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　　7月4日，由北京中指信息技術(shù)研究院（簡稱“中指研究院”）主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2024房地產(chǎn)市場趨勢報告會”在北京召開。中指研究院現(xiàn)場發(fā)布了《2024上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&下半年趨勢展望》報告。

　　針對2024年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢，該報告指出，2024年以來，全國新房市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，二手房市場在“以價換量”帶動下，成交保持一定規(guī)模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，“5.17”房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩(wěn)市場、去庫存，6月7日召開的國常會再次明確“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。多項(xiàng)政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場整體尚未明顯改善，政策見效仍需時間。

　　市場方面，2024年上半年，百城二手房價格延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，累計下跌3.61%，新房受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計結(jié)構(gòu)性上漲1.24%。整體來看，上半年，業(yè)主“以價換量”促交易特征明顯，帶動二手房價格持續(xù)下探；居民改善性住房需求占比提升，推動改善新盤加速入市，進(jìn)而結(jié)構(gòu)性拉動百城新房價格上漲。上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積在高基數(shù)下同比下降約四成，6月在基數(shù)回落及政策帶動下，同比降幅收窄至約兩成。1至5月重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降13%，6月以來（6月3日至6月30日），二手房周均成交套數(shù)同比增長超20%，市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來二手房多日網(wǎng)簽量超千套。

　　土地方面，2024年上半年全國土地市場表現(xiàn)平淡，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價和溢價率均較去年同期下降。房企投資繼續(xù)聚焦，土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重升至近六成。土拍熱度方面，進(jìn)入二季度，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少，疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，多數(shù)土地以底價成交，市場情緒低于一季度。土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，上海于6月取消了土拍溢價率10%的上限要求，北京上調(diào)了部分地塊溢價率上限。

　　企業(yè)方面，2024年上半年，TOP100房企銷售總額同比下降41.6%，降幅較上月收窄。上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比下降35.8%，降幅較1至5月擴(kuò)大，對于優(yōu)質(zhì)地塊房企投資積極性較高，而性價比偏低的地塊，房企保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

　　針對2024年下半年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望，報告分析，房地產(chǎn)調(diào)控方面，預(yù)計將聚焦在“穩(wěn)市場”“去庫存”方面，配套政策有望繼續(xù)優(yōu)化落實(shí)。穩(wěn)市場方面，部分城市仍有望繼續(xù)降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)，一線城市限購政策仍有優(yōu)化空間，同時促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策也有望繼續(xù)完善，帶動改善性住房需求釋放。去庫存方面，各地國企收儲已建成未售新房預(yù)計將進(jìn)入實(shí)際落地階段，同時南京、鄭州等國企“收舊換新”模式或?qū)⒌玫酵茝V，此外，通過收回、收購等方式盤活存量土地的政策也有望取得進(jìn)展。

　　從市場趨勢來看，上半年，全國新建商品房銷售規(guī)模同比下降超20%，市場超預(yù)期調(diào)整。預(yù)計2024年下半年，在各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)力下，新房市場下行態(tài)勢將有所放緩，但由于居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期尚未明顯改善，全國房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。樂觀預(yù)期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預(yù)期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預(yù)期下，全年降幅約18%。供應(yīng)方面，新開工面積下行態(tài)勢難改，全年預(yù)計同比降幅仍較大；房地產(chǎn)開發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計仍偏弱，項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或?qū)ν顿Y產(chǎn)生一定支撐。

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