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基本情況：
房先生，男，33歲，已婚，就職于北京某進(jìn)出口公司，年薪30萬元，公司上有三險(xiǎn)一金，且本人購有醫(yī)療保險(xiǎn)。目前有住房一套，位于北四環(huán)附近，市價(jià)350萬元左右，無貸款。
妻子，就職于某公司，月薪3500元，有三險(xiǎn)一金，女兒，2歲。
房先生，目前進(jìn)行基金定投，每月2000元，欲以此積累女兒的教育經(jīng)費(fèi)。無其他投資。此外，存款20萬元。家庭年支出6萬元。
理財(cái)目標(biāo)：
一、房先生欲在近期購置一套位于海淀區(qū)萬壽路附近的學(xué)區(qū)房，60平方米左右，由于之前貸過款，此套房應(yīng)屬二套房，目前手中現(xiàn)金僅有20萬元，請(qǐng)問應(yīng)采訪何種方式？抵押房子可否？目前出手是否適宜？
二、除去基金定投，目前尚無其他理財(cái)方式，能否請(qǐng)理財(cái)師建議一兩種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)保守的投資渠道？市場(chǎng)上黃金目前態(tài)勢(shì)如何？可投資嗎？
理財(cái)規(guī)劃
房產(chǎn)抵押貸款可視為不錯(cuò)選擇
房先生關(guān)注位于海淀萬壽路附近的學(xué)區(qū)房，目前基本是育英學(xué)校和翠微小學(xué)的兩個(gè)學(xué)區(qū)，其中育英學(xué)校的學(xué)區(qū)房較貴且房齡較大，價(jià)格基本在3.3萬元以上，而翠微小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格稍低但也基本在2.8-3.5萬元之間。所以房先生欲購買的60平方米的房產(chǎn)的價(jià)格大致在170-200萬元之間。由于國家出臺(tái)的有差別的房貸政策，所以房先生現(xiàn)在只能執(zhí)行40%-50%首付，基本利率上浮10%的貸款，故20萬元的存款遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了此次購房需求。
為了能夠?qū)崿F(xiàn)此次購房，房產(chǎn)抵押貸款是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。各家銀行會(huì)根據(jù)房齡情況提供房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格40%-70%的貸款金額，不超過30年的還款期限的貸款方案。這樣就能規(guī)避新房貸政策給房先生購房帶來的障礙。此外，由于北京市就學(xué)政策要求孩子的戶口應(yīng)在該學(xué)區(qū)要滿3年，故房先生應(yīng)在孩子4歲前完成購房。
明確“三方面” 用好租金
具體到操作層面，建議房先生關(guān)注以下三方面：
其一，積極聯(lián)系學(xué)區(qū)房地區(qū)的中介機(jī)構(gòu)，詳細(xì)了解學(xué)區(qū)房的情況、價(jià)格和詳細(xì)的就學(xué)條件；
其二，購房前要明確抵押貸款的流程和自己房產(chǎn)抵押的情況，確定可以抵押貸款的金額，選擇可以給自己優(yōu)惠抵押利率的銀行進(jìn)行前期的評(píng)估；
其三，還應(yīng)確定符合市場(chǎng)行情且自己可以接受的價(jià)格，向?qū)W區(qū)房的地產(chǎn)中介明確購房意愿，讓其在自己圈定的價(jià)格、戶型、位置上尋找合適的房產(chǎn)。
此外，建議房先生選擇180萬元左右的房產(chǎn)，20年等額本息還貸，假設(shè)銀行貸款利率為現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率(實(shí)際可能有的銀行在利率上會(huì)有折扣)，那么每月還款金額為12000元左右，年還款額14萬元。由于房先生還有一套房子可供居住，那么建議房先生這套房子在孩子上學(xué)前出租，目前該地區(qū)60平方米的租金在2800元左右，這樣每年的還款可以節(jié)省到11萬元左右，占其家庭收入的35%，不會(huì)對(duì)其生活造成太大影響。
首選黃金不適宜 堅(jiān)持穩(wěn)健為先
不建議房先生選擇黃金作為主要的投資渠道。因?yàn)辄S金價(jià)格受國際政治和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響較多，價(jià)格確定因素復(fù)雜，故并不合適一般小投資者作為投資理財(cái)?shù)氖走x。
建議房先生可以關(guān)注銀行理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)公司銷售的萬能險(xiǎn)和債券類的產(chǎn)品。
銀行票據(jù)類理財(cái)產(chǎn)品的收益大概在2%-4%/年之間，各種期限的產(chǎn)品選擇較多，其缺點(diǎn)是在購買期間無法變現(xiàn)，流動(dòng)性較差。
保險(xiǎn)公司銷售的萬能險(xiǎn)一般要求保底收益在1.75%-2.5%之間，實(shí)際收益有所上浮，現(xiàn)階段年收益在3.5%-4.1%左右，復(fù)利增值，雖然該產(chǎn)品隨時(shí)可以購買和退出，但是均需要支付一定的費(fèi)用，故這類產(chǎn)品更適合5年以上的穩(wěn)健理財(cái)所用。
債券及債券類基金也是比較穩(wěn)健的理財(cái)渠道，建議通過證券交易所用股票交易賬號(hào)進(jìn)行購買�？梢赃x擇有擔(dān)保的城投債和實(shí)力強(qiáng)的上市公司的企業(yè)債及封閉債券基金。
(作者系第四屆全國十佳理財(cái)師、國家理財(cái)規(guī)劃師(ChFP)) |