對于上市房地產企業(yè)來說，“轉型”成為2014年度關鍵詞。部分龍頭企業(yè)忙著逆勢擴張，跨領域合作謀求“突圍”;部分競爭實力不強的中小型企業(yè)索性順勢退出，規(guī)劃全新的發(fā)展“藍圖”。資本市場正成為房企轉型突圍的主戰(zhàn)場。
同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，A股市場房地產行業(yè)完成和已發(fā)布正在策劃并購的案例達到316起，涉及金額2138億元，較2013年同期有大幅增長。
“預計在地產行業(yè)整體發(fā)展動力不足的情況下，這股整合潮流在2015年仍將持續(xù)�！睎|興證券首席分析師鄭閔鋼表示。
房企進入“白銀時代”
房地產轉型有內外兩方面的現(xiàn)實壓力。鄭閔鋼認為，未來房企將面臨銷售、毛利下跌的“白銀時代”，企業(yè)轉型勢在必行。
從外部環(huán)境看，2014年房地產銷售業(yè)績整體不佳。據(jù)中國指數(shù)研究院新出爐的地產行業(yè)統(tǒng)計，全國商品房銷售額全年同比下降近8%，銷售均價同比下跌近5%。業(yè)績直觀體現(xiàn)在公司財務報表中，截至2015年1月6日，共有30家上市房企公布2014年業(yè)績快報，其中4家首虧、5家預減、4家略減，總體來看，業(yè)績下滑數(shù)量占比達到43.3%。
業(yè)績下滑的背后除了此前的限購、限貸政策之外，行業(yè)周期的變化也是原因之一。經過黃金10年發(fā)展，住宅市場供給過剩，曾有學者質疑我國城鎮(zhèn)市場整體空置率超過25%，大幅高于國際平均水平。而住房的剛需高峰過去，政策抑制過度投資，更是預示著未來市場需求堪憂。
從企業(yè)層面來看，庫存高企、凈利潤縮水也是企業(yè)轉型的內在動力。數(shù)據(jù)顯示，A股144家上市房企2014年三季報營收整體增速從上年的36.78%大幅下滑至9.78%,凈利增速也從增長33.17%轉為下降8%,為13年來首次出現(xiàn)負增長,與此同時,庫存高企達到2.3萬億元高位,同比上漲21.05%。
浙江東日就是一個典型的案例。該公司是一家老牌的上市房企，就在2014年12月，公司發(fā)布公告稱，以其持有的東日進出口100%的股權及溫州房開100%的股權作為置出資產，與溫州益優(yōu)100%的股權進行置換。置換后，該公司主營業(yè)務從原來的房地產開發(fā)向燈具和農產品批發(fā)市場運營轉型。
轉型需要引爆點
雖然“白銀時代”的到來意味著行業(yè)整體盈利增長下降，但部分企業(yè)也正通過尋找新的增長點來保持超行業(yè)平均水平的發(fā)展。從行業(yè)結構的變化也能窺見一斑。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2014年共有80家房地產企業(yè)躋身銷售百億元“俱樂部”，較上一年增加9家，80家企業(yè)銷售總額共計2.8萬億元，市場份額接近40%，市場集中程度進一步提升。
與此同時，當傳統(tǒng)住宅遭遇“寒流”時，與現(xiàn)代生活方式結合的衍生地產投資項目十分活躍。行業(yè)龍頭在商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、海外地產投資等熱門投資領域正掀起一輪新的爭奪戰(zhàn)。如在香港上市的龍湖地產近日公開表示，商業(yè)地產是其下一步戰(zhàn)略發(fā)展的支點。預計在未來10年到15年時間里，商業(yè)項目收入將超過100億元。
市場推廣思路的戰(zhàn)略轉型也成為上市公司的亮點。同樣是在香港上市的綠地集團正積極布局海外市場。在今年房地產行業(yè)“龍虎斗”中，綠地集團以2408億元的銷售成績力克萬科，鎖定行業(yè)第一寶座，其中海外地產項目貢獻巨大。目前綠地在境外9個國家13個城市都有投資項目，2014年海外投資在200億美元以上。
隨著我國進入老齡化時代，保險資金入駐房企也成為行業(yè)的亮點。《經濟日報》記者統(tǒng)計，目前中國人壽保險和中國人保壽險布局最為積極，分別現(xiàn)身8家和5家上市房企的前10大股東名單。2014年以來，招商地產、金地集團、保利地產、華僑城等地產企業(yè)成為險資增持重點。未來地產和保險企業(yè)能否擦出火花，聯(lián)手做大養(yǎng)老地產的“蛋糕”著實引人遐想。
