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2007年7月20日，央行決定一年期存貸利息上調(diào)0.27%，同時(shí)，國務(wù)院決定自8月15日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。
易憲容：目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升，特別是在國內(nèi)一線城市的價(jià)格快速飆升，無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。
鐘偉：土地成本提高將導(dǎo)致中國在未來三年內(nèi)步入一個(gè)中期的加息周期，盡管這種加息可能會(huì)給匯率帶來錯(cuò)綜復(fù)雜的影響，但是卻也不得不如此。
王小廣：相比房價(jià)由6000元漲到8000元，加息0.27%增加的成本微不足道。
易憲容：樓市投資零風(fēng)險(xiǎn)政府加息減稅劍指房地產(chǎn)
“今年上半年深圳的房價(jià)上漲50%以上，基本上是房地產(chǎn)炒作之結(jié)果�！蹦壳皣鴥�(nèi)的房地產(chǎn)市場，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增溫，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到28.5%，而且全國房地產(chǎn)市場的投資炒作也十分盛行。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容近日表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升，特別是在國內(nèi)一線城市的價(jià)格快速飆升，無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么會(huì)投資炒作盛行？易憲容表示，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式定位不清，國內(nèi)商業(yè)銀行銀行為了追求短期利益，紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道，為房地產(chǎn)炒作提供過高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過高的金融杠桿驅(qū)使，使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格炒高。
國內(nèi)樓市投資零風(fēng)險(xiǎn)
目前來看，最大的問題還在于中國的低利率政策或負(fù)利率政策。從6月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，CPI增長是4.4%，但居民一年期存款利率為3.06%，加上利息稅，6月份居民的一年期存款利息為-1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%，如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平，7月份國內(nèi)居民的一年期存款利息仍然為-1.2365%。
在嚴(yán)重負(fù)利率的情況下，光是從目前的結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場的投資者只要從銀行借到錢，就能夠輕易地獲利。再加上房價(jià)快速上升，房地產(chǎn)投資者不僅從負(fù)利率上得利，也能夠從房價(jià)的飆升中大獲其利。另外，加上政府要穩(wěn)定房價(jià)，房地產(chǎn)市場就成了一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的投資市場。在這種情況下，國內(nèi)的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場？當(dāng)大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場時(shí)，全國各地房價(jià)推高也自然了。
政府此次調(diào)控有新意
易憲容表示，從國家統(tǒng)計(jì)局所公布的二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，無論GDP增長11.9%，六月份的CPI上升4.4%，還是固定資產(chǎn)投資增長為25.9%，都表明當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于過熱之中。特別是CPI的快速上升，更是表明利息的上調(diào)勢(shì)在必行。他認(rèn)為，從房地產(chǎn)商的角度來看，他們肯定會(huì)認(rèn)為加息這樣小對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)沒有什么影響，甚至可以忽略不計(jì)。因?yàn)樵黾?.27%的融資成本，對(duì)于利潤率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這點(diǎn)成本是可以忽略不計(jì)。
但他同時(shí)表示，這次加息及減利息稅的政策出臺(tái)與前幾次宏觀政策出臺(tái)有一個(gè)很大的差別，就是無論是貨幣政策委員會(huì)還是央行官員，對(duì)利息在金融市場中的作用有了更多清楚的認(rèn)識(shí)。這次貨幣政策委員會(huì)的例行公告中就明確表示，就當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)而言，不僅要采取適度從緊的貨幣政策，而且要更有效利用價(jià)格型工具。
同時(shí)，央行的官員早就在公開會(huì)議上表示，負(fù)利率是不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，政府有責(zé)任來改變這種負(fù)利率局面。根據(jù)這種情況，全國人大也與政府一起在努力調(diào)整法規(guī)。所以，在二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布前后，對(duì)加息與減利息稅早就成了市場共識(shí)。如果政府的宏觀調(diào)控手段與目標(biāo)從根本上得以改變，那么這種低利率政策的局面要想再持續(xù)下去是不可能了。低利率政策的改變，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說將是壓倒駱駝背上的一根稻草。
加息減稅直指房地產(chǎn)
“另外加息對(duì)房地產(chǎn)市場投資者直接成本的影響也是巨大的�！币讘椚菖e例說，本金一元，利率復(fù)利為5%時(shí)，30年后一元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后一元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時(shí)，30年后一元的終值利息系數(shù)為17.449。也就是說，當(dāng)復(fù)利計(jì)算時(shí)，當(dāng)利率由5%上升到10%時(shí)，其終值利息系數(shù)為四倍多。如果你購買房子總價(jià)為120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，你每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。因此在復(fù)利的情況下，利率上升對(duì)房地產(chǎn)購買者的成本影響會(huì)十分大的。
易憲容說：“利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響并非是一次性的、突發(fā)的，而是逐漸的、滲透性的。如果說央行加息成為一種常規(guī)性的手段，那么房地產(chǎn)市場的投資者不僅要觀察加息之后房地產(chǎn)市場行為預(yù)期的變化，而且也得關(guān)注央行對(duì)房地產(chǎn)市場行為預(yù)期的反映可能出臺(tái)什么政策。而正是這種市場預(yù)期連鎖反應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響誰敢低估呢？”易憲容表示，如果利息進(jìn)入上升的通道，那么房地產(chǎn)市場的投資行為與消費(fèi)者行為都會(huì)改變。而政府要改變目前負(fù)利息狀況，就得不斷地讓利息上調(diào)，而一旦利息進(jìn)入了一個(gè)上升的通道，它對(duì)房地產(chǎn)市場的影響將是巨大。由此可以看出，政府此次的加息減稅是直指房地產(chǎn)。
鐘偉：加息對(duì)房價(jià)的影響不會(huì)立竿見影
北師大金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，今年以來影響房地產(chǎn)的最大變數(shù)并不是加息，而是土地出讓價(jià)格，加息對(duì)房價(jià)的影響不會(huì)立竿見影。
鐘偉表示，今年以來影響房地產(chǎn)的最大變數(shù)并不是加息，而是土地出讓價(jià)格。年初到現(xiàn)在的短短半年時(shí)間，大多數(shù)房地產(chǎn)相對(duì)較為活躍的一二線城市的土地出讓價(jià)格出現(xiàn)了劇烈上漲，這種上漲使得較好和較大地塊只有上市公司和外資才能獲得，使得房地產(chǎn)企業(yè)花在土地儲(chǔ)備上的資金急劇增加。鐘偉認(rèn)為，地價(jià)的上漲不可能不反映到房價(jià)上，目前的地價(jià)水平很大程度上透支了未來的房價(jià)，也帶動(dòng)了即期房價(jià)的上漲，因此2007年大多數(shù)城市的房價(jià)可能出現(xiàn)明顯上漲，這種上漲是土地價(jià)格推動(dòng)的非理性上漲。
“如此將導(dǎo)致中國在未來三年內(nèi)步入一個(gè)中期的加息周期，盡管這種加息可能會(huì)給匯率帶來錯(cuò)綜復(fù)雜的影響，但是卻也不得不如此。”鐘偉表示，目前的加息節(jié)奏是相當(dāng)溫和的，考慮到國內(nèi)資本市場和房地產(chǎn)市場的繁榮，考慮到中國宏觀經(jīng)濟(jì)可能持續(xù)第二年增速超越11%，因此緊縮政策可能不得不陸續(xù)出臺(tái)。同時(shí)，加息影響了房地產(chǎn)的供需兩面，對(duì)開發(fā)商而言，資金價(jià)格的抬高和進(jìn)入門檻的抬高將導(dǎo)致開發(fā)商隊(duì)伍的分化，對(duì)購房者而言，加息將導(dǎo)致購房需求的溫和、持續(xù)的收縮，加息對(duì)房價(jià)的影響不會(huì)立竿見影，但是卻具有中期風(fēng)向標(biāo)的作用。
另外鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)將明顯上升。土地儲(chǔ)備的價(jià)值，在未來很大程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命運(yùn)。過去兩年半土地出讓價(jià)格的持續(xù)飆升，使得土地儲(chǔ)備價(jià)值只升不降的可持續(xù)性面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
王小廣：對(duì)多套購房者應(yīng)增加懲罰性利息
自2006年8月19日起，央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%。而商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍。若執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限(基準(zhǔn)利率的0.85倍)，實(shí)際上調(diào)幅度僅為0.06個(gè)百分點(diǎn)。
“實(shí)際上購房人支付利息的成本在買房成本中占比并不高，買房成本最多的還是房價(jià)本身的成本，相比房價(jià)由6000元漲到8000元，加息0.27%增加的成本微不足道�！眹野l(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任王小廣在接受記者采訪時(shí)表示，利率下浮0.85%應(yīng)該只是針對(duì)首次購房者，對(duì)多次購房者、別墅購買者不但應(yīng)該執(zhí)行“在上限上增加0.27%”的標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)該增加懲罰性的利息。
“小步加息表達(dá)了政府宏觀調(diào)控的態(tài)度，形成投資成本不斷增加的心理預(yù)期，這是很好的抑制投資的舉措。”王小廣說，這次加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率是增加了0.27%，而五年期的存款基準(zhǔn)利率則由3.6%上升到4.14%，增加了0.54%，五年以上的貸款利率則由6.39%增長到6.84%，增加了0.45%，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度，有利于抑制長期貸款需求和固定資產(chǎn)投資的過快增長。王小廣預(yù)計(jì)，如果投資繼續(xù)過熱，將繼續(xù)小步加息。
針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問題，王小廣建議選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。此外，建議把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，并對(duì)居民購買第二套以上住房采取抑制性的金融政策。同時(shí)，采取法律手段和必要的行政手段，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)商“捂盤”和哄抬房價(jià)的投機(jī)行為。 |