在中央和各地政府強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)、行政手段調(diào)控下，房?jī)r(jià)終于開始下跌，但是成交淡靜。這說(shuō)明，更多百姓想擁有住房或改善居住條件的合理愿望還未能實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今后的調(diào)控目標(biāo)除了應(yīng)該繼續(xù)促使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間外，也要促進(jìn)房屋成交量達(dá)至合理水平。這要靠在政府的主導(dǎo)下，開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的合理回歸達(dá)至一種共識(shí)。
商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)，應(yīng)由市場(chǎng)決定。這似乎是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。按照古典的勞動(dòng)價(jià)值論，商品價(jià)格最終是要圍繞其價(jià)值，即凝聚其中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量；按現(xiàn)代很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都信奉的一般均衡理論，只要有充分競(jìng)爭(zhēng)，商品價(jià)格能達(dá)至一般均衡的狀態(tài)，使消費(fèi)者獲得最大效用，企業(yè)家獲得最大利潤(rùn)，不勞政府干預(yù)。但是，住房不是一般商品，建房所用的磚頭瓦塊、鋼筋水泥可能是充分競(jìng)爭(zhēng)的一般商品，這部分價(jià)格完全應(yīng)交給市場(chǎng)去決定。在現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)中，這部分可以看做是一個(gè)常數(shù)項(xiàng)。
房?jī)r(jià)中，還有相當(dāng)一部分是地價(jià)，即購(gòu)房者對(duì)土地使用權(quán)所付出的租金，只不過(guò)是以一次性形式支付。土地不是什么人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，本身沒(méi)有價(jià)值，其使用權(quán)的租金水平?jīng)]有什么價(jià)值可以圍繞；由于老祖宗只給我們留下這么多可供蓋房的土地，不可能因充分競(jìng)爭(zhēng)而使其使用權(quán)的租金水平達(dá)至什么一般均衡水平。也就是說(shuō)，地價(jià)水平無(wú)章可循。按中國(guó)現(xiàn)行土地制度，土地使用權(quán)的租金，是政府主導(dǎo)的。房?jī)r(jià)的高低不只是磚頭瓦塊、鋼筋水泥價(jià)格的變化，而在很大程度上受地價(jià)的變化影響。政府調(diào)控房?jī)r(jià)，一定程度上也是在調(diào)節(jié)地價(jià)水平。
購(gòu)房者為土地使用權(quán)所付出的租金，在轉(zhuǎn)讓或出租房屋時(shí)是可以回收的。如果地價(jià)走高，回收就可望超過(guò)付出，使買房不僅能改善居住條件，也能成為很好的投資選擇。投資者多是追漲殺跌。房?jī)r(jià)走高，更能刺激人們購(gòu)買的欲望。以自住目的的購(gòu)房者，想到以后房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲，也可能在現(xiàn)實(shí)需要并不十分迫切的情況下，先買了再說(shuō)。可當(dāng)大家都預(yù)期房?jī)r(jià)走低，也就是房?jī)r(jià)中所包含的地價(jià)還要下跌，為投資而購(gòu)房者自然不會(huì)出手，為自住而買房的人也會(huì)等再便宜些才肯買。
如果政府能明確地廣而告之，要把房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)到什么水平，開發(fā)商該分享到什么程度，大家心里就都有了數(shù)。對(duì)房?jī)r(jià)合理回歸形成共識(shí)后，識(shí)時(shí)務(wù)的開發(fā)商就會(huì)痛快地把房?jī)r(jià)降至合理水平，收取自己該拿的那份；購(gòu)房者知道了房?jī)r(jià)底線，該出手時(shí)就出手。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)也許就能回歸理性，進(jìn)入正常狀態(tài)了。
至于應(yīng)該把房?jī)r(jià)調(diào)整到什么水平？其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是能讓百姓實(shí)現(xiàn)合理的改善居住環(huán)境的要求，讓房地產(chǎn)的成交規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相適應(yīng)。至于具體的數(shù)值，有學(xué)者說(shuō)10%，有專家說(shuō)20%，也有的認(rèn)為，應(yīng)該是居民收入的多少倍……。筆者認(rèn)為，茲事體大，這個(gè)數(shù)據(jù)關(guān)乎人民幸福，關(guān)乎整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不能靠拍腦袋想出來(lái)，必須經(jīng)廣泛深入的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，才能得出科學(xué)結(jié)論。
