“廣州天河區(qū)華南御景園業(yè)主委員會籌備三年仍未獲批成立”、“南昌藍天郡業(yè)主自治成立業(yè)委會受阻”、“哈爾濱中北春城成立業(yè)委會再難產”、“上海中遠兩灣城小區(qū)業(yè)委會越俎代庖、欲速不達”……近年來，各地頻繁曝出業(yè)委會“難產”現(xiàn)象，小區(qū)居民自治遭遇阻礙。
中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠介紹，目前，我國業(yè)主委員會的成立率不到50％，運行較好的僅有15％。北京師范大學中國社會管理研究院博士后陳鵬研究發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳等房地產市場發(fā)展較早的城市業(yè)委會成立比例也僅將近20%。
《經濟參考報》記者獲悉，當前，業(yè)主委員會法律地位不明、權責不清、運作不規(guī)范等問題普遍存在，致使物業(yè)公司與業(yè)主矛盾激化，抑制了物業(yè)管理行業(yè)的長遠發(fā)展。
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趙乃育/繪 |
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成立之難
業(yè)委會的成立究竟難在何處？從個案來講，即使業(yè)委會成立比較順利，一般平均也需近12個月的時間。
南昌市梵頓公館業(yè)主羅武華向記者介紹，自己居住的小區(qū)自2007年交付以來治安問題就堪憂。多處圍欄倒塌無人問津，車庫也未安裝監(jiān)控設施，近年來，小區(qū)多次發(fā)生住戶被盜案件。
羅武華告訴記者：“前兩年部分業(yè)主就有成立業(yè)委會的想法，一是希望更換物業(yè)管理企業(yè)，二是成立業(yè)委會才可以動用房屋維修基金對小區(qū)治安管理設備進行更新?！卑凑障嚓P規(guī)定，發(fā)起成立業(yè)委會，需要該小區(qū)已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上。待小區(qū)入住達到這一法定條件之后，還得有熱心業(yè)主愿意出來發(fā)起和牽頭?！暗嫶蟮臉I(yè)主群體，提抱怨、看熱鬧的多，真正辦實事的卻很少，業(yè)委會的成立一直止步不前。”羅武華說。
半年前，羅武華毅然擔下業(yè)委會發(fā)起人的“重任”，召集“志同道合”之士開始籌備工作?！段餀喾ā返谄呤鶙l對業(yè)主共同事務的決策投票權做出明確的規(guī)定，業(yè)主需以明示的方式表達意見，而議題通過需“贊成”達到全體業(yè)主票數(shù)和票權數(shù)雙過半或雙三分之二。此項規(guī)定一直被看作是業(yè)委會成立的“高門檻”。
籌備組成立之初僅有7人，他們大多是有各自職業(yè)的熱心人士。然而容納2000多戶業(yè)主的梵頓公館，共有40多棟建筑，發(fā)起人不得不利用晚上和周末的空閑時間挨家挨戶調查統(tǒng)計。由于小區(qū)投資房占有一定比例，入住率不高，長期不在此居住的業(yè)主，羅武華都會通過電話形式溝通，并要求對方將簽字確認書拍照發(fā)送到自己手中。單是業(yè)委會成立的籌備階段，就進行了半年多的時間。接下來，梵頓公館的業(yè)委會籌備組還將繼續(xù)成立業(yè)委會的漫漫“征程”。
小區(qū)成立業(yè)委會，一路走來可謂“披荊斬棘”。廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧介紹，廣州天河區(qū)華南御景園容納了3000多戶業(yè)主，2010年7月起，由業(yè)主趙英發(fā)起，小區(qū)部分熱心業(yè)主聯(lián)名多次向長興街道辦提交成立業(yè)委會籌備組的申請，街道辦均以人數(shù)太少為由拖延。2013年，籌備組人數(shù)增加至12人，卻被街道辦告知另有13名業(yè)主有意加入籌備組，已經向街道辦報名，先前公示名單作廢。趙英曾多次要求街道辦公開這批業(yè)主的名單，但街道辦城管科負責人以“保護業(yè)主隱私”為由予以拒絕，業(yè)委會成立遙遙無期。
《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。而政府主管部門在實際工作中則將“備案”當作“行政性審批”來執(zhí)行。地方條例僅對各部門職責進行了分工，但沒有形成監(jiān)管機制和獎懲制度。因此，針對業(yè)委會的成立，基層政府常常出現(xiàn)推諉、拖延、敷衍。
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有名無實
南昌市房管局物業(yè)管理處處長黃祥斌說：“目前國家關于業(yè)委會成立和運行的體制機制還不夠完善，誰來組織、誰來監(jiān)督、誰來管理均未得到明確。”《物業(yè)管理條例》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”，但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責任等都沒有具體規(guī)定。
業(yè)委會要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他社會組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。不具備法人資格，業(yè)委會便無法成為民事主體，同時，對其監(jiān)管也在法律范圍內架空。
“若能賦予業(yè)委會社團法人資格，即可代表業(yè)主大會進行房屋設施設備交接，共有設施使用收益權交付到全體業(yè)主自己手中，可避免后期物業(yè)管理產生的多種糾紛?！秉S祥斌說。
廣州松云雅苑業(yè)委會主任王剛表示，許多已經成立的業(yè)主大會只有組織，但是沒有固定工作場所，沒有經費，沒有專職工作人員，被稱為“三無組織”，無法有效地開展工作。
“我們的業(yè)委會成員有退休公務員、法官、大學教授、律師，大家都是義務服務，不收任何報酬的，同時委員能力、經驗的缺乏不利于業(yè)主委員會良好的運作?！蓖鮿傉f，“沒有收益的組織很難實現(xiàn)自己的愿望。我們想要做成一件事，又不能強制業(yè)主執(zhí)行，只能一次次打‘人情牌’?！?/p>
在采訪中，多位社區(qū)自治問題專家、法學界人士呼吁，業(yè)委會的法律與社會地位應當“名正言順”。
有專家認為，業(yè)委會即代表全體業(yè)主權益，成立后應在民政部門登記成為社團法人或其他社會組織，確立其民事主體地位，使其享有獨立民事主體資格，保證了業(yè)委會的法權，還可以設立賬號。業(yè)委會即可與物業(yè)服務企業(yè)平等溝通，簽訂服務合同，并進行相關民事管理。這就在一定程度上可規(guī)范業(yè)委會的操作。
《北京市物業(yè)管理條例》（專家建議稿）撰稿人之一，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華律師建議：參照《公司法》立法理念，重新構架業(yè)主組織治理結構。在對外的物業(yè)管理活動中，比如聘用物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，聘用專項管理人，與第三方等機構締結契約等活動，均應以業(yè)主大會名義進行，具體可以由業(yè)主委員會執(zhí)行；在對內的物業(yè)管理活動中，比如要求業(yè)主履行共同義務、遵守《業(yè)主規(guī)約》等活動，可以業(yè)主委員會名義做出。
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治理軟肋
當前，隨著業(yè)主維權意識和組織化程度明顯提高，不少小區(qū)進入物業(yè)矛盾高發(fā)期。物業(yè)公司與業(yè)主之間、新老物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重乃至沖突激化，是小區(qū)物業(yè)管理領域集中暴露的一個問題。
今年2月，河南新鄭市龍湖鎮(zhèn)一個小區(qū)，業(yè)委會發(fā)起人被物業(yè)公司雇人砍斷手指。警方的調查表明，起因在于物業(yè)公司提出大幅提高停車費遭到業(yè)主集體抵制，“挑頭”的業(yè)主委員會發(fā)起人招致打擊報復。
一些地方新老物業(yè)交接的時候，也發(fā)生過激烈矛盾甚至釀成慘劇。2013年12月31日晚，上海浦東大唐盛世花園小區(qū)，老物業(yè)公司拒絕與業(yè)主新聘的物業(yè)公司交接。兩家物業(yè)公司僵持至次日凌晨，最后老物業(yè)公司員工竟然開車撞向新物業(yè)公司的員工。
多地物業(yè)糾紛訴訟也高居不下。北京市所調查的36家單位有3700多件訴訟糾紛，因為合同產生的3300多件，因物業(yè)管理合同服務費產生的糾紛3108件，因侵權產生的204件。
在一些案例中，業(yè)主表達訴求和維權的組織化程度較高，物業(yè)容易成為業(yè)主的“宣泄渠道”，但小區(qū)矛盾卻與其它社會問題有關。比如，2013年，上海虹口區(qū)大上海紫金城小區(qū)，業(yè)主入住5年后仍無法選舉產生業(yè)委會，加上小區(qū)入室盜竊案件多發(fā)、群租現(xiàn)象抬頭、電子監(jiān)控設備部分缺失等，業(yè)主不滿情緒加劇，斥責物業(yè)“不作為”。
《經濟參考報》記者調研發(fā)現(xiàn)，種種物業(yè)矛盾的背后，一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境。
首先，行業(yè)失范，物業(yè)企業(yè)在服務能力和素質上暴露問題。許多地方雖然物業(yè)企業(yè)多，但企業(yè)小、散、亂情況突出，人員隊伍則呈現(xiàn)“三多兩大”特征，即外來人員多，低學歷人員多，低收入人員多，人員年齡整體偏大，人員流動性大，而此現(xiàn)象在老舊小區(qū)尤其突出。而普遍存在的薄利乃至虧損局面，讓許多物業(yè)企業(yè)生存都成了問題，遑論改善經營管理、提高服務品質。
其次，政府部門失職，對“小區(qū)內的矛盾”尚沒有找到有效辦法。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長王志興說，住宅小區(qū)管理涉及綜多部門和專業(yè)服務單位；但住宅小區(qū)內很多事務和矛盾糾紛都超出了物業(yè)管理范疇。據梳理統(tǒng)計，小區(qū)各類物業(yè)和非物業(yè)類事項，涉及18個行政管理部門和三個專業(yè)服務單位，比如，“居改非”涉及規(guī)劃、工商等部門，電力設施是電力公司管，水是自來水公司管等。
近年來，許多地方也建立了由政府部門和專業(yè)服務參與的聯(lián)席會議制度，但缺乏實質運轉，不少管理、執(zhí)法、服務止步于小區(qū)大門，一些跨部門、跨領域的復雜問題更是難以及時協(xié)調解決。
再次，業(yè)主失能，自治能力還明顯有待提高。南京市物業(yè)協(xié)會秘書長王利生說，業(yè)主反映集中的停車難、群租、違法建設、寵物擾民、堆物占道、高空拋物、技防安保、物業(yè)公司服務不到位、居住環(huán)境和房屋維修等小區(qū)問題，相當一部分其實是業(yè)主自身造成的。
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