摘要：自2009年9月國(guó)際奧委會(huì)宣布里約熱內(nèi)盧成為2016年奧運(yùn)會(huì)的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。五年來，巴西的房?jī)r(jià)上漲了200%，飆升的房?jī)r(jià)讓當(dāng)?shù)仄胀ò傩罩焙簟俺惺懿黄稹薄?/FONT>
“我要住房，不要世界杯。”游行群眾大聲抗議，要求政府解決房?jī)r(jià)飛漲問題。這一幕發(fā)生在5月下旬的巴西圣保羅商業(yè)區(qū)。近五年來，巴西的房?jī)r(jià)上漲了200%，飆升的房?jī)r(jià)讓當(dāng)?shù)仄胀ò傩罩焙簟俺惺懿黄稹?/P>
迅速崛起的高房?jī)r(jià)讓外界對(duì)巴西的樓市充滿猜測(cè)，是乘著世界杯之風(fēng)繼續(xù)上漲？還是房?jī)r(jià)被高估出現(xiàn)泡沫化？巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)未來又該何去何從
近日，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于巴西熱門的消息除了足球，莫過于失控的酒店旅館房?jī)r(jià)。根據(jù)BBC提供的數(shù)字，在巴西住宿一晚的消費(fèi)在146英鎊到797英鎊不等，轉(zhuǎn)換成人民幣就是1400元至7900元之間。據(jù)悉，從今年年初開始，巴西的酒店預(yù)訂必須提前全額付清房費(fèi)。薩爾瓦多、納塔爾兩座城市的酒店價(jià)格更是比往年高出250%。
受世界杯等賽事效應(yīng)影響，巴西當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)備受投資者青睞。近5年來，巴西的房?jī)r(jià)上漲了200%。如今，里約熱內(nèi)盧的房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)6萬元/平方米。
房?jī)r(jià)五年漲200%
自2009年9月國(guó)際奧委會(huì)宣布里約熱內(nèi)盧成為2016年奧運(yùn)會(huì)的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。
記者了解到，2012年，里約熱內(nèi)盧市的雷布昂區(qū)（Leblon）已經(jīng)一躍成為巴西房?jī)r(jià)最貴的地區(qū)，每平方米的價(jià)格達(dá)1.73萬元雷亞爾（約合人民幣6.35萬元）。
里約熱內(nèi)盧的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Anglica告訴記者，2010年的時(shí)候，里約熱內(nèi)盧的平均房?jī)r(jià)約為人民幣2萬/平方米，但到了2012年，普通地段的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲到了5萬人民幣/平方米。
“2013年和2014年，里約熱內(nèi)盧的房?jī)r(jià)基本保持在6萬人民幣/平方米�！盇nglica表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了200%，“這樣的增長(zhǎng)幅度在巴西過去是從未有過的”。
與房地產(chǎn)火熱相對(duì)應(yīng)的是，當(dāng)?shù)芈灭^住宿價(jià)格的飆升。巴西媒體曾公布了一份12座世界杯舉辦城市旅館價(jià)格的調(diào)查，調(diào)查顯示，世界杯期間各城市客房差價(jià)比較大，其中最貴的庫(kù)亞巴市的旅館平均一晚1543.99雷亞爾（約合人民幣4088元），而馬瑙斯市的客房一晚均價(jià)365雷亞爾（約合人民幣966元），是最便宜的。
調(diào)查顯示，除庫(kù)亞巴外，巴西利亞世界杯期間的房?jī)r(jià)為1437.90雷亞爾（約合人民幣5277元）一晚，排在第二位；而均價(jià)第三高的是里約熱內(nèi)盧，那里的賓館一晚均價(jià)1077.41雷亞爾（約合人民幣3954元）。
據(jù)巴西門戶網(wǎng)站UOL體育版近日援引美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》的一篇文章報(bào)道，由于世界杯期間舉辦城市客房緊張，一些貧民窟居民看準(zhǔn)了商機(jī)，準(zhǔn)備向游客提供住宿。
報(bào)道稱，在里約熱內(nèi)盧最大的貧民窟羅西尼亞，一個(gè)有電視和無線網(wǎng)絡(luò)的雙人間平時(shí)80雷亞爾（約合人民幣200元）一晚，在世界杯期間就要799雷亞爾（約合人民幣2000元）了。靠近海邊的維迪加爾山貧民窟內(nèi)的客�，F(xiàn)在已經(jīng)一房難求了。另外，一些在里約居住的英裔巴西人在靠近海灘的市中心區(qū)域搭起了露營(yíng)區(qū)，世界杯前半段時(shí)間，該露營(yíng)區(qū)的帳篷已經(jīng)被預(yù)訂了75%。
在分析人士看來，巴西旅店住宿價(jià)格的上漲可以說是因?yàn)槭澜绫睦瓌?dòng)，但巴西房?jī)r(jià)普遍的上漲卻不是只有這個(gè)原因。
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，近年來，巴西人均收入持續(xù)增長(zhǎng)，新富起來的中產(chǎn)階層的購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈。“相對(duì)寬松的貨幣政策以及較松的房貸政策，讓巴西人有能力購(gòu)房，并促使房?jī)r(jià)上漲；與此同時(shí)，巴西旅游的興起、世界杯以及2016年奧運(yùn)會(huì)舉辦城市等因素也推動(dòng)了巴西房?jī)r(jià)迅速上漲。”郭凡禮說。
負(fù)面影響凸顯
然而，上漲的房?jī)r(jià)、高昂的旅店價(jià)格帶來的并不都是積極的影響。
家住北京的小林本來準(zhǔn)備今年飛往巴西看球，卻因?yàn)楫?dāng)?shù)芈灭^價(jià)格上漲迅猛和房源的緊張而作罷。
“難以想象，一個(gè)條件非常差勁的房間，居然需要2200元�！毙×謱�(duì)記者抱怨，兩個(gè)月前，他準(zhǔn)備預(yù)定當(dāng)?shù)氐木频�，卻因?yàn)檫t了一步，很多酒店沒有房間。而那些不那么上檔次的酒店，價(jià)格又過于驚人。現(xiàn)在只能呆在家里，守著電視機(jī)看球賽了。
“我朋友提前半年就預(yù)定了一家酒店的客房，不過，那個(gè)時(shí)候的價(jià)格已經(jīng)上漲到4000元一晚，現(xiàn)在同等的客房已經(jīng)漲至5500元一晚�！毙×直硎�，因?yàn)楹芏嗳艘詾椋硞�(gè)月或者兩個(gè)月之前預(yù)定完全來得及，完全沒有預(yù)料到價(jià)格會(huì)漲得如此離譜，他圈子里的很多朋友都放棄了飛往巴西看球的計(jì)劃。
巴西一家旅店的工作人員告訴記者，因?yàn)槁灭^房?jī)r(jià)過高，很多普通旅店的客源并沒有達(dá)到預(yù)期的數(shù)量。“因?yàn)檫x擇我們的都是普通收入的球迷，客房?jī)r(jià)格上漲得過快，讓他們有的直接放棄了來巴西，有的人則去住帳篷�！痹摴ぷ魅藛T說。
如果說旅店的高價(jià)位讓游客們嘆為觀止，那飛漲的房?jī)r(jià)則是讓當(dāng)?shù)鼐用裨孤曒d道了。
據(jù)英國(guó)路透社報(bào)道，近日，數(shù)千民眾聚集在巴西圣保羅商業(yè)區(qū)舉行游行示威。游行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房?jī)r(jià)飛漲無家可歸。
“我要住房，不要世界杯。”游行群眾站在圣保羅奢華的商業(yè)中心大聲抗議，要求巴西政府解決房?jī)r(jià)飛漲問題。
報(bào)道稱，雖然巴西總統(tǒng)羅塞夫承諾，將提供低價(jià)政府住房解決爭(zhēng)端，但是游行群眾依舊對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)表示不滿。
“以前，一戶普普通通的人家買套四室一廳（120平方米左右）的房子完全不成問題�！盇nglica表示，當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員每月工資一般在人民幣一萬元左右，普通的工人每月也在人民幣6000多元，一平方米兩三萬的房?jī)r(jià)對(duì)于他們來說，還是勉強(qiáng)能承受的。
“但是如今，房屋均價(jià)漲到了6萬至7萬元時(shí)，普通家庭便完全無法負(fù)擔(dān)了�！盇nglica稱，巴西的家庭人口較多，一對(duì)夫婦往往要養(yǎng)好幾個(gè)孩子，面積太小的房子根本無法居住。
房地產(chǎn)泡沫化？
隨著巴西房?jī)r(jià)不斷走高，“泡沫論”四起。美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》評(píng)論員發(fā)表文章指出，大量外資入境的形勢(shì)，以及巴西政府和各大銀行向民眾提供房貸的方便之門，將促使巴西房地產(chǎn)泡沫不斷增大。
根據(jù)FipeZap房地產(chǎn)指數(shù)，自2008年1月到2013年尾聲，巴西圣保羅市的房屋價(jià)格急升181%，里約熱內(nèi)盧房?jī)r(jià)跳升225%。房?jī)r(jià)升幅是租金的兩倍，充分反映巴西房屋市場(chǎng)過熱。
“如今巴西房?jī)r(jià)上漲過快，必然會(huì)增加樓市風(fēng)險(xiǎn)�！惫捕Y認(rèn)為，新興經(jīng)濟(jì)體抵押貸款市場(chǎng)增長(zhǎng)較快、房屋租賃價(jià)格快速的增長(zhǎng)，均反映出樓市泡沫的積聚。
倫敦“資本經(jīng)濟(jì)”發(fā)表報(bào)告稱，巴西信貸擴(kuò)張就像2008年金融危機(jī)前，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的不正常繁榮的重演。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、房?jī)r(jià)方面的權(quán)威羅伯特·希勒也稱：“我不能說這是一個(gè)泡沫，因?yàn)槲也涣私膺@個(gè)市場(chǎng)的特點(diǎn)。但相比先前發(fā)生泡沫危機(jī)的其他國(guó)家的數(shù)據(jù)顯示，我只能說要謹(jǐn)慎行事。”
有專家認(rèn)為，巴西看來似乎正在步美國(guó)和一些歐洲國(guó)家的后塵——房地產(chǎn)崩潰導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退。但情況又不盡相同，雖然巴西也存在價(jià)格泡沫，其對(duì)住房信貸管控卻要嚴(yán)格得多。
當(dāng)然，也有不少業(yè)內(nèi)人士堅(jiān)定地認(rèn)為，巴西房地產(chǎn)目前不存在泡沫。Caixa房地產(chǎn)貸款副總裁TeotonioRezende在接受媒體訪問時(shí)指出，巴西的房屋價(jià)格急升并不是一個(gè)泡沫，而是反映經(jīng)過高通脹和經(jīng)濟(jì)不景氣后的需求回升。由于1984年至2002年房屋價(jià)格貶值，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過停滯、超級(jí)通脹、高失業(yè)率等，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)的大規(guī)模上漲是樓市重新恢復(fù)的調(diào)整。
“巴西通脹率一直很高，央行基準(zhǔn)利率也非常高，目前已經(jīng)超過12%，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中位居第一。”一位投資人士告訴記者，高利率的國(guó)家房地產(chǎn)泡沫的情況會(huì)較為少見，因?yàn)樗刂屏送顿Y過熱的情況。
記者也了解到，正因?yàn)橛?0%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上沒有超過5年期限的房地產(chǎn)貸款，巴西房地產(chǎn)也長(zhǎng)期維持在相對(duì)低檔的價(jià)位。到了2008年底全球金融危機(jī)爆發(fā)，巴西政府為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，推出了“My
House My life”計(jì)劃，只要申請(qǐng)人有正當(dāng)職業(yè)，就可以由政府進(jìn)行擔(dān)保，申請(qǐng)長(zhǎng)達(dá)30年的房地產(chǎn)貸款。因此，３年多來，巴西房?jī)r(jià)飛漲。
即便如此，大部分巴西人還是以全款買房為主，因?yàn)橐?fù)擔(dān)12%的房貸利息，不是一件容易的事。如果用于投資出租，目前的租金回報(bào)只有8%左右，雖然比中國(guó)的2%高很多，但也難以彌補(bǔ)利息支出。
一位在巴西的華人朋友告訴記者，一棟市值在人民幣300萬元左右的房子，現(xiàn)在如果出租，每月租金在2萬元左右�！拔也⒉粨�(dān)憂巴西的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)泡沫化，因?yàn)榘臀饔蟹慨a(chǎn)稅來控制房?jī)r(jià)�！彼嬖V記者。
巴西憲法規(guī)定，市級(jí)政府有權(quán)要求擁有房產(chǎn)者繳納地產(chǎn)稅，稅額由市政府提出，在經(jīng)過市民聽證后由議會(huì)討論通過。地產(chǎn)稅在地方政府稅收中占據(jù)非常大的比重。以圣保羅為例，2010年圣保羅商業(yè)房產(chǎn)地產(chǎn)稅調(diào)升45%，普通民宅地產(chǎn)稅調(diào)升30%。同時(shí)，市議員們還決定在2013年重新審核圣保羅市房地產(chǎn)市價(jià)，并于2014年起根據(jù)新的房地產(chǎn)市價(jià)征稅。
投資值不值
無論泡沫存在與否，巴西房地產(chǎn)的確得到了不少投資者的青睞。
近期，一項(xiàng)調(diào)查研究表明，在未來的一兩年內(nèi)，在新興市場(chǎng)投資的國(guó)際投資者（私募股權(quán)基金以及投資銀行）將進(jìn)一步在巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)增加投資金額。專家們也相信，巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還要持續(xù)增長(zhǎng)１０年。
四季酒店集團(tuán)的地區(qū)負(fù)責(zé)人Axevedo認(rèn)為，巴西豪華旅游的市場(chǎng)越來越大，他們很看好巴西的奢侈酒店市場(chǎng)。Azevedo指出，巴西的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在變化，將來預(yù)計(jì)有越來越多的人從逐漸飽和的住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向例如酒店等的長(zhǎng)線投資。
一家房地產(chǎn)開放商負(fù)責(zé)人日前對(duì)記者表示，目前，巴西擁有800萬的住房缺口，并預(yù)計(jì)于2023年達(dá)到12.5萬，所以是投資巴西房地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。
“以往許多國(guó)外購(gòu)買者投資巴西房地產(chǎn)的目的僅在于投資或者度假。目前，國(guó)外投資者對(duì)更具道德性和公益性的房地產(chǎn)投資需求和了解程度越來越高，進(jìn)而帶動(dòng)了未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)�！币晃煌顿Y商直言。
據(jù)專家此前預(yù)測(cè)，在長(zhǎng)期或者短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資者將發(fā)現(xiàn)巴西房產(chǎn)市場(chǎng)很具吸引力。在未來數(shù)月甚至數(shù)年，會(huì)有很多積極因素來支持巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，包括舉辦2014年世界杯和2016年奧運(yùn)會(huì)。
不過，在郭凡禮看來，投資巴西的樓市也存在不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。
“雖然世界杯的召開有利于吸引世界各地的游客，但是受巴西當(dāng)?shù)刂伟病⒐箔h(huán)境以及高漲的房?jī)r(jià)等方面的影響，延長(zhǎng)游客在巴西的逗留時(shí)間恐怕會(huì)比較難，而這不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、旅游等行業(yè)的發(fā)展。所以世界杯結(jié)束后，巴西的房?jī)r(jià)可能會(huì)有所回落，雖然回落的幅度不會(huì)太大，但是保持長(zhǎng)期上漲的可能性也不大�！惫捕Y指出。
克而瑞研究總監(jiān)薛建雄則對(duì)記者直言，投資巴西的樓市，不是一個(gè)明智的選擇，“它只會(huì)短期上漲，長(zhǎng)期看來，必然會(huì)出現(xiàn)下跌的情況。若是要進(jìn)行長(zhǎng)期投資，巴西顯然沒有什么投資的價(jià)值�！�
在克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄看來，拉美經(jīng)濟(jì)環(huán)境局限了巴西房?jī)r(jià)的上升空間，并且世界杯不過是個(gè)特殊性事件，不能給當(dāng)?shù)氐臉鞘袔黹L(zhǎng)期性的利好。
