開發(fā)商來進行開發(fā)，本來就很有爭議，這是對城市建設(shè)生態(tài)的一種破壞，現(xiàn)在的零散拆分，比原來的結(jié)果更壞，原來整體包裝的概念被拆散了，已談不上總體規(guī)劃了。
與地王的命運相似，中冶置業(yè)在南京的發(fā)展也發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
一份來自中冶置業(yè)的報告表示：“土地儲備嚴重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風險。同時，未來2~3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力�！�
隨后，中冶置業(yè)對南京地王幾乎采取半放棄的態(tài)度，2號地退地，1號地尋求合作伙伴。2號地塊退地后，中冶置業(yè)稱，由于“巨無霸”1、3號地塊整開發(fā)面積較大，項目開發(fā)周期較長，為保證項目投資收益，將優(yōu)先集中資源對3號地塊的開發(fā)，對1號地塊的開發(fā)引入第三方參與，出讓部分股權(quán)共同開發(fā)。
“2號地退地和雅戈爾退地性質(zhì)不一樣，為什么不要中冶置業(yè)的土地出讓金�！币晃皇熘獌�(nèi)情的人士稱，說明政府對待中冶置業(yè)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化。
不過，分拆對南京地王的開發(fā)或許是個良好開端。記者在地塊現(xiàn)場看到，1號、2號、3號地塊的拆遷都在順利推進中，拆遷已經(jīng)有明顯進展，估計今年可以完成。
只不過，這個“巨無霸”的地王項目，只能被分拆，由尚未確定的開發(fā)商接手拯救。