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一名房產(chǎn)中介在向顧客介紹二手房。
本報(bào)記者：羅曉光
攝 | 不斷攀升的房?jī)r(jià)正在強(qiáng)烈刺激著人們投資房產(chǎn)的欲望。一份調(diào)查顯示，投資買房已成為國(guó)內(nèi)高收入階層的投資理財(cái)首選。然而，理財(cái)專家指出，房產(chǎn)投資不要光看到誘人的賬面黃金，一定要充分考慮房產(chǎn)變現(xiàn)能力差、家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的隱患，謹(jǐn)慎而為。
投資虧本方醒悟 第一鑊鮮湯始終搶不過(guò)開(kāi)發(fā)商
天津市民老王經(jīng)營(yíng)寵物連鎖店生意，收入豐厚的他經(jīng)不起房?jī)r(jià)連年上漲的誘惑，從2004年至2006年初，在天津、成都、三亞分別購(gòu)置了房產(chǎn)，把手中閑錢幾乎全押在了房子上，當(dāng)初出手投資時(shí)，老王自認(rèn)為充分研究了三地房市，對(duì)房產(chǎn)保值增值具備充分信心。
如他所料，投資兩年多來(lái)，三個(gè)城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲，但是天津這套自住的房子由于孩子就近入學(xué)的原因，即使大漲也不能賣出套現(xiàn)。成都那套房子，由于在城東三環(huán)，人流不旺出租行情太差，每個(gè)月空置著還要交200元的物業(yè)管理費(fèi)。三亞的房子雖然出租出去，卻抗衡不了旅游淡季的影響，每年都有幾個(gè)月的出租斷檔期。
如今的老王，不得不受制于資金過(guò)度集中于房產(chǎn)投資的困境。眼看著樓盤開(kāi)發(fā)商滾動(dòng)開(kāi)發(fā)二期、三期工程，電視、報(bào)紙上的廣告更是鋪天蓋地，他感嘆說(shuō)：“羊毛出在羊身上啊，這些樓盤滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、大肆宣傳的成本，還有源源不斷的利潤(rùn)，不都是購(gòu)房者的血汗嗎？沒(méi)辦法，把雞蛋太集中放在一個(gè)籃子里，只能眼睜睜看著開(kāi)發(fā)商喝第一鑊鮮湯��！”
為房產(chǎn)投資失誤而苦惱的不止老王一人。在1995年前后，北京不少高收入者購(gòu)入了遠(yuǎn)郊的商品房，成為北京第一批“樓民”。然而，到了2000年左右，不僅這些房子的交通條件、生活配套沒(méi)有明顯改善，而且市區(qū)的商品房項(xiàng)目開(kāi)始多起來(lái)，價(jià)格也不是很高，不少想要盤活手中資金的業(yè)主只能低價(jià)套現(xiàn)，白白損失了幾年的利息和名目繁多的中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)，有的一套房子就虧損了幾十萬(wàn)元。
成都中國(guó)銀行專業(yè)理財(cái)顧問(wèn)賴玲說(shuō)：“房產(chǎn)雖然從長(zhǎng)期來(lái)看是抵制通貨膨脹的好手段，但必須全盤考慮到房產(chǎn)投資的收益率及前景，不要光看到誘人的賬面黃金，而忽視了房產(chǎn)投資變現(xiàn)能力差、家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的隱患，投資前應(yīng)詳細(xì)咨詢專業(yè)房產(chǎn)顧問(wèn)或銀行貸款部門，最好購(gòu)買地段好的小套型，宜租宜售，留下靈活處置余地�！�
信息不對(duì)稱 交易時(shí)難保不被中介吃差價(jià)
提到買房賣房，不能不說(shuō)中介，放眼望去，無(wú)論大江南北，凡是樓盤集中的地區(qū)幾乎都成了房產(chǎn)中介的“生存天堂”。
成都市民趙艷艷說(shuō)：“雖然明知道中介普遍存在吃差價(jià)的不規(guī)范行為，可是站在我們賣房者的角度，買賣雙方信息不對(duì)稱，想繞開(kāi)中介實(shí)在是太不容易，自己貼廣告吧，是城市牛皮癬，在網(wǎng)上登記售房信息的過(guò)程也十分繁瑣，還要承擔(dān)公開(kāi)個(gè)人隱私的風(fēng)險(xiǎn)，即使有勇氣，往往最后像蒼蠅般熱情黏上你、找你要售房信息的還是中介�！�
對(duì)于許多房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，每個(gè)月的經(jīng)營(yíng)成本是非常有限的，除了房租、員工工資和電話費(fèi)外，并沒(méi)有什么大的開(kāi)支，不少黑中介受利益驅(qū)使，更是把所有聰明才智用在了吃差價(jià)、勾兌各方關(guān)系做假房產(chǎn)合同上。小打小鬧的，無(wú)非巧立名目，多收點(diǎn)費(fèi)用，什么服務(wù)費(fèi)、人情費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)，少則幾百、多則數(shù)千。膽子大的，就吃了買家吃賣家，差價(jià)就是好幾萬(wàn)，或是打著避稅的幌子讓賣家虛報(bào)價(jià)格，自己侵吞利潤(rùn)。
去年，建設(shè)部、央行曾聯(lián)合發(fā)布專項(xiàng)通知，客戶交易結(jié)算資金必須設(shè)立專用存款賬戶，運(yùn)行情況隨時(shí)接受監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)時(shí)，必須明示或采用有關(guān)部門或行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格、賺取差價(jià)，也不得采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段營(yíng)造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當(dāng)事人。
雖然有這個(gè)規(guī)范中介行為的指導(dǎo)性文件，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，卻難以避免“頭痛治頭腳痛醫(yī)腳”的尷尬，比如在實(shí)際售房過(guò)程中，許多中介都和賣方合作，賣方給中介一個(gè)價(jià)格，如果中介能以高出這個(gè)價(jià)格出手，那么其中的差價(jià)是中介和賣方按照一定的比例分成。對(duì)于這類賺取差價(jià)的方法，就很難查明、核定和處理。
樓市有風(fēng)險(xiǎn) 盲目投資需降溫
成都中國(guó)銀行專業(yè)理財(cái)顧問(wèn)賴玲說(shuō)，房產(chǎn)投資的專業(yè)性很強(qiáng)，雖然比不上投資古玩、字畫那樣高難度，但是普通人并不具備投資房地產(chǎn)的專長(zhǎng)，而且對(duì)房產(chǎn)投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)承受力也不強(qiáng)。只有少數(shù)高收入兼有房產(chǎn)投資特長(zhǎng)和消化風(fēng)險(xiǎn)能力的人，才可冒險(xiǎn)一試。因此投資理財(cái)要從自身的投資偏好、風(fēng)險(xiǎn)承受力、收入支出水平等多方面來(lái)考慮，盲目投資房產(chǎn)需降溫。
四川省社科院教授胡光偉分析認(rèn)為，住房不是股票，是一種包含政府福利性責(zé)任的商品，首先要滿足人們的基本生活需求。因此從政策層面上，管理部門就會(huì)出面限制盲目購(gòu)置房產(chǎn)的行為。比如，金融部門已經(jīng)開(kāi)始限制人們貸款購(gòu)買第二套住房，提高購(gòu)買第二套房的貸款利率，有的城市甚至實(shí)行“住房實(shí)名制”、限制人們從多家銀行貸款買房。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)間空間變化而“過(guò)時(shí)”的房型和地段都會(huì)使房屋貶值。
此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入�？傮w上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn)，而還貸還要繼續(xù)。因此那些準(zhǔn)備購(gòu)買多套住宅的投資者，要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。
“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高、租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險(xiǎn)。作為不動(dòng)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見(jiàn)豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，如果把家中大部分流動(dòng)資金押在房產(chǎn)投資上實(shí)屬不理智。
在投資房產(chǎn)時(shí)，也要全面評(píng)估投資回報(bào)率，對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時(shí)，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來(lái)源，租金收入不能作為主要還款來(lái)源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。 |