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| 誰導(dǎo)演了小產(chǎn)權(quán)房的狼虎博弈 |
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| 2009-06-29 沈竹 來源:央視網(wǎng) |
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無疑，小產(chǎn)權(quán)房是個怪胎。
在我國城鄉(xiāng)二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設(shè)用地，若其中一塊是國有土地，便可出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并得以在交易中體現(xiàn)價值；而另一塊集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機(jī)會。
于是，城鄉(xiāng)交界處，一方是饑渴的無法忍受高房價之壓的老百姓，另一方是眈眈覬覦城市房市利益風(fēng)眼的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府；
雙方之間形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。
一方雖然知道，根本沒有合法產(chǎn)權(quán)，但是壓根兒就不要產(chǎn)權(quán)，將法律保護(hù)棄置不要；另一方信誓旦旦，根本無權(quán)簽約賣地，但是原本就有恃無恐，也將國法黨紀(jì)棄置不理。
架空法律，成了狼虎雙方共同的默契。
然而，法律開始發(fā)出聲音。
默契被打破，仍舊因為利益。
上周四（24日）宋莊小產(chǎn)權(quán)房第一案歷經(jīng)三年終審宣判，結(jié)果是李玉蘭搬家，馬海濤需賠付對方28萬余元。面對這個巨額的賠償，農(nóng)民馬海濤的妻子告訴記者“難以支付”，而李玉蘭也對仍希望雙方在案件執(zhí)行階段達(dá)成調(diào)解，自己可以不搬出房子。
這是小產(chǎn)權(quán)案第一次接受法律的洗禮。但它的標(biāo)本意義并沒有大家預(yù)期的那樣具有參考價值。原因有三：
1、
宋莊村民馬海濤看到02年賣出的房屋迅速升值，06年開始反悔引發(fā)訴訟，類似宋莊靠文化產(chǎn)業(yè)迅速拉升房地產(chǎn)價值的情況不具有普遍性。所以，這樣反悔的潛在風(fēng)險并不是在小產(chǎn)權(quán)房中具有普遍意義；
2、 此類情況屬于村民直接面對買房者，屬于一對一的情況，而更難解決的是一對多，也就是由開發(fā)商參與大規(guī)模建設(shè)的房子；
3、
之所以賠償款如此巨大，有它的特殊性：李玉蘭在一審宣判后獲得僅9.4萬元搬家費(fèi)，而另據(jù)“信賴?yán)鎿p失”，李玉蘭作為無過錯一方，即不知曉房屋合同無效、房子不能買賣的無辜一方，繼續(xù)上訴得到另外一部分18.5萬左右的賠償。這個數(shù)字為評估涉案房屋宅基地總價26.47萬元的70%，法院判定雙方按三七開承擔(dān)賠償，另外30%由李玉蘭自行承擔(dān)�？梢�，這一點(diǎn)更加不具有普遍意義，因為，買小產(chǎn)權(quán)房的人大多是在了解房屋并沒有產(chǎn)權(quán)情況的條件下購買的。
但是，這個案件的結(jié)果給了大家一個最大的啟示：小產(chǎn)權(quán)房——能私下調(diào)節(jié)的最好私下了結(jié)。所以截至目前，畫家村14起此類訴訟中，除了9起已經(jīng)一審判決，之中4起上訴，5起進(jìn)入執(zhí)行階段之外，5起已經(jīng)因雙方達(dá)成協(xié)議實現(xiàn)了調(diào)解或撤訴，還有一名畫家與農(nóng)民已互相返還了房屋和地上物折價款。
法律再一次成為特例，對于這次非法的交易，法律無疑是溫情的，它并沒有指向背后支持這次交易的宋莊當(dāng)?shù)匾患壵�。由此，法律的判決也再一次成為“小產(chǎn)權(quán)房”可以生長的理由。
于是，不買的人覺得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不買會不會虧了？
買的人潛在的心理：你城市房價這么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天轉(zhuǎn)正了交點(diǎn)兒罰金就交點(diǎn)兒；
賣地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府的想法：國家管就聽國家的，地方管就聽地方的，讓交罰款就交罰款，建了的樓住人的房，你還能怎么樣？
所以，幾乎每一個城市的邊緣都有小產(chǎn)權(quán)房的領(lǐng)地。
所以，深圳小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場所占比例超過50%，太原市小產(chǎn)權(quán)房大概是40%，北京小產(chǎn)權(quán)房大概是30%。這些單價2000、3000、4000元的小產(chǎn)權(quán)房，遠(yuǎn)低于各大市區(qū)的商品房價格，滿足了千萬外來人口的居住需求。
所以，從上世紀(jì)90年代開始就屢次出臺小產(chǎn)權(quán)房的整改意見，而小產(chǎn)權(quán)房卻發(fā)展得越來越快。最近的一次：
5月21日，深圳市四屆人大會議通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認(rèn)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。就是這個說法，讓深圳的小產(chǎn)權(quán)房再次熱銷，補(bǔ)收土地出讓金之后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)。直到20天后，國土部組織會議聽取深圳市政府、廣東省國土資源廳對有關(guān)情況進(jìn)行匯報后，認(rèn)定深圳市人大處理的是國有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，各種傳聞才平息下來。
之后三部門又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》，明確如有地區(qū)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果或?qū)`反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處等五種行為，將對縣級以上地方人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)人員和其他負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員，給予警告或者記過處分；情節(jié)嚴(yán)重的，將給予撤職處分。
而國家出臺的政策似乎是干打雷不下雨，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府更多地長期處在有恃無恐的狀態(tài)中:房山國土資源局辦公室的工作人員在接受記者采訪時表示，對當(dāng)?shù)胤欠ńㄔO(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，他們沒有處罰的權(quán)力，有時候有人舉報，他們便到現(xiàn)場去發(fā)停工通知，但他們剛轉(zhuǎn)身離開，現(xiàn)場便又熱火朝天地干起來。“國家對這類非法建筑的處罰力度其實很小，要是罰個千八百萬的，估計就沒人敢建了�！�
國土資源部副部長贠小蘇上周四表示，中央或國土資源部不會出臺一個統(tǒng)一的文件。這種旨在放權(quán)的政策由于缺少具體的解釋，更多地被鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府理解為不管。北京郊區(qū)某村長這樣判斷：這時再開發(fā)新的土地簡直是往槍口上撞，而繼續(xù)賣樓則是另外一回事。這種上有政策，下有對策的執(zhí)行過程只能讓大家越來越看好小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
誰來對鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府的集體潛規(guī)則問責(zé)，從主導(dǎo)開發(fā)到簽約售房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府在上演一場集體的瘋狂。固然，開發(fā)新農(nóng)村是他們的尚方寶劍，但是公然集體違法，并且到現(xiàn)在沒有讓人信服的判例和問責(zé)，這才是小產(chǎn)權(quán)房得以蓬勃發(fā)展的源頭，這也使得狼虎博弈越來越成為合適的買賣。
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