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“雖然是端午節(jié)假期第一天，但是來看房的客戶并不算少。”北京南四環(huán)某樓盤售樓經理對中國證券報記者說。在售樓大廳內，記者看到有三五組看房客戶，樣板間內也不斷涌入看房者。截至當日17點，售樓經理稱已經接待了約20組看房客戶。
業(yè)內專家表示，近期一二線城市供給在逐步改善，房地產市場交易開始有所活躍。二季度開始預售證管控邊際放寬，以及部分開發(fā)商應對資金鏈趨緊采取快速周轉策略，使推盤量相應增長。從后續(xù)調控來看，難言全面放松，供不應求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。從長期來看，供需失衡是導致目前房價高漲的主要問題。房價調控政策需要從供應端入手，加大市場供應以及建立多元的供給渠道。
樓市活躍度上升
“當前該樓盤在售的是精裝修‘準’現(xiàn)房，最早今年底可交房。根據戶型不同，房價略有差異，整個樓盤均價每平方米8萬元?！睋鲜鍪蹣墙浝斫榻B，開盤一個半月以來，已經賣出兩百余套，目前還剩140余套在售。
伴隨著銷售量的提高，優(yōu)惠活動和折扣也“難見蹤影”。作為四環(huán)以內為數(shù)不多的在售樓盤之一，該售樓經理稱該樓盤只在開盤前3天有一定優(yōu)惠。目前沒有任何折扣或者活動，均是一口價，且首套房房貸利率上浮10%，二套房房貸利率上浮20%。“四環(huán)內新建商品房越來越少，周邊棚戶區(qū)改造以改建基礎設施為主。而且我們樓盤價格定得比較低，所以今后肯定也不會有活動?！?/p>
值得注意的是，開發(fā)商捂盤惜售的情況也受到了限制。該樓盤的售樓經理稱，“本來這個樓盤是打算年底再賣，但是北京市住建委不允許，因為到時候現(xiàn)房價格肯定較高，有可能會擾亂房價，因此讓我們先按期房賣。但我們還是會保留部分房源，到年底樓盤裝修完畢之后，作為現(xiàn)房出售，到時可能會漲價。”
事實上，國家統(tǒng)計局的數(shù)據也顯示出近期一線城市房價有上漲的趨勢。從環(huán)比看，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，近期市場確實有回暖的跡象，一方面是因為新盤供應增加，另一方面是過去持續(xù)壓抑的市場需求在近期有所釋放。壓抑的市場需求帶來了交易量提高和價格上升?？傮w上來講，類似北京市場的需求并沒有減少，此前不過是部分需求被壓抑。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，16日、17日，北京新建住宅網簽分別只有5套、4套，上海分別為278套、122套，廣州分別為426套、369套，深圳分別102套、100套。中原地產首席分析師張大偉認為，從趨勢看，6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴格的區(qū)域，購房者依然集中入市。
交易秩序亟待規(guī)范
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，以6月截至17日的月內市場數(shù)據看，二線城市環(huán)比繼續(xù)上升，平均上升8%，同比上漲接近30%，其中熱點城市主要有杭州、南寧、南京等。
同策研究院數(shù)據顯示，從商品住宅供應量和成交面積來看，其監(jiān)測的15個二線城市，5月商品住宅供應量為1148.98萬平米，環(huán)比上漲47%，同比上漲21%;成交面積為1421.52萬平米，環(huán)比大幅上漲12.6%，同比上漲8%。
“近來二線城市樓市升溫產生了兩個現(xiàn)象，反映出房地產市場交易的相關秩序亟待規(guī)范?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹表示，一是“搶房打新”。限價令下，一二手房價格倒掛，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場投機氛圍，掀起了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個城市開始采用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數(shù)的稀釋反而是對剛需的不公。高價誠意金和內幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購房機會，與限價政策的初衷相悖。
二是“搶人大戰(zhàn)”。自去年以來，已有50余座城市和4個省份推出人才引進和安居政策，多以降低落戶門檻、提供住房補貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來看，與人口紅利減少背景下提前為地區(qū)發(fā)展儲備高學歷高技能人才有關;而從結果來看，將“留住人”直接與房地產市場掛鉤，這種變相的放松限購限貸均實際拉動了當?shù)貥鞘谐山弧?/p>
也有專家認為，二線城市有政策“利好”或松動，并且很多城市去化周期偏小，供應壓力較低。雖然出現(xiàn)了較多的調控政策，但政策的作用體現(xiàn)了一定的滯后性。
后續(xù)調控難言放松
上海易居房地產研究院研究員詹毅凡介紹，當前全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，已經重新回到了“偏熱”區(qū)間，各地政府必須防范失控風險，防止市場進一步升溫。
統(tǒng)計局數(shù)據顯示，5月，各地繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，不斷加大房地產市場調控力度，全國40多個城市先后出臺了調控政策，防止房價明顯過快上漲。比如，成都、太原、西安、丹東、貴陽、哈爾濱等城市均出臺調控政策，控制現(xiàn)房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、嚴厲打擊房地產開發(fā)企業(yè)捂盤惜售和規(guī)避調控政策等。
“目前全國房價環(huán)比增幅連續(xù)3個月擴大，且已達到近19個月的最高值。二線城市的同比增幅也有所反彈?！闭惨惴差A計，在部分熱點城市，三季度依然有升級調控的可能。
從需求端來看，川財證券分析師徐偉平認為，目前一二線城市庫存去化月數(shù)大致在8、9個月左右，已經低于一般12個月的合理水平，供不應求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。而部分三四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價、地價快速上漲，需求端調控的政策難言全面放松。低庫存下存在價格上行風險，將推動供給端政策的放松，比如加大土地供應量和放松預售證監(jiān)管等。
詹毅凡也認為，從長期來看，供需失衡是導致目前房價高漲的主要問題。房價調控政策需要從供應端入手，加大市場供應，建立多元供給渠道。
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