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多地住宅庫存再創(chuàng)新高
專家稱,政府救市要有底線,樓市松綁不宜過快過猛
2014-08-15    作者:記者 鄭鈞天/北京報(bào)道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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    7月,18城市密集松綁樓市“限購令”。近期出臺(tái)調(diào)控意見的省市也開始規(guī)定“政府可出資去庫存”,由此可見,下半年“去庫存”將成地方救市關(guān)鍵詞。近日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2014年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)日益低迷之際,多城市住宅“去庫存”壓力卻有增無減。

  前7月住宅銷量持續(xù)下滑

  國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2014年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,今年前7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元,同比名義增長13.7%,增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)近日在“2014?ㄖ菐臁さ谝回(cái)經(jīng)‘趨勢(shì)’經(jīng)濟(jì)論壇”上表示,今年以來,房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積負(fù)增長直接相關(guān)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月份,全國開發(fā)商土地購置面積同比下降4.8%。
  任志強(qiáng)認(rèn)為,這并不意味著樓市將進(jìn)入下行通道,更不會(huì)崩盤。很多城市已經(jīng)開始取消“限購”政策,甚至有一些地方采取降息、降稅、政府財(cái)政補(bǔ)貼等方式來刺激樓市。很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在趨向好轉(zhuǎn)。1-7月份,全國商品住宅銷售面積49592萬平方米,同比下降9.4%,相與去年全年的17.5%下滑近27個(gè)百分點(diǎn);住宅銷售額29874億元,同比下降-10.5%,降幅與去年全年增長26.6%相比,下滑37.1個(gè)百分點(diǎn)。銷量的下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低速增長,1-7月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元,同比增長3.2%。任志強(qiáng)表示,今年開發(fā)商的到位資金增長率幾乎是歷年最低!2008年金融危機(jī),開發(fā)商的自有資金增速幾乎都能到達(dá)13.4%!

  一線房企降價(jià)力度加大

  在中國樓市進(jìn)入三季度之際,多地新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高,樓市去化依然面臨“壓力山大”的窘境。
  上海易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《7月份新建商品住宅庫存報(bào)告》顯示,截至7月底,35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長1.4%,同比增長22.8%。35個(gè)城市中,有30個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到112.4%、84.0%和68.3%而。溫州存銷比數(shù)值仍然最大,為48.6個(gè)月。上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出,今年以來,35個(gè)城市的成交量已大幅下跌,近幾個(gè)月的成交量,僅僅略高于2011年二三季度的水平。其庫存和去化周期還將繼續(xù)攀升一段時(shí)間。
  分城市來看,三類城市存銷比均有上升,其中一線城市上升幅度最大。7月份,一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為16.4、18.1和26.1,相比6月份15.4、17.6和25.4的數(shù)值都有所上升。一線城市庫存已保持連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比正增長。隨著降溫氣氛的加重,一線城市的成交量持續(xù)疲軟,相應(yīng)的新增供應(yīng)難以有效去化,進(jìn)而使得庫存積壓。在高庫存的壓力下,一線城市房企的降價(jià)促銷力度也會(huì)加大。二線城市庫存呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這與二線城市地方政府救市帶來成交反彈有一定關(guān)系。三線城市則庫存保持振蕩上行態(tài)勢(shì)。去化壓力最大。
  易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,未來庫存環(huán)比增幅能否步入負(fù)增長區(qū)間,取決于地方政府救市的效果。

  政府救市要有底線

  7月,多地密集松綁樓市“限購令”。繼6月底,呼和浩特成為首個(gè)公開宣布取消限購的城市后,17個(gè)城市相繼在7月取消了限購政策。
  丁祖昱認(rèn)為,地方政府積極救市,主因是樓市下滑拖累財(cái)政收入。首先,當(dāng)前樓市成交持續(xù)下滑,土地市場萎靡,直接影響地方政府財(cái)政收入!皳(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè),地方政府的土地財(cái)政依賴度仍處于高位,今年一、二季度,地方政府的土地財(cái)政平均依賴度分別達(dá)到55%和50%,同比2013年有11%和2%的漲幅。此外,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀,經(jīng)濟(jì)增速如進(jìn)一步放緩,地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度很可能將進(jìn)一步提升。”其次,樓市成交大幅下浮,也將影響地方政府的稅收收入。
  11日,湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)政策,規(guī)定可采取政府回購普通商品房用做保障房源等措施,消化庫存意圖明顯。實(shí)際上,記者梳理近期出臺(tái)調(diào)控意見的城市基本都涉及“政府可出資去庫存”的內(nèi)容。如浙江紹興制定出臺(tái)棚戶區(qū)改造貨幣安置政策,加大貨幣補(bǔ)償力度;嘉興將逐步取消保障性住房建設(shè),鼓勵(lì)通過貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置,通過政府收購商品房做保障房實(shí)現(xiàn)保障房供給等。
  上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示,由于去年企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q,新開工面積增多帶來了供應(yīng)量過剩,而今年市場成交持續(xù)低迷,導(dǎo)致各城市房地產(chǎn)市場庫存量過大。同時(shí)棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)都是重要的民生工程,此時(shí)各地政府通過回購普通商品房或鼓勵(lì)通過貨幣安置政策,來對(duì)沖地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)。這不僅能增加保障房供應(yīng)量,降低政府自建成本,還可減小市場庫存壓力,緩解企業(yè)資金鏈狀況。
  但多位專家指出,樓市走弱固然將影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但政府救市也要有底線,對(duì)樓市松綁過快過猛,均不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。

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