庫存壓力巨大 市場預(yù)期不明
18日，統(tǒng)計局發(fā)布5月份住宅銷售價格變動情況顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.16%。這意味著，持續(xù)兩年的房價全面上漲暫時告一段落。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在庫存壓力大、市場預(yù)期不明的背景下，當(dāng)前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過冷區(qū)間。
疲軟 半數(shù)城市下跌
新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市僅15個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。杭州領(lǐng)跌，環(huán)比下滑1.4%，石家莊環(huán)比下滑0.7%，寧波環(huán)比下滑6%，唐山環(huán)比下滑5%，沈陽環(huán)比下滑4%。
值得一提的是，5月一線城市房價中，除北京環(huán)比仍處上漲，廣州持平外，上海、深圳均出現(xiàn)下跌。具體來看，北京環(huán)比上漲0.2%，上海則環(huán)比下跌0.3%，深圳環(huán)比下跌0.2%。
二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市達(dá)35個，其中，北京領(lǐng)跌，環(huán)比跌幅高達(dá)0.9%，上海環(huán)比下跌0.2%，秦皇島環(huán)比下跌0.7%，福州環(huán)比下跌0.6%。
同比來看，與去年5月相比，70個大中城市中，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個，5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。
二手房與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有1個，上漲的城市有64個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉表示，分類來看，一二三線房價環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌，市場整體步入降幅區(qū)間。
“房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)明顯減少，部分城市房價環(huán)比小幅下降�！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為15個和19個，分別比4月份減少了29個和16個；持平的城市個數(shù)分別為20個和16個，分別比4月份增加了2個和3個；下降的城市個數(shù)均為35個，分別比4月份增加了27個和13個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的15個城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個；最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個百分點(diǎn)。新建商品住宅價格環(huán)比下降的35個城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個；最大降幅為1.4%，比4月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。
對于此次房價下滑的主要原因，劉建偉指出，庫存壓力較大，市場預(yù)期不明，導(dǎo)致房價有所下降。鄭紅玉也認(rèn)為，5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場預(yù)期不明，整個樓市觀望情緒濃厚，導(dǎo)致成交熱度受影響，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷，均成房價下跌推力。
癥結(jié) 庫存“壓力山大”
值得注意的是，一二三線環(huán)比漲幅兩年來首次齊頭并“跌”，而造成這一結(jié)果的主要原因是成交下滑、庫存高企。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場來看，截至5月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%。庫存再創(chuàng)歷史新高。而成交方面，北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。
35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%。
此外，在市場看跌情緒濃厚的背景下，開發(fā)商加快推盤節(jié)奏，也造成了月度新增供應(yīng)量大于成交量，使部分未消化的新增供應(yīng)再度轉(zhuǎn)化為庫存。數(shù)據(jù)顯示，5月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2198萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長0.2%。而成交量則僅為1520萬平方米，環(huán)比增長1.1%，同比減少17.4%
值得一提的是，此前沈陽全面放松限購僅一天后就被叫停，其面臨的主要原因便是庫存壓力。截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米，環(huán)比4月增長6%，同比增長28%，遠(yuǎn)超京滬，僅次于全國最高天津的2110萬平方米，按過去6個月平均銷量來算，去化周期將高達(dá)22個月。
對此，沈陽市國土部門相關(guān)工作人員表示，由于沈陽是平原的地理環(huán)境，因此，城市面積不斷外擴(kuò)，攤大餅，最后哪哪都成了拔地而起的房地產(chǎn)。
“這么多房子不賣怎么行，房子不賣土地也出不去�！鄙鲜鋈藛T表示，5月沈陽18塊土地中，流拍項目高達(dá)10塊，其余僅為底價拍出，給地方造成巨大壓力。
各地政府開始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日，鄭州開始實(shí)行“組合貸”，降低購房成本，以刺激剛性的首置和改善需求。�？诔雠_房地產(chǎn)新政，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶海口5人。武漢市下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。
預(yù)判 下半年或進(jìn)入過冷區(qū)間
在高庫存預(yù)期轉(zhuǎn)向的背景下，市場人士對短期房地產(chǎn)市場并不看好。鄭紅玉表示，從數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過冷區(qū)間。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，首先，導(dǎo)致今年這一輪市場深調(diào)的核心因素短期內(nèi)不會有明顯改善。一方面是信貸政策的持續(xù)收緊；另一方面，本輪調(diào)控的導(dǎo)火索來自于高庫存城市的率先降價，因此整體市場庫存高企的局面不會很快得到緩解。
“除非有顯而易見的行政刺激手段，不然市場在短期內(nèi)仍會維持冷淡狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價，而當(dāng)前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續(xù)僵持�！睆埿裾J(rèn)為，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同，非政策主導(dǎo)的下降，給市場帶來的影響可能會更持久。目前，房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀，一二手市場都持續(xù)低迷，企業(yè)壓力上升，或帶來新一輪的行業(yè)洗牌。
中信建投分析師蘇雪晶認(rèn)為，短期銷售低位能否緩解，依然需要關(guān)注信貸情況的支持力度。在成交量持續(xù)下滑的環(huán)境下，5月全國整體房價迅速回落，而且目前多數(shù)二三線城市庫存水平已達(dá)到歷史高位，預(yù)計價格下滑還將持續(xù)。
中金公司的研究報告也持同樣態(tài)度。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)3年一個小周期，“今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預(yù)計重點(diǎn)城市房價指數(shù)同比調(diào)整幅度范圍將在5%至10%。”
長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時也表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天要來了。除了超大牌的開發(fā)商以外，其他開發(fā)商融資都要受到限制。銀行拿不到錢，各方也申請不到貸款，而房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型行業(yè)，這對房地產(chǎn)市場影響巨大。
“但不會面臨崩盤，也不會全面下跌�！睆埍J(rèn)為，在房地產(chǎn)發(fā)展周期，現(xiàn)階段處于正常調(diào)整階段，在城鎮(zhèn)化發(fā)展下，長期來看整體還是有一個向上的趨勢。
