曾經(jīng)香餑餑的房地產(chǎn)信托，近來成了“燙手山芋”。繼去年長昊1號受光耀地產(chǎn)債務(wù)牽連、長盈66號融資方董事長跑路事件之后，今年2月份華澳國際信托有限公司（以下簡稱“華澳信托”）再次發(fā)布公告，華澳·長昊27號廣州潮流站集合資金信托計劃（以下簡稱“長昊27號”）一、二期信托單位將延期2個月。此外，該產(chǎn)品三、四期也已到期，截止目前仍無音信。對此，在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時，華澳信托表示，根據(jù)合同賦予融資方的權(quán)利，該產(chǎn)品是4月17日到期。華澳計劃在到期日為投資者兌付本金收益。
長昊27號期延2月
華澳信托2月17日在其官網(wǎng)公布的長昊27號廣州潮流站項目延期公告中稱，截至本公告日，信托運行正常。目前本信托的各種保障措施有效、合法，均未發(fā)生變化。根據(jù)信托合同第四條第（二）款約定，現(xiàn)本公司宣布：本信托計劃第一期和第二期信托單位的存續(xù)期限延長2個月，延期期間受托人亦可根據(jù)項目實際情況提前終止本信托計劃。第一期和第二期優(yōu)先級信托單位自各期的延期開始日起（含）至延期終止日止（不含）期間所對應(yīng)的預(yù)期年化收益率不變。
“自己投了300萬元，其中有200萬是借父母兄弟姐妹的錢。本應(yīng)在2015年2月18日到期的，可華澳信托在2月17日表示，可按合同延期2個月。”一位購買了長昊27號產(chǎn)品的投資者表示。他認為，雖然信托公司的公告稱“截至本公告日，信托運行正常。”但到今天為止，延長的2個月又要結(jié)束了，還是一點消息都沒有。
其實，更讓投資者感到不安的是，本次延期公告僅是針對長昊27號第一期和第二期信托單位。而長昊27號四期于2014年3月21日募集完畢，也已經(jīng)到期。“現(xiàn)在長昊27號的三期、四期都到期了，可信托公司連個說法兒都沒�！睂Υ松鲜鐾顿Y者憂慮地說。
公開資料顯示，長昊27號信托計劃于2014年02月18日成立，存續(xù)期12個月，本信托計劃信托單位總份數(shù)為60，010萬份。信托募集的資金主要用于以10萬元受讓廣州澤信物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“澤信物業(yè)”）100%股權(quán)并向其發(fā)放6億元股東貸款，資金用于廣東省廣州市天河區(qū)體育東路39-45號地下室（1486平方米）、首層（面積3275.08平方米）、二樓（面積3231.8平方米）及三樓（面積3486.09平方米）“潮流站”購物廣場收購及后續(xù)升級改造。
值得一提的是，《經(jīng)濟參考報》記者此前從內(nèi)部人士獲悉，華澳信托此前與投資者還簽訂了一份“T2類信托單位贖回退出支持函”。該函稱，為實現(xiàn)投資者按時退出信托計劃之目的，華澳信托承諾在投資者所持T2類信托單位贖回封閉期滿且投資者向信托公司發(fā)出贖回申請后，按信托合同約定的贖回價格、未分配信托收益計算方法和支付方式將全部贖回資金和截止贖回開放日尚未分配的應(yīng)分配信托利益付至投資者指定的信托利益賬戶。
該內(nèi)部人士透露，“由上述贖回退出支持函可以推測，這次長昊27號或是因為華澳信托人事變動，導(dǎo)致沒做好贖回接盤準備造成延期�！辈贿^，該內(nèi)部人士也坦言，“這個支持函不一定會有效力�！�
對于這一情況，華澳信托回復(fù)《經(jīng)濟參考報》稱，華澳信托重視對信托項目的投后管理，成立資產(chǎn)管理部與業(yè)務(wù)團隊一起負責(zé)投后管理。潮流站該項目資產(chǎn)抵押率較低，對投資者有利，且所處位置為天河商圈核心，價值較高，但企業(yè)運營項目存在多種外部性挑戰(zhàn)需要努力管理，根據(jù)此情況和合同給予融資方的合法權(quán)利約定，在約定分配到期之前，在企業(yè)提出申請后，我司依據(jù)信托合同的相關(guān)約定，向投資者公告信托計劃延期2個月。一些位于上海的資深投資者在到訪并深入了解項目情況之后，表示信任華澳信托的風(fēng)險管理能力，并將繼續(xù)持有該項目產(chǎn)品到期，還將投資華澳信托的其他新發(fā)行信托產(chǎn)品。
華澳信托強調(diào)，經(jīng)過華澳信托和企業(yè)的努力，同時得益于該項目本身的較高市場價值，目前，各項工作正在順利推進中，已找到新的融資方，預(yù)計本信托計劃將于延期期限到期前完成信托資金的兌付。
風(fēng)控成疑 華澳兌付能力墊底
據(jù)長昊27號信托推介材料顯示，該款產(chǎn)品風(fēng)控措施主要包括，優(yōu)劣比9：1的結(jié)構(gòu)化設(shè)計和廣州盈斯國際貿(mào)易有限公司，以及澤信物業(yè)和股東提供連帶責(zé)任擔(dān)保。而產(chǎn)品預(yù)期收益率方面，則以300萬元為分水嶺。100萬至300萬元為10.5%；單筆認購金額在300萬至1000萬元之間則為11%；1000萬元及以上則協(xié)商解決。
對此，新浪倉石研究中心認為，作為房地產(chǎn)項目，這款產(chǎn)品預(yù)期收益率較高，期限較短，項目交易對手實力較弱，即便有股權(quán)質(zhì)押、關(guān)聯(lián)方連帶責(zé)任擔(dān)保、實際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保等增信措施，在風(fēng)控方面也還有一定難度。
其實，華澳信托兌付風(fēng)險絕非上述孤例。公開資料發(fā)現(xiàn)，華澳信托今年以來被曝出的風(fēng)險事件中，涉事融資方多為房地產(chǎn)公司。譬如，去年5月份，華澳信托因身陷光耀地產(chǎn)債務(wù)漩渦，緊急訴訟多家公司以求自保。此后，華澳信托又因長盈66號金世紀項目融資方董事長“跑路”陷入危機。
值得關(guān)注的是，上海交通大學(xué)中國金融研究院此前公布的國內(nèi)首份《信托公司兌付風(fēng)險評價報告》顯示，在調(diào)研的60多家信托公司中，在以經(jīng)營環(huán)境、資產(chǎn)管理能力、風(fēng)險管理能力和隱性擔(dān)保能力等為考核指標進行綜合評比中，華澳信托的兌付能力在總體排名中倒數(shù)第一。
對此，華澳信托稱，該公司對存續(xù)項目的管理已實現(xiàn)專業(yè)化、全面化、精細化。新任管理團隊陸續(xù)到任后，去年10月份已專門設(shè)立了資產(chǎn)管理部負責(zé)所有存續(xù)項目管理以及風(fēng)險處置，每個存續(xù)項目都由專人負責(zé)監(jiān)控存續(xù)階段各類風(fēng)險點，實時更新風(fēng)控措施落實情況、監(jiān)管指標執(zhí)行情況，并定期更新交易對手及擔(dān)保方財務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)指標、證照年檢情況、貸款卡信息情況、項目實施進度、抵質(zhì)押物再評估及手續(xù)辦理情況、信用等級評定情況等，全面監(jiān)控存續(xù)項目存在的風(fēng)險。同時，我公司已制定了嚴格的雙線檢查制度，業(yè)務(wù)人員以及存續(xù)管理人員均需根據(jù)一定頻率開展現(xiàn)場檢查及非現(xiàn)場檢查，以及時對存續(xù)項目風(fēng)險進行識別和預(yù)警。
華澳信托同時表示，經(jīng)濟下行的形勢下，金融機構(gòu)難免會面臨交易對手出現(xiàn)信用風(fēng)險的情況，但重要的是能及時預(yù)警、及時處置，盡一切可能保障委托人的利益。去年5月份的光耀地產(chǎn)債務(wù)事件，我公司通過及時進行風(fēng)險處置，目前已完全化解，委托人的利益得到保障。而長盈66號金世紀項目融資方董事長“跑路”事件系個人行為，借款企業(yè)原本自身經(jīng)營正常，目前雖然受負面輿情影響，但該項目信托收益至今均正常兌付，華澳信托將繼續(xù)負責(zé)做好投后管理，關(guān)注企業(yè)運營，做好受托人職責(zé)。
對于這一事件的進展，《經(jīng)濟參考報》記者將繼續(xù)保持關(guān)注。
