被公眾千呼萬(wàn)喚的不動(dòng)產(chǎn)登記終于破冰。日前，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》，正式向社會(huì)征求意見(jiàn)和建議。從這份3000多字的條例當(dāng)中，我們可以預(yù)見(jiàn)到未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生怎樣的變化?統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，是不是在為房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?它的推出能不能擠出更多的二手房存量?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。
統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，能不能擠出更多的二手房存量?會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響?
馬光遠(yuǎn)：買房的主力變成了賣房的主力 這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響非常大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們?cè)谥贫ㄟ@個(gè)條例的時(shí)候肯定沒(méi)想讓它成為助推器，我們主要是為了搞清我們究竟有多少房子，我們的家底有多少，也就是每個(gè)人有多少房子，我們房子的總量有多少。但從提出到現(xiàn)在征求意見(jiàn)稿出來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上反應(yīng)最多的是什么?就大家都在談這個(gè)條例會(huì)不會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的最后一個(gè)稻草。比如說(shuō)現(xiàn)在大家在討論，房子究竟是多是少。如果這個(gè)家底搞清楚說(shuō)房子比我們想象的要多很多，那么意味著什么?意味著房子并不短缺，房?jī)r(jià)往上漲肯定是不可能的。
在整個(gè)這個(gè)條例的征求意見(jiàn)稿里，最重要的一塊就是信息的共享和信息的保護(hù)問(wèn)題，就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，不動(dòng)產(chǎn)的信息有一個(gè)共享，共享的包括稅務(wù)機(jī)關(guān)，包括銀行，甚至包括公安機(jī)關(guān)，還有相關(guān)部門，相關(guān)部門指的是什么?比如說(shuō)一個(gè)干部要提干了，那么提干之前要對(duì)你的財(cái)產(chǎn)向組織進(jìn)行一個(gè)登記。那么登記的話，組織就會(huì)去查，那么這樣我們就把組織可以看成是利益相關(guān)人，也就是有利害關(guān)系的這么一個(gè)人，那么這意味著什么?未來(lái)他不敢說(shuō)謊。
以北京為例，北京今年從3月份到現(xiàn)在，高價(jià)樓盤比較多，那么3萬(wàn)到6萬(wàn)之間的樓盤占了相當(dāng)一部分的比例，我經(jīng)常認(rèn)為這樣的樓盤不是所謂的普通的第一套需求的人買的。在大多數(shù)情況下，這個(gè)價(jià)位的房子都是有房子的，有錢的人來(lái)買的，但是今年走的并不是很好，走的不好的原因是什么?以前比如說(shuō)我們到一些樓盤去調(diào)研，那么樓盤就告訴我，誰(shuí)在買這個(gè)房子。那么為什么他們今年對(duì)整個(gè)市場(chǎng)不看好?最主要的原因是，這些以前我們認(rèn)為買房的主力現(xiàn)在變成了賣房的主力，這個(gè)變化對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響非常大。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)制度呼之欲出 市場(chǎng)上可能會(huì)產(chǎn)生越來(lái)越多的拋售現(xiàn)象
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
剛剛公布的70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，新建的商品房的同比下降只有3個(gè)城市，但是二手房有15個(gè)城市。從下降幅度來(lái)說(shuō)，二手房下降的幅度最高的是10.7%，而新建住房是4.9%。也就是說(shuō)，無(wú)論是從城市的數(shù)量，下降城市的數(shù)量，還是從幅度來(lái)講，二手房都大于新建的房，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的一個(gè)現(xiàn)象?是不是由于聽(tīng)到不動(dòng)產(chǎn)制度推出的聲音越來(lái)越清晰?那么對(duì)于由于這個(gè)條例的出現(xiàn)會(huì)對(duì)自己造成某種壓力的人來(lái)說(shuō)，就可能會(huì)產(chǎn)生越來(lái)越多的拋盤，所以我認(rèn)為之間的關(guān)系應(yīng)該是非常緊密。
在那個(gè)公布的征求意見(jiàn)稿里頭很明確的寫著，一個(gè)是權(quán)利人，或者是利益相關(guān)人，同時(shí)政府相關(guān)部門，也就是說(shuō)凡是政府的相關(guān)部門出于公眾的需求。比如說(shuō)他的上級(jí)主管部門，組織部門，人事部門，或者是其他的一些部門都有權(quán)利來(lái)查閱，調(diào)閱你的房地產(chǎn)信息。
白景明：房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅要做好配套制度的建設(shè)
(財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅需要做好前期各種法制建設(shè)，配套制度的建設(shè)。第一個(gè)問(wèn)題涉及到向誰(shuí)征稅?我們的對(duì)純商品房，公房改成產(chǎn)權(quán)房的，農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)房等等這些，我們是不是都要進(jìn)入到納稅人的范圍。第二個(gè)問(wèn)題，要梳理清楚它的稅收負(fù)擔(dān)在各個(gè)環(huán)節(jié)的分布，一個(gè)是開發(fā)環(huán)節(jié)，一個(gè)是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，還有一個(gè)是保有環(huán)節(jié)。我要取得三個(gè)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)一定的綜合的均衡，這三個(gè)環(huán)節(jié)它的稅收負(fù)擔(dān)要跟人們的承受力相適應(yīng)。第三個(gè)問(wèn)題，采取什么樣的方式來(lái)征，按照評(píng)估制來(lái)征，還是按房產(chǎn)現(xiàn)在的銷售價(jià)格來(lái)征，或者是按照房子的原值來(lái)征，不同的選擇決定了稅基的大小。第四，如果要征稅扣除部分是什么?第一套房征，不征，第二房征，這是一種扣除方式，要不要考慮貸款的負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)一些稅收減免措施，一些優(yōu)惠措施。
馬光遠(yuǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記制度 相關(guān)部門應(yīng)該給我們一個(gè)時(shí)間表
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們現(xiàn)在最大的問(wèn)題是什么?就是我們今天的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記做了一個(gè)奠定性的工作，就是把信息搞清楚了，誰(shuí)有多少房子，我們的房子總量有多少。如果未來(lái)我們的房產(chǎn)稅按照調(diào)節(jié)稅來(lái)征，也就是說(shuō)給你免一部分的稅，比如說(shuō)超過(guò)人均居住面積多少以后，財(cái)政稅叫調(diào)節(jié)稅，那么按照調(diào)節(jié)稅來(lái)征的話，這個(gè)信息必不可少，因?yàn)槲覀儽仨毟闱宄卸嗌偬追孔�。如果是�?cái)產(chǎn)稅，那就是你有多少房子我都征，那這樣就是完全兩碼事，所以我們現(xiàn)在需要做的是什么?把各種各樣基礎(chǔ)性的工作做好。比如國(guó)土部的姜大明部長(zhǎng)就講，我們要利用統(tǒng)一登記這么一個(gè)制度體系，我們?cè)俳⑷珖?guó)性的信息平臺(tái)，用四年的時(shí)間，把這個(gè)信息平臺(tái)建立起來(lái)以后，征稅就是有依據(jù)的，那么同時(shí)房產(chǎn)稅本身，包括未來(lái)是不是叫房地產(chǎn)稅到今天為止，爭(zhēng)議非常大。
我的感覺(jué)是什么?我們還沒(méi)有取得最大公約數(shù)，如果大家在這個(gè)問(wèn)題本身有一部分認(rèn)識(shí)已經(jīng)很清晰，大家達(dá)成共識(shí)了。比如說(shuō)70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題怎么解決，稅率怎么解決，信息統(tǒng)一是究竟兩套以上征還是三套以上征，這些問(wèn)題如果都解決了，時(shí)間不是問(wèn)題。但是我們還應(yīng)該有一個(gè)時(shí)間表，就是我們不能老聽(tīng)說(shuō)一些專家講哪一年哪一年，我覺(jué)得相關(guān)的主管部門應(yīng)該給我們一個(gè)時(shí)間表，因?yàn)樵谑藢萌腥珪?huì)里面稅收改革，包括房產(chǎn)稅的改革是明確寫在里面的，也就是說(shuō)我們最起碼預(yù)計(jì)在2020年以前肯定能夠出來(lái)。
張大偉：不動(dòng)產(chǎn)登記呼之欲出 市場(chǎng)上房源的供應(yīng)的確在增加
(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房產(chǎn)登記其實(shí)它只是一個(gè)工具，很多人把它認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控，其實(shí)是不太準(zhǔn)確的。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記只是把之前一些零散的信息，或者說(shuō)以前不需要登記的信息進(jìn)行數(shù)字化，或者說(shuō)可查詢化，那后續(xù)我們認(rèn)為，這個(gè)工具是會(huì)被利用來(lái)作為房產(chǎn)稅開征的一個(gè)基礎(chǔ)，包括市場(chǎng)上能夠看到的一些大戶型，不一定叫拋售，應(yīng)該叫賣出，像北京，上海，廣州，深圳這些一線城市，140平米以上的比例都有1%到2%點(diǎn)的上漲，主要原因也是因?yàn)橐恍┲暗耐顿Y者看到了不動(dòng)產(chǎn)登記速度在加快，他會(huì)認(rèn)為房產(chǎn)稅的推進(jìn)速度會(huì)逐漸的實(shí)現(xiàn)加速的可能性，所以對(duì)于一些擁有大戶型，多套的投資者來(lái)說(shuō)，就需要在現(xiàn)在做一些資產(chǎn)的這種轉(zhuǎn)換，或者說(shuō)把之前一些相對(duì)位置比較差的大戶型賣出去，所以現(xiàn)在看到了市場(chǎng)上的確是房源的供應(yīng)在增加。
馬光遠(yuǎn)：目前的條例還叫粗糙 細(xì)節(jié)方面還應(yīng)加強(qiáng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
第一個(gè)，我們看到這個(gè)條例本身是很粗的，對(duì)于很多的細(xì)節(jié)性問(wèn)題并沒(méi)有設(shè)計(jì)，所以如果現(xiàn)在是征求意見(jiàn)稿，讓我提意見(jiàn)的話，我覺(jué)得在細(xì)節(jié)方面還應(yīng)該加強(qiáng)，包括什么叫利害關(guān)系人，我覺(jué)得必須界定清楚;第二個(gè)，查這個(gè)信息怎么樣進(jìn)行使用，使用到什么樣的程度也應(yīng)該搞清楚。也就是說(shuō)，今天我們?yōu)榱思涌焖某雠_(tái)，把它粗化，那么下一步我們?cè)谡麄�(gè)實(shí)施細(xì)則層面，我們有些無(wú)法回避的問(wèn)題必須回避，所以現(xiàn)在出臺(tái)以后關(guān)鍵是實(shí)施。也就是說(shuō)現(xiàn)在叫條例出來(lái)，緊接著才進(jìn)行統(tǒng)一登記，統(tǒng)一登記跟以前的這些權(quán)屬怎么樣進(jìn)行銜接，這是一個(gè)很大的問(wèn)題，所以我覺(jué)得要理解難度，同時(shí)要加快推進(jìn)。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推出有利于制定合理的政策
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
因?yàn)樵瓉?lái)雖然各個(gè)部門都有他們的登記制度，但是由于這些制度不統(tǒng)一。在這樣一個(gè)情況下，無(wú)論你是房產(chǎn)稅，還是說(shuō)出臺(tái)一些宏觀的調(diào)控政策，腦子里頭都是糊涂的。為什么我們要搞人口普查?就是把人口普查清楚了以后，我們才能夠進(jìn)行整個(gè)戶籍制度改革，社會(huì)保障制度的建設(shè)。
不動(dòng)產(chǎn)登記的落地，七年的時(shí)間才走到現(xiàn)在，但總體上來(lái)說(shuō)七年，《物權(quán)法》定出來(lái)，真正的將它進(jìn)入到實(shí)際操作渠道也就一年多的時(shí)間。在這一年多的時(shí)間里，首先要確定干這件事，同時(shí)誰(shuí)來(lái)干這件事情，然后又確定什么時(shí)候，它是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，那么這個(gè)條例出臺(tái)比原來(lái)定的晚了一個(gè)月。雖然在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，會(huì)有各個(gè)部門之間由于他們?cè)瓉?lái)的統(tǒng)計(jì)方式不一樣，口徑不一樣，權(quán)益不一樣，會(huì)有一些摩擦，也需要互相之間進(jìn)行妥協(xié)，但是畢竟它是在一步一步的推進(jìn)，雖然可能比原來(lái)的計(jì)劃有延遲，但是這個(gè)延遲也不算太長(zhǎng)。隨著這個(gè)事情越來(lái)越清晰，后面的阻力應(yīng)該越來(lái)越小，因?yàn)榍捌谥饕窃谡l(shuí)來(lái)干這件事上，相對(duì)而言的討論和博弈的時(shí)間要長(zhǎng)一些，到真正進(jìn)入技術(shù)性環(huán)節(jié)的時(shí)候，事情會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單。
正是因?yàn)槲覀円⑦@樣一個(gè)制度，建立起來(lái)以后就能統(tǒng)一的分析�，F(xiàn)在我們從住建部門一家統(tǒng)計(jì)上來(lái)的數(shù)字能看到，它的存量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了整個(gè)城市按以往這些年增長(zhǎng)的速度，所以這種供大于求，產(chǎn)能過(guò)剩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常的明顯。
馬光遠(yuǎn)：把家底摸清楚以后 大家會(huì)發(fā)現(xiàn)房子不是太少而是太多
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
第一，我們整個(gè)房地產(chǎn)為什么害怕這個(gè)登記條例?因?yàn)檫@個(gè)登記條例一出來(lái)，最后把家底摸清楚以后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)不是房子太少，而是房子太多。所以我個(gè)人認(rèn)為，目前為止，總量來(lái)講，官方的數(shù)據(jù)，加上沒(méi)有統(tǒng)計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房，加上一些無(wú)法統(tǒng)計(jì)的福利分房等等一系列的房子加起來(lái)，我們?nèi)司幼∶娣e應(yīng)該超過(guò)40平的，80%以上的城市存量已經(jīng)過(guò)剩，就是剩下20%，未來(lái)人口流入等等可能能消化目前的。
第二，講增量，我個(gè)人算了一下，這五年全部的需求，第一套住房需求，改善性的需求，房子沒(méi)法住了重新修的需求，城鎮(zhèn)化的需求，所有的需求都加上，最多6000萬(wàn)套，也就是增量還會(huì)長(zhǎng)出4000萬(wàn)套。所以我們未來(lái)的房地產(chǎn)政策一定要意識(shí)到基本面已經(jīng)發(fā)生變化的事實(shí)，從總量來(lái)講房子基本夠了，那么個(gè)別城市結(jié)構(gòu)上可能短缺，大量的城市已經(jīng)過(guò)剩，在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎么辦?房地產(chǎn)的未來(lái)怎么辦?我們一定要考慮清楚，一定要未雨綢繆。
馬光遠(yuǎn)：未來(lái)三到五年 大量城市再依靠房地產(chǎn)會(huì)走不下去
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大量的城市會(huì)走向過(guò)剩，當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)跟別的不一樣，比如說(shuō)制造業(yè)，你制造一個(gè)電視，北京缺的話，你可以拿到北京來(lái)，但是房子，比如說(shuō)北京缺房子，你不能把天津的房子拿過(guò)來(lái)，所以我們總在講第一個(gè)是總量過(guò)剩跟結(jié)構(gòu)性短缺同時(shí)存在，這是未來(lái)三到五年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本面的基本事實(shí)，但是大量的城市再依靠房地產(chǎn)已經(jīng)走不下去了。
