由于上半年各線城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購(gòu)松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購(gòu)松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開始在實(shí)際執(zhí)行中松綁限購(gòu)政策來實(shí)現(xiàn)“救市”目的。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，松綁限購(gòu)對(duì)“救市”效果有限。
未來松綁限購(gòu)城市或增多
整體來看，地方城市松綁限購(gòu)政策意愿強(qiáng)烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì)有不同角度、不同程度松綁政策出臺(tái)。目前全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市放松調(diào)控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在當(dāng)前執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，未來在限購(gòu)政策上也會(huì)出現(xiàn)明顯的分化。他認(rèn)為，一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝冢医?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行；二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面可能部分放松；二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會(huì)全面放松限購(gòu)，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購(gòu)，以達(dá)到用政策本身的松綁影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。
此外，張大偉認(rèn)為，后續(xù)放松調(diào)控的城市將體現(xiàn)出以下特征：庫(kù)存消化周期超過一年；第一季度成交面積大幅下滑；購(gòu)地銷售比過高；今年第一季度土地出讓金過低；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區(qū)城市。
松綁限購(gòu)對(duì)救市效果有限
不過，張大偉分析認(rèn)為，限購(gòu)松綁的效果可能有限。例如沈陽(yáng)等城市，目前的庫(kù)存量去化速度超過20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲�！罢w而言，未來政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現(xiàn)。除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場(chǎng)的趨勢(shì)很難改變”。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購(gòu)，“救市”再次成為市場(chǎng)討論焦點(diǎn)，而在中原集團(tuán)主席黎明楷看來，部分城市松綁限購(gòu)之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場(chǎng)下的減輕調(diào)控。
黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場(chǎng)。他認(rèn)為，影響未來樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控，“政府不會(huì)再大手筆救市，未來可能會(huì)逐步放松一些錢流進(jìn)市場(chǎng)，但資金緊的狀態(tài)不會(huì)只是幾個(gè)月的事情，所以樓市調(diào)整會(huì)維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。
下半年樓市仍面臨高庫(kù)存壓力
市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)CRIC研究中心分析認(rèn)為，上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財(cái)政收入，為防范風(fēng)險(xiǎn)，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)等基建投資項(xiàng)目，并輔以其他微調(diào)措施。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整而言，政府既希望通過調(diào)整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題，但不希望對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拖累過于明顯，又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老路�！霸谶@種沒有強(qiáng)大外力干預(yù)情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價(jià)格的回調(diào)、需求的釋放、庫(kù)存的去化”。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至6月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，6月份庫(kù)存去化周期超過18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫(kù)存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì)，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來，庫(kù)存積壓帶來的負(fù)面效應(yīng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。換而言之，對(duì)救市效果不能期望過高。
報(bào)告顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到97.5%、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫(kù)存消化狀況較好，庫(kù)存量較低。而今年在整個(gè)供求矛盾加大的情況下，庫(kù)存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認(rèn)為，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，目前成交量、房?jī)r(jià)尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調(diào)。
