新城控股（601155.SH）進(jìn)軍山東煙臺(tái)地產(chǎn)業(yè)多年，布局商業(yè)綜合體、高端住宅項(xiàng)目等。但如今，卻面臨著部分項(xiàng)目停工、合作中斷等境況。頗受關(guān)注的是，其子公司以合作項(xiàng)目房產(chǎn)做抵押，向當(dāng)?shù)刈〗ú块T申請(qǐng)?zhí)崛∑洫?dú)資開發(fā)建設(shè)的芝罘吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目監(jiān)管資金近9000萬元，用作工程建設(shè)等，被合作方煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)”）質(zhì)疑涉嫌違規(guī)“套取”。
9月份，新城控股方面在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)對(duì)質(zhì)疑予以否認(rèn)。那么，上述資金的最終用途是什么？煙臺(tái)市芝罘區(qū)住建部門監(jiān)管資金的審批程序是什么？
合作投資5億元地產(chǎn)項(xiàng)目
煙臺(tái)“璞樾園著”項(xiàng)目地處煙臺(tái)市芝罘區(qū)。這是新城控股進(jìn)軍煙臺(tái)地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性項(xiàng)目之一。
時(shí)間回到2018年5月。青島新城億鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“青島新城億鑫”）與煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》，合作項(xiàng)目為西口舊居改造地塊。同年9月，兩者共同成立煙臺(tái)億騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“煙臺(tái)億騰地產(chǎn)”），注冊(cè)資本3.1億元，前者出資60%，后者出資40%。
《合作開發(fā)協(xié)議書》顯示，上述舊居改造項(xiàng)目位于煙臺(tái)市芝罘區(qū)芝罘街道西口村，其中，B地塊的土地使用權(quán)面積約為10.69公頃?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲得的資料介紹，2018年11月17日，煙臺(tái)億騰地產(chǎn)拍賣競(jìng)得B地塊，后由青島新城億鑫操盤，新城控股并表。
資料顯示，新城控股成立于1996年6月，于2015年12月在上交所上市。公司實(shí)際控制人為王振華，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，主要產(chǎn)品為住宅、綜合體、物業(yè)出租及管理等。新城控股2024年半年報(bào)介紹，青島新城億鑫成立于2018年2月，公司間接持有99.93%股份。
2024年9月上旬，煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，雙方合作項(xiàng)目系舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)政府要求由煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)先期完成舊村原址老百姓安置房建設(shè)任務(wù)，于2018年6月完成交付。該人士表示，因以上安置房的建設(shè)交付，使B地塊的土地出讓金遠(yuǎn)低于同期同類別價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，后雙方在此合作開發(fā)“璞樾園著”項(xiàng)目。
青島新城億鑫有關(guān)負(fù)責(zé)人向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者介紹，2018年12月，該項(xiàng)目通過公開拍賣程序取得土地出讓權(quán)，由煙臺(tái)億騰地產(chǎn)投資建設(shè)，股東為青島新城億鑫和煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)。數(shù)據(jù)介紹，該項(xiàng)目位于煙臺(tái)市芝罘區(qū)，占地10.70萬平方米，容積率1.01，規(guī)劃建設(shè)面積10.74萬平方米，總投資5.05億元。截至2024年9月，已開發(fā)建設(shè)8.06萬平方米，銷售收回3.37億元，并已交付。
提取近9000萬元項(xiàng)目監(jiān)管資金
而伴隨著整體地產(chǎn)行業(yè)下行等，青島新城億鑫與煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)的分歧也開始顯現(xiàn)。
“與我公司合作期間，新城控股方面單方面、多次向當(dāng)?shù)刈〗ú块T申請(qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管資金，涉嫌‘套取’，并向相關(guān)部門實(shí)名舉報(bào)?！?煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)上述負(fù)責(zé)人稱，青島新城億鑫用子公司等名義，“申請(qǐng)”以雙方合作開發(fā)的“璞樾園著”項(xiàng)目房源作為抵押，提取其獨(dú)立開發(fā)的芝罘吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的監(jiān)管資金，并用于后者工程項(xiàng)目建設(shè)等。
煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)負(fù)責(zé)人口中的“子公司”，是指煙臺(tái)市芝罘區(qū)鴻璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“煙臺(tái)鴻璟地產(chǎn)”）及煙臺(tái)億騰地產(chǎn)。蓋有兩者印章的“申請(qǐng)”，向煙臺(tái)市芝罘區(qū)住建局提交了十幾份，用以提取芝罘吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶的資金，涉及監(jiān)管資金約8700萬元，為此提供B地塊“璞樾園著”項(xiàng)目?jī)r(jià)值約1.7億元的房產(chǎn)做抵押?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲得的其中三份“申請(qǐng)”，提交時(shí)間分別為2023年1月3日、2023年3月16日、2023年12月14日，共提取住建部門監(jiān)管資金2898.81萬元。
新城控股2024年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司持有煙臺(tái)鴻璟地產(chǎn)99.01%股份，負(fù)責(zé)芝罘吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)等?！拔釔偂弊鳛楣酒煜碌纳虡I(yè)綜合體項(xiàng)目品牌，規(guī)模已位于行業(yè)第二位。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，芝罘吾悅廣場(chǎng)于2021年6月份開工建設(shè)。其中一份“申請(qǐng)”如此描述，因芝罘吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目及煙臺(tái)西口舊居改造B地塊項(xiàng)目均隸屬新城控股，煙臺(tái)鴻璟地產(chǎn)及煙臺(tái)億騰地產(chǎn)現(xiàn)申請(qǐng)用西口舊居改造B地塊多棟現(xiàn)房住宅進(jìn)行擔(dān)保，用于提取芝罘吾悅廣場(chǎng)1#等多棟住宅樓、商住樓、商業(yè)樓監(jiān)管戶內(nèi)應(yīng)留存的800萬元預(yù)售資金。根據(jù)西口舊居改造B地塊住宅樓備案價(jià)、銷售價(jià)等，以上擔(dān)?，F(xiàn)房合計(jì)總價(jià)值為1617.73萬元。
煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)上述負(fù)責(zé)人表示，芝罘吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目因工程進(jìn)度等因素，無法按規(guī)定從監(jiān)管部門提取自有監(jiān)管資金，新城控股方面進(jìn)而違背雙方簽訂的合同協(xié)議，采取了上述行為。來自《合作開發(fā)協(xié)議書》內(nèi)容明確，合作公司（煙臺(tái)億騰地產(chǎn)）股東表決權(quán)為煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)40%、青島新城億鑫60%，對(duì)外提供任何形式擔(dān)保(為購(gòu)房人提供按揭貸款階段性擔(dān)保的除外)等，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。
對(duì)于為監(jiān)管資金提供的擔(dān)保項(xiàng)目、資產(chǎn)等，“申請(qǐng)”則提出，保證在擔(dān)保使用預(yù)售資金期間，用于擔(dān)保的西口舊居改造B地塊相關(guān)現(xiàn)房不對(duì)外銷售和抵押融資。
涉嫌“套取”監(jiān)管資金？
商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款，為促工期、保交付，各地政府會(huì)要求開發(fā)商把預(yù)售資金存到專用賬戶，并由住建部門、銀行一同實(shí)施監(jiān)管。采訪中，多名地產(chǎn)界人士表示，房產(chǎn)企業(yè)在住建部門監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，并按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。
那么，煙臺(tái)鴻璟地產(chǎn)、煙臺(tái)億騰地產(chǎn)向芝罘區(qū)住建局申請(qǐng)?zhí)崛〉谋O(jiān)管資金，最終用途是什么？“申請(qǐng)”內(nèi)容顯示，煙臺(tái)鴻璟地產(chǎn)承諾擔(dān)保使用的預(yù)售資金全部用于芝罘吾悅廣場(chǎng)工程建設(shè)，在申請(qǐng)后直接將資金撥付給施工單位、供應(yīng)商，并提供相應(yīng)證明材料。
“依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)資料，其他股東方等無法判斷蓋有煙臺(tái)鴻璟地產(chǎn)及煙臺(tái)億騰地產(chǎn)公章內(nèi)容的真實(shí)性和合理性?！北本┦芯熒虾Ｂ蓭熓聞?wù)所主任、律師王旭分析認(rèn)為，因此，兩者向當(dāng)?shù)刈〗ú块T的申請(qǐng)理由，是否符合相關(guān)法律規(guī)定以及申請(qǐng)流程、是否符合提取條件均待確認(rèn)。
9月份，青島新城億鑫有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)介紹，2021年后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇下行， 2024年上半年煙臺(tái)房地產(chǎn)銷售對(duì)比2021年下降66%，“璞樾園著”項(xiàng)目銷售也受到極大沖擊。股東方煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)不愿意隨行就市下調(diào)價(jià)格銷售，也不愿意再追加注入開發(fā)建設(shè)所需資金，過去三年里一直由股東方青島新城億鑫籌集資金投入到本項(xiàng)目才保障完成“保交付”的民生任務(wù)。
根據(jù)青島新城億鑫提供的數(shù)據(jù)描述，對(duì)于“璞樾園著”項(xiàng)目，目前青島新城億鑫出資3.77億余元，煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)累計(jì)出資1.27億余元，因資金原因2021年5月后就沒有按照合作協(xié)議股比要求投入相應(yīng)資金，即青島新城億鑫向煙臺(tái)億騰超額投入達(dá)1.86億元，該款項(xiàng)為青島新城億鑫向煙臺(tái)億騰提供的借款。對(duì)于煙臺(tái)靈芝灣置業(yè)提出的“套取”質(zhì)疑，青島新城億鑫表示項(xiàng)目資產(chǎn)不存在質(zhì)押、抵押情況，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)行為合法合規(guī)。鑒于行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)生較大變化，雙方經(jīng)營(yíng)理念出現(xiàn)較大分歧，就上述借款及后續(xù)股權(quán)歸邊事宜，雙方股東協(xié)商至今仍未達(dá)成一致。
王旭律師表示，新城控股單方面用股東方合作的項(xiàng)目做抵押，為其單獨(dú)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提供擔(dān)保，已涉嫌違規(guī)。而根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)刈〗ú块T不應(yīng)該為此備案、批準(zhǔn)提取資金等，對(duì)此沒有盡到監(jiān)管義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)監(jiān)管不力的責(zé)任。對(duì)此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者多次聯(lián)系芝罘區(qū)住建局。截至發(fā)稿，對(duì)方?jīng)]有做出回應(yīng)。
