央行座談前夕 環(huán)首都經(jīng)濟圈房貸已有多緊
由于市場資金成本整體較高，地產(chǎn)風險累積，劉士余的講話是否真能帶動商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門會否動用宏觀政策工具，目前還難以確認。
對于開發(fā)商、金融機構(gòu)和等待房貸審批的購房戶來說，央行副行長劉士余在住房金融服務(wù)專題座談會上的講話意味深長。
5月12日上午，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會。劉士余的一些講話引發(fā)熱議。如“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”；“合理確定首套房貸款利率水平”；“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款�！�
21世紀經(jīng)濟報道記者近日調(diào)查顯示，在地方政府政策調(diào)整背景下，各大商業(yè)銀行對三四線城市的房貸卻在進一步收緊。其中，因受京津冀一體化利好因素影響的環(huán)首都經(jīng)濟圈也毫不例外。
但是，由于市場資金成本整體較高，地產(chǎn)風險累積，劉士余的講話是否真能帶動商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門會否動用宏觀政策工具，目前還難以確認。
21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰認為，房地產(chǎn)信貸是市場化程度最高的一個領(lǐng)域，商業(yè)銀行能在多大程度執(zhí)行央行的指導尚待觀察。
地方銀行風險預警
“自4月28日開始，我們接到上級通知，要求在嚴格執(zhí)行首套房4成首付的基礎(chǔ)上，基礎(chǔ)利率上浮1.2倍�！敝袊y行(行情,問診)三河支行一位房貸部門人士表示。
中國工商銀行燕郊支行一位房貸部門負責人也說，中國工商銀行燕郊支行目前也針對單價在1萬元/平方米以上的樓盤，執(zhí)行首套房首付四成，利率上浮1.2倍的政策。另外，除了個別特定二手房代理行的業(yè)務(wù)，他們基本不再接收二手房貸業(yè)務(wù)。
對于信貸收緊的原因，多家銀行駐河北分支機構(gòu)給予21世紀經(jīng)濟報道記者的答復是，“省行對貸款規(guī)�？刂坪車溃y行需要防控風險�！�
記者致電河北省多個城市支行發(fā)現(xiàn)，河北省普遍在4月底上調(diào)了首套房利率，將原本在基準利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍調(diào)整為1.2倍。
中國農(nóng)業(yè)銀行永清支行房貸部門相關(guān)負責人稱，去年上半年時，河北省本地人首套房貸還可以做到基準利率，而下半年就已經(jīng)被省行要求首套房首付四成，并將利率調(diào)整為基準利率的1.1倍。五一假期前，省行再次要求，將首套房基準再次上調(diào)至1.2倍。
除了首套房基準利率上調(diào)，環(huán)首都經(jīng)濟圈一帶樓盤申請貸款的周期也越來越長。位于香河的樓盤香城壹號一位業(yè)主告訴記者，自遞交貸款資料之日起，她已經(jīng)等待9個月了。開發(fā)商的樓盤封頂也至少有6個月，早就達到貸款標準。但貸款至今遲遲未發(fā)放。
“貸款被拒絕了，俺工作工資誠信記錄都沒有問題，不知道為啥被拒絕了。大家要集合找富力反映去，其他人的都下來了為啥我們的沒下來？”香河樓盤富力新城一位業(yè)主憤怒地表示。
而銀行在審查貸款資格方面也變得愈發(fā)嚴格。富力新城一位業(yè)主告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于他以往存在一些信用卡還款逾期情況，銀行直接拒絕了他的貸款申請。他目前只能面臨湊齊剩余房款或者轉(zhuǎn)讓給其他買家的窘狀。
中國銀行三河支行房貸部門相關(guān)負責人通俗的說法似乎可以解釋當前銀行的心態(tài)�！胺績r太高了，我們認為，目前的房子根本不值這么多錢。”
中國工商銀行燕郊支行房貸部門負責人稱，在去年下半年，燕郊房價從8000元/平方米一躍至1萬元/平方米以后，他們就將首套房首付從三成調(diào)整為四成。而擴大首付成數(shù)，可以防控樓市風險。
香河樓盤香榭家園一位銷售主管稱，在與他們合作的樓盤中，農(nóng)業(yè)銀行目前貸款利息最便宜。如果首付四成，農(nóng)業(yè)銀行只需要在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%；而如果首付三成，則要在基準利率基礎(chǔ)上上浮15%。其他銀行基本上要上浮20%。
河北省的先行一步執(zhí)行恐具有風向標意義。
4月29日，銀監(jiān)會召開了2014年第一季度經(jīng)濟金融形勢分析會，會上明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺債務(wù)、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸、非標債權(quán)業(yè)務(wù)這三大領(lǐng)域的風險。其中，針對房地產(chǎn)信貸，銀監(jiān)會要求，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地儲備貸款風險防范，加強經(jīng)營性物業(yè)貸款風險管理和房地產(chǎn)信貸風險分區(qū)域管理。
開發(fā)商的壓力
2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，我國信貸不斷緊縮，首套房的利率已全部調(diào)整為基準或基準再上浮5%，個人按揭貸款同比增速持續(xù)下行，導致市場交易量下降，1-4月全國商品房銷售額僅為1.8萬億元，同比下降7.8%，銷售面積2.8億平方米，同比下降6.9%。
據(jù)了解，受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團就被曝出資金鏈危機，在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓、停工消息，部分業(yè)主也在網(wǎng)絡(luò)媒體和政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺陸續(xù)發(fā)出維權(quán)帖子，以期維護自身權(quán)益。
而光耀集團董事長稱，其資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。
無獨有偶，自4月30日起，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉便與外界失去聯(lián)系。這位在青島擁有多個樓盤的女地產(chǎn)大亨，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業(yè)銀行以及多個民間借貸公司和個體。
從評級機構(gòu)來看，3月19日，評級機構(gòu)標準普爾及惠譽指出，中國小型地產(chǎn)公司——浙江興潤置業(yè)也可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場兩極化。標準普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，如果銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續(xù)超過6個月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么，開發(fā)企業(yè)資金面預期緊缺的狀況就有可能由預期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，那么，對于上述三類企業(yè)來講，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時，這些企業(yè)有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約的風險，成為下一個即將倒閉破產(chǎn)的房企。
央行風向標？
21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管各地收緊房貸方式不同，但與地方政府“救市”不同的是，只有收緊沒有放松跡象。
CRIC研究中心前不久對全國22個城市的69家銀行分支機構(gòu)進行了電話調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，全國各城市銀行貸款總體收緊程度沒有放松。主要表現(xiàn)在：其一，近9成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%，個別上浮20%；其二，相比去年年末，僅2家銀行還有優(yōu)惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等，半數(shù)首套利率維持原來水平；其三，二套房方面，22個城市中的6個城市調(diào)整了一直以來相對穩(wěn)定的二套房貸款利率，廣州、惠州較基準利率上浮20%。
2014年以來，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交冷淡，價格下滑，觀望情緒嚴重，雖然近期有少數(shù)城市對當?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的政策進行了微調(diào)，但整體來說，去年的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本得以維持。真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響的，就是持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)信貸政策。如果房地產(chǎn)信貸不松，地方政府的微調(diào)效果極為有限。
不過，中金房地產(chǎn)分析師寧靜鞭則認為，房地產(chǎn)還會是經(jīng)濟的平衡器，地方調(diào)控政策將逐步放松，尤其是近期房地產(chǎn)信貸面出現(xiàn)的正面信號。他認為，隨著房價上漲壓力緩解，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)快速放緩，且政策調(diào)控主導權(quán)下放地方，地方調(diào)控政策放松存在充分理由。從穩(wěn)經(jīng)濟增長的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產(chǎn)信貸面近期都存在向正面改善的可能性，從而拉動短期需求超預期。