進入2014年以來，房地產(chǎn)市場風云突變，全國樓市成交量日益萎縮，降價范圍和幅度逐步擴大，房地產(chǎn)市場是否步入“拐點”、面臨“崩盤”成為業(yè)界關注的焦點。在7日召開的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，崩盤的言論偏于悲觀，一定要以常態(tài)的心理，認清當前房地產(chǎn)市場的階段性特征，樓市沒有達到輿論認為的“崩盤”程度。
朱中一認為，總體來看，我國的房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)了十幾年的快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出了兩個階段性的特征：一是與宏觀經(jīng)濟相對應，房地產(chǎn)市場進入了增速的換擋期、結構的調(diào)整期和政策的完善期；二是在市場差異基礎上房地產(chǎn)總體的增速下降或同比下降。本輪調(diào)整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。
上半年房市場遭遇寒流
最新行業(yè)運行數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售情況、土地供求等衡量樓市走勢的先行指標均呈現(xiàn)不同程度的下滑。從房價走勢上，也能清晰地看出樓市的疲軟。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降城市個數(shù)在5月份的基礎上進一步增加至55個，占比近八成，持平的城市有7個，上漲的城市僅有8個。價格下降的城市個數(shù)為2011年以來最多。而在二手房價格方面，北上廣深四個一線城市環(huán)比全線下跌。
伴隨著樓市的疲軟，是“拐點”、“崩盤”、“冰山”等各種唱衰聲音的此起彼伏、層出不窮。上半年的房冷、地冷能否說明房地產(chǎn)市場一蹶不振，瀕臨崩盤？在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家認為，目前輿論對樓市的看法偏于悲觀。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，目前我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和部分城市進入調(diào)整期是不爭的事實，但也并沒有達到輿論認為的“崩盤”程度。客觀分析來看，今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行主要與去年同期基數(shù)較高有關。去年的房地產(chǎn)市場有很多非理性的、非正常的因素，需求被提前釋放。以住宅銷售面積為例，今年上半年累計銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，但與2012、2011、2010年上半年情況相比，則分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。
朱中一表示，今年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷年初的較大波動后，已逐漸恢復平穩(wěn)。以4月、5月、6月的運行數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額、土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等十多項指標都是逐月上升的，這也延續(xù)了往年二季度的情況。
躺著掙錢的時代不正常
本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整既有政策影響原因，也有市場自身調(diào)整因素，還與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化密切相關，經(jīng)過這樣的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的繁榮還能持續(xù)多久？
朱中一認為，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出了階段性的特征，即與國民經(jīng)濟三期疊加，房地產(chǎn)市場也進入了增速換擋期、結構調(diào)整期和政策完善期，這表現(xiàn)在市場差異基礎上房地產(chǎn)總體增速下降或同比下降。不少城市明顯供大于求，貸款難度加大以及在政策引導下購房者的預期發(fā)生了變化等多方面因素綜合起來導致了本輪調(diào)整，但這主要還是市場本身調(diào)整的結果，因此調(diào)整還會延續(xù)一段時間。而調(diào)整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。
國民經(jīng)濟研究所所長、北京大學經(jīng)濟學教授樊綱認為，宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)是回歸正常。上半年我國GDP增速回落到7.4%，并不是經(jīng)濟告別“高增長”進入“中低增長”，而是回歸到正常發(fā)展狀態(tài)。回顧過去20年，我國經(jīng)濟增速超過9%，就容易出現(xiàn)通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象。過去房地產(chǎn)市場躺著掙錢的時代也不正常，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的調(diào)整也處于回歸正常過程中，有市場的高低起伏，有企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，這是好事情。但這一輪調(diào)整中暴露出來，人口凈流出的三四線城市其供求失衡關系可能很難調(diào)整。樊綱認為，房地產(chǎn)市場從調(diào)控政策出臺開始，已經(jīng)逐漸軟著陸，未來的大趨勢是在兼并重組過程中的價格調(diào)整。
調(diào)整期應是完善期
迫于壓力，近期多個城市調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)相關政策和措施，46個限購城市中的大多數(shù)城市已陸續(xù)取消了歷時3年之久的限購政策，這也引發(fā)了行政手段和市場手段如何博弈的輿論熱點。朱中一認為，限購政策的調(diào)整也不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背，目前還應因地制宜，繼續(xù)實施分類調(diào)控、落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責任。
朱中一表示，市場的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩(wěn)定房價的調(diào)控、在缺乏頂層設計和中長期制度情況下的應急調(diào)控、及過多采用行政性措施的調(diào)控必然要改變。今后的調(diào)控也必然要轉到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”上來。具體而言，就是要完善促進市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，加強不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進與房地產(chǎn)有關的財稅、金融、土地等制度改革，指導地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學編制并實施住房建設規(guī)劃與計劃。在規(guī)劃與計劃的編制與實施中，既要考慮新建住房的有效供應，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設中的盲目性。
