一向以“國內最大的專業(yè)住宅開發(fā)商”、“大手筆”著稱的萬科集團，近年來卻屢屢遭遇“小麻煩”。
據(jù)媒體報道，無錫“萬科信成道”被指“精裝修質量不過關”，寧波“萬科金色水岸”出現(xiàn)“天花板結構性開裂”，煙臺“萬科假日風景”因“交房標準與樣板間不符”引發(fā)業(yè)主不滿……
近日，人民網(wǎng)一篇《南京金色領域疑有消防隱患》的報道，再次將萬科的產(chǎn)品質量問題推到了前臺。業(yè)主們疑竇叢生：“房企標桿”也會犯下如此低級的錯誤?
《中國經(jīng)濟周刊》調查發(fā)現(xiàn)，“萬科之問”絕非個案，矛盾的表象是“質量通病”，問題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質線”無可回避的“最后一公里”。
利益訴求不一，暗藏質量風險
《中國經(jīng)濟周刊》記者從江蘇一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商處了解到，在我國，房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式是“開發(fā)商拿地——建筑商建房——開發(fā)商賣房”，而開發(fā)商與建筑商通常情況下各有歸屬，即使雙方同在某“大集團”旗下，也互為獨立核算的經(jīng)濟實體。換句話說，“開發(fā)房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。
開發(fā)與建筑分離，決定了合作各方具有不同的利益訴求——開發(fā)商通過投資獲得國有土地使用權進行商品房建設而賺取銷售利潤，建筑商則依附于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目獲得工程收益。
一位不便公布姓名的業(yè)內專家告訴《中國經(jīng)濟周刊》，出于成本和風險管控的考量，開發(fā)商一般并不直接招募和供養(yǎng)自己的建筑隊伍，建筑商則大多以“開發(fā)商委托代建”的形式獲取工程項目。為了達成既定的建設目標，開發(fā)商往往會經(jīng)過招投標等方式形成一批相對固定的“合作建筑商”。
“開發(fā)商和建筑商都希望從項目合作中實現(xiàn)自身利益最大化，而開發(fā)商的利潤高低與建筑商的收益多寡成‘負相關’，用老百姓最容易聽得懂的話來講，大家都希望投入盡可能少、產(chǎn)出盡可能高，而在總收入一定的情況下，開發(fā)商多賺錢就意味著建筑商少收入。值得注意的是，與此同時，質量風險被加大了，因為不管是開發(fā)商、建筑商還是材料供應商，各方都要想方設法降低自己的經(jīng)營成本�！苯邮堋吨袊�(jīng)濟周刊》采訪的業(yè)內專家分析說。
蘇州新聞網(wǎng)2013年9月7日的報道《萬科金色里程被曝“偷工減料”》，或許能夠從某一角度證實這位專家的說法。該報道稱，業(yè)主普遍反映購買的新房裝修選材和原先樣板房差異較大，售樓處承諾的高檔次裝修變低檔次……
項目逐級分包，管控難以統(tǒng)一
《中國經(jīng)濟周刊》記者調查得知，成熟的開發(fā)商都會依據(jù)與其開發(fā)項目相適應的條件選定“合格建筑商”，然而，所謂“合格建筑商”的認定依據(jù)往往只能是該企業(yè)的“施工資質”和“核心團隊”，因為建筑商自身同樣也沒有必要和能力長期供養(yǎng)成建制、大規(guī)模的建筑工人隊伍，通行的做法是根據(jù)項目的體量臨時“集結”施工人員。
在著名的建筑之鄉(xiāng)江蘇，《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪多家建筑企業(yè)后得到了一個基本數(shù)據(jù)——建筑企業(yè)“核心團隊”與“外圍工人”的比例最高已經(jīng)達到了2:8，即使是建筑行業(yè)的一些大型老牌“國企”，這個比例也在不斷加大。也就是說，所謂“核心團隊”主要是管理人員和技術骨干，建筑隊伍的絕大部分成員是“臨時工”。有關部門對核心團隊在工地的工作時間都有量化考核，甚至會采用手機定位的方法實時監(jiān)控，但對于較之于核心團隊規(guī)模龐大數(shù)倍的“預備役”，其管理模式只能是松散型的，尤其是異地開發(fā)的項目，建筑工人的來源更多地要依賴于“包工頭”以及聚集在其身邊的農(nóng)民工兄弟。
一家具有房屋建筑工程施工總承包特級資質的省級建筑企業(yè)集團的董事長向《中國經(jīng)濟周刊》坦承：“我怎么可能長期供養(yǎng)幾萬、幾十萬人的施工隊伍?”
“最嚴重的問題還不在這里。”一位多年從事建筑行業(yè)管理的建工局長告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“一般的建筑工程都存在‘分包’現(xiàn)象，體量越大的項目這種現(xiàn)象越普遍——除了主體工程，輔助項目尤其是砌墻抹灰之類的低端工種不需要也不可能由‘核心團隊’來操作;房地產(chǎn)行業(yè)多年來形成的‘建筑商先行墊資’模式也決定了不會有哪一家建筑企業(yè)愿意和能夠獨自承擔所有的投資風險�！职扔诜稚⒘孙L險，但同時也埋下了事故的隱患，最終極有可能影響到房屋的質量。”
“問題是，在這樣的環(huán)境下許多不該發(fā)生的事情就變得難以避免了，比如工期拖長導致交付延宕，材料供應質量大打折扣等等�！痹摼珠L說。
基層勞務工存“無證上崗”現(xiàn)象，質量“短板”待補
縱觀萬科集團的發(fā)展軌跡，該公司質量管控的“頂層設計”應當說還是非常成功的。
《中國經(jīng)濟周刊》記者通過有關渠道看到了萬科集團的技術文件《工程質量控制指引》。該“指引”從土建施工到消防安裝都做出了具體規(guī)定，甚至一直詳細到每道工序的“做法”，并規(guī)定了質量差錯的具體“罰則”，更令人感到勇氣可嘉的是，萬科集團的官方網(wǎng)站按其工程項目主動為業(yè)主開設了投訴論壇并對每一投訴予以積極回應。
即便如此，萬科也沒有完美地解決產(chǎn)品品質末端控制問題。2013年6月，萬科的一位副總裁曾公開表示：“2013年萬科在建項目15%要達到?jīng)]有空鼓、開裂、滲水，到2014年是50%，2015年要達到100%。”
《中國經(jīng)濟周刊》記者在南京萬科采訪時了解到，該企業(yè)的質量管控近乎嚴苛，建筑、裝潢企業(yè)的項目經(jīng)理、“樓棟長”及瓦木水電“技師”必須完全執(zhí)行萬科的工藝規(guī)范，萬科與合作單位的工程師們則始終保持技術業(yè)務的無縫對接，但最底層的勞務人員尤其是入門級的新手仍然是一塊質量“短板”。
揚州大學建筑科學與工程學院的幾位學生對當?shù)亟ㄖさ氐墓と宋幕脚c從業(yè)資格狀況進行了一次專項調查，雖然其結論并不具備權威性，但它至少“發(fā)現(xiàn)”了房地產(chǎn)“品質線最后一公里”存在質量隱患的根本原因之一。同學們的調查結果是：受訪的近300位建筑工人大多僅有初中以下文化水平，其中，近67%的人無證上崗，約7%的人不知道本崗位需要具備何種資格。調查還顯示，從工人的角度看，大約有55%的人根本就不關心是否持有證件，認為只要聽從工頭的安排干活就可以了;從建筑公司來講，因為外來工占比很大，流動性較強，進行定期培訓很困難，同時，相對較高的培訓成本亦導致其不愿為此付出代價。
遺憾的是，“普通工人也要具備專業(yè)素質”似乎并未成為業(yè)界的共同認知——萬科集團曾撥出500萬元�？顬椤叭f科工地上數(shù)以十萬計的勞務工提供大病救助和子女教育的互助共濟”，但《中國經(jīng)濟周刊》記者沒有找到與這些“勞務工”們的技術培訓相關的新聞報道。接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪的某建工局長也告訴記者，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商都會認為“除了吊車、電焊等崗位外，其他工種未必需要證件”，因為“在現(xiàn)行的建筑行業(yè)管理體系中工作業(yè)績的計算往往與工人的技術等級無關”，但他明確表示，“經(jīng)過專業(yè)培訓的工人施工質量肯定會不一樣。”