在多種因素作用下，3月以來國內(nèi)主要城市房價指標(biāo)降溫，樓市正在步入調(diào)整期。一時間眾說紛紜，有不少觀點(diǎn)認(rèn)為樓市現(xiàn)“拐點(diǎn)”，房價的“大跳水”，甚至“崩盤式”全面回落。但上述認(rèn)識似乎過于極端化和悲觀，因此，有必要區(qū)分市場分化(有升有降)和大勢拐點(diǎn)(長期曲線掉頭向下)的不同，以及房價的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤的不同。我認(rèn)為，綜合考慮當(dāng)前樓市表現(xiàn)應(yīng)該屬于前者，而非后者。
房地產(chǎn)市場分化有利于擠泡沫
中國的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展新階段的狀態(tài)。總體而言，中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平高速提升期里，還會有幾億人要進(jìn)城居住。伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，我國城市中心區(qū)域房價仍保持長期性上漲趨勢。前期房地產(chǎn)市場可能由于種種原因形成一些泡沫因素，但在市場出現(xiàn)分化的情況下，正有利于使泡沫現(xiàn)形并加以消化。值得說明的是，尚無可信理由認(rèn)定中國樓市已進(jìn)入斷崖式“大跳水”和“崩盤”過程。正常的市場是允許價格波動的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。而我國樓市前些年表現(xiàn)似乎是個單邊市，大家實(shí)際上誰也不覺得其中有風(fēng)險(xiǎn)，很多資金都肆無忌憚地在房地產(chǎn)市場里面炒作，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正契機(jī)。
市場分化后可以使一些要買房的居民得到價格實(shí)惠，但不能因?yàn)楝F(xiàn)在一些具體的價格下調(diào)案例，就簡單預(yù)期房價會普遍“大跳水”，甚至出現(xiàn)“斷崖式全面崩盤”局面，這反而會使相當(dāng)多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安。要看到，有些地方房價仍然堅(jiān)挺，并且還有漲價的案例。今年4月份70個大中城市新建商品房價有69個與去年同期相比上漲，有8個環(huán)比下降;二手房價同比下降的城市有2個，環(huán)比下降的有22個。當(dāng)然，從成交量等指標(biāo)看，再往后有降價表現(xiàn)的城市可能會更多些。需要強(qiáng)調(diào)的是，統(tǒng)計(jì)公布的價格是均價，光看均價不能說明太多問題。在“有升有降”的具體場景即“市場分化”環(huán)境出現(xiàn)后，對于交易雙方來說，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析每個交易對象的具體情況。如果說樓市現(xiàn)在已進(jìn)入一個波動的、分化的階段，正好是一次改變和結(jié)束以往“單邊市”的全民教育。今后對房地產(chǎn)價格的分析要分線、分市、分段、分類、分型。
所謂分線，就是一、二、三、四線城市的房價會有明顯區(qū)別。分線之后還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。比如北京，有人說現(xiàn)在房價出現(xiàn)了下調(diào)案例，但應(yīng)看到五環(huán)之內(nèi)還較穩(wěn)定，主要是在大興、通州等地段有個別調(diào)價案例，這就體現(xiàn)了地段的不同。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向、樓層、具體特點(diǎn)，都可能會導(dǎo)致價格不同。再往下還得分類，比如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房，與地鐵站是什么關(guān)聯(lián)狀態(tài)等。有了市場分化以后，所有和不動產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會成員要一起學(xué)習(xí)，形成對市場的基本認(rèn)識，并順應(yīng)市場要求去防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化自己的具體決策。目前應(yīng)是一個很好的促進(jìn)我國住房市場健康化的契機(jī)，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權(quán)宜手段。
實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架
現(xiàn)在我國政府決策層對于房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位。這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給。另一方面，在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調(diào)整空間。市場通常應(yīng)該在小幅正常波動中優(yōu)化配置并得以健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越可望接近這個境界。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇，將原來不得已而為之的限購等行政手段趁此機(jī)會淡出、收斂下來，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺。當(dāng)然，這是一個需要因地制宜、漸進(jìn)掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對市場分化總體上應(yīng)該給予正面評價。其后的中長期制度建設(shè)如果能跟上，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強(qiáng)烈大幅反彈。
既然政府已清晰地把重點(diǎn)放在保障房托底上，保障房有效供給如果在幾年之內(nèi)跟上來，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場機(jī)制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就更沒有必要特別強(qiáng)調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個概念上才有意義的“房價調(diào)控”。調(diào)控不是說可以不存在，而是說現(xiàn)在不必刻意針對房價去強(qiáng)調(diào)“調(diào)控”這兩個字。真正有意義的是，一方面由各地相機(jī)抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”、“挺市”，而是政府回歸市場軌上應(yīng)秉持的調(diào)控理性;另一方面積極貫徹三中全會精神加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革。不宜簡單化地認(rèn)為房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房價。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚(yáng)曲線的總體趨勢，但在發(fā)揮其他功能的同時，確實(shí)有利于減少一些樓市泡沫，也有利于降低住房空置率，因此房地產(chǎn)稅應(yīng)是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度要素之一。
解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應(yīng)是政府和市場各司其職。目前在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層面應(yīng)說正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。政府要做的是首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個底。其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”，讓剛剛畢業(yè)進(jìn)入社會的年輕白領(lǐng)等沒有實(shí)力買完全產(chǎn)權(quán)房的群體，不用再去當(dāng)“房奴”。第三是在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時把“補(bǔ)磚頭”(出資支持新建保障房)轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”(政府采購式供應(yīng)公租房，補(bǔ)貼付給特定保障對象的房東)提高績效水平。在這個基礎(chǔ)上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了，其余的事情可交給市場解決。
“雙軌統(tǒng)籌”調(diào)控框架現(xiàn)在已前所未有地明確，政府部門正聚精會神地把幾千萬套保障房做實(shí)、做好，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”兩個概念并軌，這都是值得稱道的進(jìn)步。但令人遺憾的是，前些年在高舉“調(diào)控”大旗階段上，本應(yīng)抓住不放的長效制度機(jī)制建設(shè)，特別是我國改革中的“攻堅(jiān)克難”事項(xiàng)——房地產(chǎn)稅改革，至今進(jìn)展很不理想。
總之一句話，在推進(jìn)全面改革，以及在資源配置中使市場發(fā)揮決定性作用的視角下，加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政調(diào)控，力求提高房地產(chǎn)市場的健康度，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方抓住改革契機(jī)、順應(yīng)客觀規(guī)律的重要抉擇。