自2010年起出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的房地產(chǎn)基金，今年將迎來(lái)第一道坎。
隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，給房地產(chǎn)基金帶來(lái)巨大的兌付壓力。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)數(shù)年野蠻成長(zhǎng)，越來(lái)越多的大型地產(chǎn)私募基金公司建立了多重風(fēng)險(xiǎn)控制體系，包括股權(quán)質(zhì)押、全程財(cái)務(wù)監(jiān)控、母公司擔(dān)保等。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì)給不少房地產(chǎn)基金帶來(lái)壓力，甚至可能出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)的可能性比較小，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金反而有望借助此次調(diào)控脫穎而出。
部分風(fēng)控要求高于信托
日前，位于廣州南沙區(qū)的住宅項(xiàng)目南沙一品完成了項(xiàng)目交接，項(xiàng)目實(shí)際控制人從廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)換成中山市通大房地產(chǎn)有限公司，主導(dǎo)此次交易的正是項(xiàng)目的合作基金德信資本。
南沙一品是廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)在南沙打造的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，2013年創(chuàng)鴻集團(tuán)與德信資本合作推出德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金，基金總募集規(guī)模為3億元，基準(zhǔn)投資日為2013年8月28日，投資期限為24個(gè)月。
然而，去年11月，創(chuàng)鴻集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留，受此影響，當(dāng)時(shí)在售的南沙一品隨后停止項(xiàng)目的所有宣傳。
突如其來(lái)的危機(jī)，正是考驗(yàn)基金風(fēng)控能力的機(jī)會(huì)。根據(jù)雙方的合作協(xié)議，基金直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)章、銀行賬戶等均由基金管理人德信資本監(jiān)管，即基金方擁有對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的獨(dú)立開發(fā)權(quán)、處置權(quán)。為此，德信資本與項(xiàng)目方多次交鋒，最終說(shuō)服其引入戰(zhàn)略投資方對(duì)項(xiàng)目做整體并購(gòu)。
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓告訴記者，經(jīng)過(guò)反復(fù)甄選，德信資本挑選了中山市通大集團(tuán)作為項(xiàng)目的并購(gòu)合作方。6月上旬，通大集團(tuán)順利完成項(xiàng)目交接，并重新派遣施工隊(duì)推進(jìn)項(xiàng)目的順利開展，德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金更名為德信·通大南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金，最終化解了潛在的危機(jī)。
德信資本南沙項(xiàng)目的案例并非孤例。歐陽(yáng)捷告訴記者，“根據(jù)我所接觸的情況看，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界所想象的那么差”。他說(shuō)，大多數(shù)地產(chǎn)私募基金在投資前會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目公司擁有絕對(duì)控股權(quán)，項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中會(huì)派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程監(jiān)控，財(cái)務(wù)章、法人章由基金公司親自管理，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些措施杜絕了大多數(shù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
陳義楓向記者表示，地產(chǎn)基金的募資門檻看似比信托公司低，但不能就簡(jiǎn)單認(rèn)為地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)一定比信托公司高。地產(chǎn)基金對(duì)于風(fēng)控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機(jī)構(gòu)。
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小
不可否認(rèn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)基金陷入兌付危機(jī)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會(huì)出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。一方面，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年出現(xiàn)明顯下滑，但如果與前幾年的市場(chǎng)狀況比較其實(shí)并不差;另一方面，主流房企業(yè)績(jī)大多數(shù)仍然在增長(zhǎng)或者持平，銷售大幅衰退的企業(yè)極少，這說(shuō)明在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)地位的大型房企并不存在生存危機(jī)，由于這些房企普遍擁有自己的房地產(chǎn)基金，這批地產(chǎn)基金從目前來(lái)看并不存在危機(jī)。
不過(guò)，與大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道，所以局部風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)在這類型房地產(chǎn)基金上。
陳義楓透露，如果項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，基金擁有決定權(quán)，要求開發(fā)商降價(jià)銷售，盡快回籠資金以保障投資者利益。
歐陽(yáng)捷表示，即便是中小型房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，它們也可以通過(guò)向主流房企出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)完成“自救”，這是地產(chǎn)基金樂于看到的。歐陽(yáng)捷說(shuō)，“相較于牌照類金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)基金行業(yè)沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，所以目前可謂是魚龍混雜。但在這次的市場(chǎng)洗禮下,優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金有望脫穎而出，真正危險(xiǎn)的應(yīng)該那些規(guī)模較小、缺乏有效風(fēng)控制度的機(jī)構(gòu)”。