一季度宏觀經(jīng)濟(jì)增速低于預(yù)期，各地樓市也告別高速增長(zhǎng)，各地市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的降溫，個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)大幅調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，各方對(duì)房地產(chǎn)雙向調(diào)控和樓市調(diào)整已形成共識(shí)，樓市已告別突飛猛進(jìn)，逐步回歸常態(tài)化增長(zhǎng)。
市場(chǎng)回歸常態(tài)化增長(zhǎng)
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前３個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１５３３９億元，同比名義增長(zhǎng)１６．８％，新開(kāi)工面積繼續(xù)大幅下滑，個(gè)別地區(qū)下降明顯，差異化特點(diǎn)日益突出。一些業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市已告別高速增長(zhǎng)，逐步回歸常態(tài)化增長(zhǎng)。
以廣東省為例，在信貸收緊、調(diào)控預(yù)期轉(zhuǎn)向以及市場(chǎng)自身調(diào)整等多重因素影響下，一季度廣東省房地產(chǎn)投資增速快速回落，銷售也同步明顯回落。
“廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)，但是增幅出現(xiàn)回落，一季度省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１２００多億元，同比增長(zhǎng)１６％，但增幅同比回落６個(gè)百分點(diǎn)。商品房交易面積１６００萬(wàn)平方米，同比下降８％，是兩年以來(lái)的首次下降�！睆V東省住建廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)潘偉堂介紹。
“一季度市場(chǎng)是回歸常態(tài)化的增長(zhǎng)。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，“一季度廣東省商品房的銷售面積和銷售金額，同比雖然有比較大的回落，但是還是高過(guò)以往３年的平均水平，為５年來(lái)的第二高度。”
“還有一個(gè)數(shù)字值得關(guān)注，今年一季度商品房新開(kāi)工面積下降的比較快，這個(gè)跟銀行收緊信貸等有一些關(guān)系。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，投資者的顧慮會(huì)逐步打消�！辈趟肼曊f(shuō)。
中投證券研報(bào)認(rèn)為，在銷售、資金來(lái)源等先行指標(biāo)持續(xù)下行背景下，徘徊在高位的投資增速終于大幅回落，在流動(dòng)性緊張格局下，樓市將繼續(xù)保持低迷。
房企樂(lè)觀看待后市
當(dāng)前，一季度樓市成交明顯萎縮，調(diào)整已漸成共識(shí)。近日，多家上市房企陸續(xù)發(fā)布了２０１３年年報(bào)，去年火爆的樓市讓房企賺得盆滿缽滿。雖然不少人依然看淡樓市前景，并呼吁關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而一些知名房企卻有不同看法。
記者整理發(fā)現(xiàn)，多家知名房企今年普遍大幅上調(diào)了２０１４年的銷售目標(biāo)。從這些數(shù)據(jù)中，各大房企紛紛抱著樂(lè)觀心態(tài)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。
萬(wàn)達(dá)，２０１３年銷售額達(dá)１３０１億元，２０１４年的目標(biāo)定為２４００億元。
富力，２０１３年全年?duì)I業(yè)額達(dá)３６３億元，２０１４年將協(xié)議銷售目標(biāo)定為７００億元，較２０１３年增長(zhǎng)三分之二。
碧桂園，２０１３年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約１０６０億元，今年將訂立１２８０億元的目標(biāo)。
但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然對(duì)銷售依然看好，但不少房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變銷售策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新情況，但也有房企堅(jiān)持深挖二三線城市的機(jī)會(huì)。
“越秀地產(chǎn)去年的銷售份額廣州占比６０％，外地的項(xiàng)目是４０％。今年外地的項(xiàng)目占比６０％，廣州占比４０％�！痹叫愕禺a(chǎn)營(yíng)銷中心總監(jiān)伍岳峰說(shuō)，“我們持樂(lè)觀謹(jǐn)慎的態(tài)度，今年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)３０％左右�！�
“２０１３年度銷售額的９８．７％來(lái)自于沈陽(yáng)、合肥、濟(jì)南等二三線城市，我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)還是二三線城市�！焙愦蟮禺a(chǎn)集團(tuán)副總裁柯鵬說(shuō)，“恒大已經(jīng)完成在全國(guó)１４７個(gè)城市２９１個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局，并實(shí)現(xiàn)了一二三線城市土地的儲(chǔ)備均衡�！�
是否松綁交由市場(chǎng)決定
在市場(chǎng)開(kāi)始降溫的同時(shí)，一些地區(qū)要求放松限購(gòu)刺激樓市的呼聲再起，而一些地產(chǎn)商卻繼續(xù)主動(dòng)降價(jià)，有關(guān)落實(shí)和推進(jìn)分類調(diào)控的討論也此起彼伏。業(yè)內(nèi)人士表示，分類調(diào)控思路下，是否松綁限購(gòu)更應(yīng)該交市場(chǎng)做主。
“房地產(chǎn)調(diào)控的新思路更加以市場(chǎng)為核心，更好地厘清市場(chǎng)和政府的關(guān)系，多層次的住房需求交由市場(chǎng)決定�！迸藗ヌ帽硎荆衲陱V東將進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，綜合發(fā)揮土地、金融、稅收等政策的作用。同時(shí)，積極開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，完成全年５萬(wàn)多套保障房的開(kāi)工任務(wù)和４萬(wàn)多套保障房的建成任務(wù)。
“在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)沒(méi)有這么快的時(shí)候，建議某些地方政府可以考慮有條件的退出一些限購(gòu)政策。非城市中心區(qū)可先退出限購(gòu)政策，中心城區(qū)有條件地逐步退出，這樣讓市場(chǎng)起到?jīng)Q定性作用，政府更好地發(fā)揮調(diào)控作用，也能使市場(chǎng)更加健康、可持續(xù)地發(fā)展�！辈趟肼暯ㄗh，實(shí)行了好幾年的“限購(gòu)政策”是在特定的情況下，為了控制房?jī)r(jià)過(guò)分增長(zhǎng)而使用的行政手段，這種行政手段有一定的臨時(shí)性，應(yīng)有退出機(jī)制。
合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，目前一些開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采取各種有效的方式來(lái)刺激市場(chǎng)需求，例如：采取首付分期、減裝修、新開(kāi)盤低價(jià)開(kāi)售等方式，幫助購(gòu)房者度過(guò)困難時(shí)期。
東北證券則認(rèn)為，年內(nèi)政府不太會(huì)出臺(tái)大規(guī)模的房地產(chǎn)刺激政策。根據(jù)過(guò)去幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期至少要１至２年，即至少要調(diào)整到2015年。