從上京桃園到上京熙園、上京康園，再到上京順園 …… 占地2.5萬(wàn)畝的合生京津新城試圖再造一座新城。但是，2004年至今，超過(guò)10年的開(kāi)發(fā)周期，新城仍然冷冷清清，被動(dòng)等著客人上門(mén)。脫落的墻面，滿地的落葉，空空蕩蕩的入口崗?fù)ぃ諢o(wú)一人的商業(yè)店鋪，是進(jìn)入這座新城后隨處可見(jiàn)的景象。
與此同時(shí)，在國(guó)土部最新發(fā)布的取締66家高爾夫球場(chǎng)的名單中，京津新城配套設(shè)施——天津珠江溫泉城高爾夫球場(chǎng)（二期）赫然在目，合生創(chuàng)展超200億投資的超級(jí)大盤(pán)再現(xiàn)尷尬。
別墅群成“空城”
合生京津新城位于天津市寶坻區(qū)周良莊鎮(zhèn)，西北距離北京98公里，南距天津45公里，東距唐山105公里，算得上位于京津唐核心區(qū)域。
2001年，天津?qū)氎鎱^(qū)為盡快融入國(guó)際市場(chǎng)，寶坻對(duì)自身重新審視后提出了“立足天津、依托北京、借助河北、服務(wù)東北、面向全國(guó)、放眼世界”的戰(zhàn)略構(gòu)想，確立了“讓世界人建設(shè)寶坻，促進(jìn)資本快速集中”的發(fā)展理念。寶坻區(qū)政府大范圍進(jìn)行招商引資，提出“135工程”的招商引資政策，即100萬(wàn)、300萬(wàn)、500萬(wàn)的引資計(jì)劃，500萬(wàn)以上項(xiàng)目由區(qū)長(zhǎng)親自掛帥，而京津新城就是其中重要一項(xiàng)。
彼時(shí)合生也信心滿滿，這片位于潮白河畔、占地達(dá)2.5萬(wàn)畝區(qū)域的藍(lán)圖，相當(dāng)于33個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)的面積，也被大膽地描繪成“為50萬(wàn)人居住、生活、娛樂(lè)而設(shè)計(jì)的新城”，規(guī)劃有8000座別墅、一個(gè)超大型五星級(jí)酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業(yè)中心。
但值得注意的是，已建成的4000座別墅，超大型五星級(jí)歐式酒店，現(xiàn)在淪為婚紗攝影的選址，路上隔很久才能看到行人，三兩個(gè)農(nóng)民工人聚在一起拔拔野草，這是京津新城10多年后的今天的真實(shí)寫(xiě)照。
兩會(huì)后，房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺(tái)，樓市一片叫好，認(rèn)為春天再次到來(lái)。但來(lái)到京津新城售樓處，可以看到登記看房信息上，每天看房客戶數(shù)寥寥無(wú)幾，成交更是屈指可數(shù)。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，現(xiàn)在在售的別墅項(xiàng)目是熙園的簡(jiǎn)裝別墅，和康園的精裝別墅。
來(lái)到熙園可以看到，偌大的園區(qū)內(nèi)，僅能看到保安與環(huán)衛(wèi)的身影，多棟別墅外部墻皮已脫落，別墅內(nèi)部部分地面干裂，2006年建成的熙園如今仍是一片慘淡景象�？祱@則相對(duì)于其他幾個(gè)園區(qū)較好，已有部分住戶，但仍能讓人感到冷清不堪。與此同時(shí)，園區(qū)外圍的大面積商業(yè)設(shè)施除了物業(yè)管理還在開(kāi)著以外，其余早已因長(zhǎng)期無(wú)人蒙上一層灰色，塵土飛揚(yáng)。
巨額投資“折戟”
據(jù)了解，為提升京津新城片區(qū)配套成熟程度，合生創(chuàng)展痛下血本：花費(fèi)16億元建設(shè)凱悅酒店、12億元建設(shè)大覺(jué)禪寺、5億元建設(shè)玉佛宮博物館、4億元建設(shè)溫泉度假村、10多億元建設(shè)北京科技大學(xué)天津?qū)W院和天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院，還斥重金打造了一個(gè)27洞的高爾夫球場(chǎng)。加上其他配套，合生創(chuàng)展累計(jì)在京津新城投入達(dá)108億元。加上別墅的建設(shè)成本，合生創(chuàng)展投入超過(guò)200億元。與此同時(shí)，據(jù)知情人士透露，天津郊區(qū)土地多灘涂、鹽堿地，因?yàn)橥寥利}堿度影響植被，需要大面積更換土壤，才可實(shí)現(xiàn)綠植，這也讓合生耗費(fèi)不少。
然而，京津新城帶給合生的回報(bào)卻與其投入遠(yuǎn)不成正比。據(jù)媒體報(bào)道，2005年，該項(xiàng)目取得的營(yíng)業(yè)額為4.37億元，2006年、2007年的合同銷(xiāo)售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，合生創(chuàng)展的年報(bào)就再未具體提及京津新城銷(xiāo)售金額。
有業(yè)內(nèi)人士稱，本被寄予厚望的京津新城“超級(jí)大盤(pán)”，卻受地域限制、藍(lán)印戶口取消等因素，成了合生的最大包袱。
根據(jù)合生創(chuàng)展2013年年報(bào)顯示，截至2013年底，京津新城僅完工30萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年完工5.8萬(wàn)平方米，2015年完工5.6萬(wàn)平方米，剩余的359萬(wàn)平方米都要留待2017年后開(kāi)發(fā)建設(shè)。
值得注意的是，禍不單行，除了天津取消了作為一大賣(mài)點(diǎn)的藍(lán)印戶口外，國(guó)土部也禁止了京津新城內(nèi)的高爾夫球場(chǎng)的二期開(kāi)發(fā)。
近日，國(guó)土部發(fā)布通知，按照國(guó)務(wù)院部署，各地政府和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)積極開(kāi)展高爾夫球場(chǎng)清理整治工作，取締了66家違法違規(guī)建設(shè)的高爾夫球場(chǎng)，而天津珠江溫泉城高爾夫球場(chǎng)（二期）便在取締名單之內(nèi)。
“京津新城對(duì)于合生來(lái)說(shuō)處于兩難境地，放棄也不是，不放棄也不是�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)階段資金成本水漲船高，合生大范圍投入?yún)s難有回報(bào)，另一方面，如果不繼續(xù)投入，之前的投資等于全部打了水漂。
的確，對(duì)于合生來(lái)說(shuō)，這個(gè)盤(pán)子太大，大到“難以承受”。
31日，合生公布2014年業(yè)績(jī)年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展錄得合約銷(xiāo)售額合共人民幣53.12億元，同比下降53%。合約銷(xiāo)售平均售價(jià)每平方米人民幣12636元同比下降27%。其中，北京及天津的10個(gè)項(xiàng)目合約銷(xiāo)售總額16.3億元，占集團(tuán)2014年合約銷(xiāo)售總額31%，其中合生世界村及合生世界花園為主要銷(xiāo)售額來(lái)源。這是合生近5年來(lái)最差業(yè)績(jī)，也意味著合生連續(xù)5年未能達(dá)到銷(xiāo)售150億元目標(biāo)。此前2010年至2012年，合生分別完成銷(xiāo)售金額110.4億、99.4億和116.43億元。
樓市轉(zhuǎn)暖難敵過(guò)度開(kāi)發(fā)
近日，隨著兩會(huì)中對(duì)房地產(chǎn)再度有了新的口徑后，國(guó)家多部門(mén)連發(fā)利好政策穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。人民銀行和財(cái)政部通過(guò)放松信貸政策和財(cái)稅政策來(lái)刺激需求，以穩(wěn)定住房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需；而住建部則從供給端入手，前期已出臺(tái)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，以控制二三線城市住房土地嚴(yán)重供大于求的狀況。市場(chǎng)對(duì)此做著快速反應(yīng)，認(rèn)為房市將轉(zhuǎn)向。合生也不例外，表示將時(shí)刻迎接市場(chǎng)的升級(jí)。
但值得注意的是，在住房消費(fèi)愈加理性的今天，人們是否還有大量的購(gòu)房需求仍難以判斷�？梢悦鞔_的是，近年天津各區(qū)縣密集造城，遠(yuǎn)郊超級(jí)大盤(pán)在淡市下，面臨著供過(guò)于求的現(xiàn)實(shí)。2014年第三季度，天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅成交套數(shù)降幅，在天津四大區(qū)域（市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣）中居首，達(dá)67.33%。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)，4月天津住宅市場(chǎng)有21個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)數(shù)量環(huán)比減少32.26%，同比減少38.24%。其中全新盤(pán)有13個(gè)，占預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)總量的61.90%。對(duì)于銷(xiāo)售旺季新盤(pán)數(shù)量卻驟減的情況，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，主要原因在于目前樓市庫(kù)存壓力巨大，近期天津市新房二手房成交量連漲，并不能有效緩解樓市“供大于求”的狀況，受此影響，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然入市，只有將價(jià)格降到購(gòu)房者滿意的水平，才能有效緩解市場(chǎng)庫(kù)存壓力，因此房?jī)r(jià)不會(huì)與成交量同步上漲，“穩(wěn)中有降”將成為近期房?jī)r(jià)走勢(shì)的主旋律。
