成人在线日韩,国产精产国品欲一区,超碰国产无码在线播放,五区社区在线视频

 
劉力:中國地產(chǎn)業(yè)由營銷時代進(jìn)入產(chǎn)品時代
    2007-07-16    本報記者:洛濤    來源:經(jīng)濟參考報

  “中國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,大體會經(jīng)歷三個時代:營銷時代,產(chǎn)品時代,品牌時代。我們現(xiàn)在正處于由營銷時代向產(chǎn)品時代轉(zhuǎn)變的階段,住宅品質(zhì)將逐漸被重視!蔽搴蠂H集團總顧問劉力近日在接受本報記者專訪時表示,市場有一個發(fā)展成熟的過程,國家政策、購房者都在一步步趨向理性。進(jìn)入產(chǎn)品階段,開發(fā)商僅用營銷的手法已經(jīng)效果不大了。關(guān)注住宅本身的技術(shù)品質(zhì),以產(chǎn)品技術(shù)為核心,必然成為開發(fā)商著眼的重點。

  “現(xiàn)在中國地產(chǎn)正在由營銷時代進(jìn)入產(chǎn)品時代。人們逐漸開始關(guān)注品質(zhì),也只有進(jìn)入產(chǎn)品時代,開發(fā)商以及業(yè)主才會關(guān)注住宅品質(zhì)問題。”

  劉力表示,在產(chǎn)品時代之前,開發(fā)商的操作模式一般是“找錢、找地、拿項目”。開發(fā)商運用各種社會資源來進(jìn)行運作,幾乎拿到地就能賺錢,此種情形導(dǎo)致開發(fā)商用很大精力去拿地拿項目,反而無法注意其他的東西。住宅蓋好后,開發(fā)商比較重視營銷手段,即如何更好地把房賣出。由于這一階段住宅的同質(zhì)化很強,差異化不明顯,所以開發(fā)商在樓盤的包裝上用盡心機,進(jìn)行產(chǎn)品的炒作。翻開早期的樓書,千篇一律都是強調(diào)帝王官邸,進(jìn)行名流顯貴式的包裝,內(nèi)容與住宅品質(zhì)毫無關(guān)系。后來,開發(fā)商在主要的營銷手段上再加入一些概念,力求“蘿卜賣出水果價”,一些手法“高明”的開發(fā)商,樓書有樹有海有文化,就是沒房子。或者請洋大師來做設(shè)計,或者找一個國外的理念、主義同自己的樓盤嫁接,來吸引購房者的眼球。這樣的樓盤只能選擇“樓書不言樓”的方法,先是文化,再雜以哲學(xué),一會兒又是藝術(shù),言及旁物而有意無意地把樓盤給忘了。甚至某些極端的樓盤銷售竟然搞起了人體彩繪。賣房賣到極致,營銷營出奇聞。

  “所謂住宅品質(zhì)是指在建筑質(zhì)量合乎要求的基礎(chǔ)上,住宅在耐久性能、經(jīng)濟性能、適用性能和環(huán)境優(yōu)美程度等方面的綜合表現(xiàn),涉及節(jié)能、通風(fēng)等300多項性能技術(shù)指標(biāo)!

  劉力告訴記者,在住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求的時期,人們很難關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì),因為什么樣的房子都可以賣出去、什么樣的房子都有人搶著買。品質(zhì)作為住宅最本質(zhì)的因素被忽略了。此外,住宅成本高、使用周期長,并且選用建筑材料和構(gòu)件眾多,生產(chǎn)建造過程也非常復(fù)雜。對于絕大多數(shù)并非內(nèi)行的消費者來說,只能憑住宅外觀和外部環(huán)境的感性認(rèn)識來判斷,業(yè)主購房時只看景觀、物業(yè)管理等外在因素,往往忽視其內(nèi)在品質(zhì),無法真正認(rèn)識住宅的優(yōu)劣好壞。

  “住宅是一種特殊商品,既然是商品,就當(dāng)強調(diào)品質(zhì),而不能只關(guān)注包裝!

  劉力告訴記者,以前,北京CBD的高檔公寓和北京回龍觀的經(jīng)濟適用房技術(shù)含量沒有本質(zhì)的差別,相近的磚混結(jié)構(gòu),相近的面磚、相近的外墻保溫,二者價格的差別只反映了土地成本、土地周邊的附加值,而產(chǎn)品技術(shù)含量卻非常接近,對建筑的內(nèi)部品質(zhì)考慮較少。某些開發(fā)商認(rèn)為,建筑達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范就行了。但事實上,國家標(biāo)準(zhǔn)是很初級的標(biāo)準(zhǔn),并無舒適度指標(biāo),建筑不能僅限于達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)該有更高的標(biāo)準(zhǔn)要求,這樣建成后才能在舒適度上、在后期運營費用上,達(dá)到較好的效果。
  劉力表示,有前瞻性的開發(fā)商對住宅品質(zhì)提出了高要求。如北京鋒尚、Moma,南京朗詩國際等。它們的住宅技術(shù)品質(zhì)可以量化,企業(yè)不用再費力進(jìn)行各種包裝。這些高科技低能耗的住宅,標(biāo)志著地產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)入產(chǎn)品時代。在高科技的利用上,北京鋒尚用了八大系統(tǒng),Moma用了10項技術(shù),由五合國際設(shè)計的南京鋒尚用了18項低能耗高科技系統(tǒng),這樣的住宅在舒適度上,實現(xiàn)了恒濕恒溫。低能耗住宅也適合中國能源短缺的現(xiàn)狀,減少對環(huán)境的污染,代表了中國住宅的發(fā)展方向。

  “目前建成的許多住宅也許在二三十年后就會消失,原因是高能耗的特點讓業(yè)主用不起。”

  據(jù)劉力介紹,目前,我國已有建筑近400億平方米,95%以上是高能耗建筑,單位建筑面積能耗是發(fā)達(dá)國家的兩至三倍,對社會造成了沉重的能源負(fù)擔(dān)和嚴(yán)重的環(huán)境污染,已成為制約我國可持續(xù)發(fā)展的突出問題,F(xiàn)在的節(jié)能住宅是一個重大轉(zhuǎn)折,住宅品質(zhì)得到了提升。國家建設(shè)部也在積極地推廣節(jié)能省地型的住宅,建設(shè)部負(fù)責(zé)人多次在新聞發(fā)布會上強調(diào),我國將對建筑實施強制節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),并建立綠色建筑與節(jié)能建筑的稅收和收費優(yōu)惠制度,這些措施將促進(jìn)我國住宅品質(zhì)和能耗的改變。劉力表示,住宅品質(zhì)作為建筑之本,正在逐漸被人們所重視,這一變化也將對中國地產(chǎn)業(yè)的改變發(fā)生積極的影響,眾多的開發(fā)商也將伴隨著地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時代,越來越多地關(guān)注產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì),使地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出健康的局面。

  相關(guān)稿件