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　　近期房?jī)r(jià)走勢(shì)再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。上個(gè)周末，一家研究機(jī)構(gòu)“房?jī)r(jià)2017年重回全面下滑通道”的判斷拋出后，引來(lái)了廣泛議論。這些年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)在多空爭(zhēng)論中持續(xù)“堅(jiān)強(qiáng)”地走出一波又一波漲勢(shì)，應(yīng)該說(shuō)主要不是真實(shí)居住需求釋放的結(jié)果，而是更多受到社會(huì)資金的驅(qū)動(dòng)。2017年并不遙遠(yuǎn)，但房?jī)r(jià)漲跌卻難預(yù)料。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲跌，已經(jīng)跟大多數(shù)普通家庭的真實(shí)居住需求關(guān)系不大，關(guān)鍵還要看資金進(jìn)退樓市的意愿。

　　目前看，短期內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)明顯下跌的可能性較小，主要因?yàn)樯鐣?huì)融資存在自我膨脹機(jī)制?？紤]到龐大的銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款和表外類信貸房地產(chǎn)融資規(guī)模，加上房地產(chǎn)抵押支持的其他行業(yè)社會(huì)融資，無(wú)論是出于短期風(fēng)險(xiǎn)防范目的，還是追逐更高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)目標(biāo)，金融體系仍有加配房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在動(dòng)力。但房?jī)r(jià)對(duì)收入和租金的過(guò)度偏離，勢(shì)必逐步侵蝕社會(huì)資金進(jìn)入樓市的意愿，直至房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)不期而至。

　　年初以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲，主要是資金過(guò)度聚集的結(jié)果。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高出1.3個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.5萬(wàn)億元，同比多增5045億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的32.5%,較上年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)資金過(guò)度聚集樓市，加上中介機(jī)構(gòu)“首付貸”、“過(guò)橋貸”等違規(guī)行為推波助瀾，年初以來(lái)北京、上海、深圳、南京等熱點(diǎn)城市住房交易價(jià)格大幅上漲，一度引發(fā)社會(huì)恐慌性購(gòu)房需求，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)對(duì)收入和租金的偏離。在當(dāng)前熱點(diǎn)城市住宅泛豪宅化，以及相當(dāng)一部分上市公司全年凈利潤(rùn)不足以購(gòu)買一線城市一套普通住宅的情況下，住宅交易性質(zhì)恐怕已經(jīng)扭曲，與大多數(shù)普通家庭的真實(shí)居住需求無(wú)關(guān)。

　　從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)分析，限購(gòu)限貸政策固然不能阻止房?jī)r(jià)上漲，卻能有效引導(dǎo)社會(huì)理性預(yù)期，避免市場(chǎng)非理性運(yùn)行。限購(gòu)政策重在擠出投資投機(jī)性購(gòu)房需求，推動(dòng)短期供求關(guān)系平衡，避免房?jī)r(jià)遭遇非理性炒作。限貸政策旨在降低住宅交易杠桿，減緩資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩和房?jī)r(jià)上漲壓力。在熱點(diǎn)城市相繼收緊限購(gòu)限貸政策后，4月份以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)4月份房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告，北京、上海、深圳跌出了新建住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅前十位。

　　理論與實(shí)踐均已表明，資金驅(qū)動(dòng)和房?jī)r(jià)螺旋上升相互作用、相互影響的傳導(dǎo)機(jī)制，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)最容易成為觸發(fā)局部乃至系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。無(wú)論是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，還是20世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫的破滅，根本原因都在于社會(huì)資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的選擇性忽視，更愿意堅(jiān)持房?jī)r(jià)始終“堅(jiān)強(qiáng)”但卻毫無(wú)道理的信念。在房?jī)r(jià)看起來(lái)始終“堅(jiān)強(qiáng)”運(yùn)行的表象之下，盲目降低個(gè)人按揭貸款的首付比例，也很難說(shuō)不會(huì)形成有中國(guó)特色的次貸風(fēng)險(xiǎn)。