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 房?jī)r(jià)為何“葫蘆沒(méi)按下又起了瓢”？究竟誰(shuí)是助推新一輪房?jī)r(jià)瘋漲的幕后“推手”？
在共同利益的扭結(jié)下，一些房地產(chǎn)商、地方政府、黨政官員、專家學(xué)者、媒體�？瘶�(gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)。在他們的共同作用下，形成了樓市“漲價(jià)組合拳”，使普通購(gòu)房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。
發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，今年5月以來(lái)，北海、蘭州等中西部省區(qū)市房?jī)r(jià)，比去年同期上漲超過(guò)10%。重慶市6月份，14天內(nèi)商品房均價(jià)上漲7.8%。房?jī)r(jià)為何“葫蘆沒(méi)按下又起了瓢”？究竟誰(shuí)是助推新一輪房?jī)r(jià)瘋漲的幕后“推手”？
“你調(diào)你的控，我漲我的價(jià)”
在長(zhǎng)三角地區(qū)，5月份之后，杭州房市開(kāi)始量?jī)r(jià)齊升，市中心部分樓盤(pán)每平方米平均上漲3000至5000元；珠三角地區(qū)，深圳商品房成交均價(jià)14223元/平方米，半年暴漲50%。灼熱的數(shù)據(jù)使得深圳成為新一輪房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。
中西部省區(qū)市的房?jī)r(jià)漲幅格外引人注目。以曾經(jīng)“房地產(chǎn)泡沫”聞名的廣西北海市，2007年以來(lái)價(jià)格一路飆升，連續(xù)3個(gè)月位居全國(guó)首位。4月份更是以23.6%的驚人漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深圳和北京。
自國(guó)家6月上旬批準(zhǔn)重慶、成都為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”之后，重慶的房?jī)r(jià)突然向上跳躍，之后就“高燒”不退，連續(xù)5個(gè)星期，主城區(qū)商品房成交量超過(guò)5000套，成交面積同比增長(zhǎng)251.8%。
“樓市太瘋狂了，連我們業(yè)內(nèi)人士都感到害怕�！敝貞c一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員陳女士說(shuō)，重慶成為“試驗(yàn)區(qū)”以來(lái)，樓盤(pán)漲價(jià)只需銷(xiāo)售經(jīng)理一句話，立即就可以“漲兩三百”，一些樓盤(pán)6月以來(lái)甚至是按照一個(gè)月漲1000元的計(jì)劃在執(zhí)行。為了暴利，開(kāi)發(fā)商甚至不惜毀約賣(mài)高價(jià)，連對(duì)業(yè)內(nèi)人士都“認(rèn)錢(qián)不認(rèn)人”。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些地方政府在外出招商引資、參觀考察過(guò)程中，往往把本地房?jī)r(jià)與鄰近省份進(jìn)行比較。一方面，希冀通過(guò)低廉的房?jī)r(jià)來(lái)吸引更多投資商進(jìn)入本地市場(chǎng)；另一方面，通過(guò)默許、甚至鼓勵(lì)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)來(lái)制造“人氣”，結(jié)果形成了“你調(diào)你的控，我漲我的價(jià)”的怪現(xiàn)象。
五種力量助推房?jī)r(jià)猛漲
近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)變化表明，盡管?chē)?guó)家與地方通過(guò)戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)飆升并未得到根本遏止。
究其原因，大概有五個(gè)方面：一是炒作概念制造“搶房潮”。記者在調(diào)查中了解到，自6月中旬以來(lái)，重慶各種“房地產(chǎn)�？本蛯�(guó)家設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重大戰(zhàn)略“解讀”為房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，連篇累牘地推出“試驗(yàn)區(qū)將刺激重慶房?jī)r(jià)上漲”“重慶樓市迎來(lái)大漲拐點(diǎn)”等觀點(diǎn)，并發(fā)布“重慶樓市出現(xiàn)‘搶房潮’”“重慶今年房?jī)r(jià)再漲10%也正�！钡认ⅲ粩嘞蚶习傩諒�(qiáng)化“房?jī)r(jià)必漲、漲價(jià)正常”的概念。
二是捂盤(pán)囤房刺激供求失衡。在制造輿論之后，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提高房屋售價(jià)，并“捂盤(pán)惜售”，制造房子緊俏的假象。長(zhǎng)三角某市要求，在領(lǐng)取預(yù)售許可證一個(gè)月內(nèi)不開(kāi)盤(pán)其預(yù)售許可證將作廢，一些已經(jīng)領(lǐng)證的開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷(xiāo)售條件的房屋抵押給銀行。據(jù)這個(gè)城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年一季度就有33家樓盤(pán)辦理了在建工程抵押，這些樓盤(pán)都是已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的。這直接造成了市場(chǎng)住房供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲，而價(jià)格越漲，開(kāi)發(fā)商為追求高利潤(rùn)就越捂盤(pán)不賣(mài)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。
三是爭(zhēng)創(chuàng)“地王”，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的戰(zhàn)略重點(diǎn)。5月，杭州錢(qián)江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià)，創(chuàng)下了樓面地價(jià)11759元/平方米的新紀(jì)錄。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價(jià)還高出近千元。隨著調(diào)控的不斷深化，一些開(kāi)發(fā)商擔(dān)心自身利益受損，通過(guò)大量?jī)?chǔ)備土地來(lái)對(duì)抗調(diào)控。他們往往根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)加速或推遲開(kāi)發(fā)進(jìn)度，最終目的為炒高房?jī)r(jià)以獲取最大利潤(rùn)。
四是大盤(pán)操控區(qū)域房?jī)r(jià)，領(lǐng)漲效應(yīng)形成板塊拉力。二線城市房?jī)r(jià)快速上漲的背后，品牌開(kāi)發(fā)商和超級(jí)大盤(pán)所發(fā)揮的作用不可低估。品牌開(kāi)發(fā)商拿地后，依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在媒體大量投放樓盤(pán)廣告以擴(kuò)大影響力，其定價(jià)通常會(huì)遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)。2007年以來(lái)，南京中心城區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)單價(jià)都在1.5萬(wàn)元左右，新街口的“長(zhǎng)江路九號(hào)”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤(pán)部分房源單價(jià)更超過(guò)了兩萬(wàn)元。正是在一些“大盤(pán)效應(yīng)”下，不僅直接帶動(dòng)了周邊樓盤(pán)紛紛漲價(jià)，也拉動(dòng)該區(qū)域商品房均價(jià)的上揚(yáng)。
五是流動(dòng)性過(guò)剩，吹漲房?jī)r(jià)泡沫。一名主管房地產(chǎn)的官員告訴記者，“流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用這兩個(gè)月表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。”據(jù)了解，證券市場(chǎng)一年來(lái)的火爆行情增加了投資者的收益，在當(dāng)前股市波動(dòng)增大的情況下，一些在股市賺錢(qián)的投資者在房?jī)r(jià)上漲的刺激下開(kāi)始投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，以投資為目的的購(gòu)房者在今年的買(mǎi)樓熱潮中所占的比例加大。一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，最近的消費(fèi)者與前兩年相比有一個(gè)不同，就是現(xiàn)在買(mǎi)房都不問(wèn)價(jià)格，一兩萬(wàn)元一平方米的房子，有的人買(mǎi)起來(lái)就像買(mǎi)白菜一樣。
中央地方土地收益分配格局亟待調(diào)整
近年來(lái)，圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，不同利益群體的博弈非常激烈。在共同利益的扭結(jié)下，一些房地產(chǎn)商、地方政府、黨政官員、專家學(xué)者、媒體�？瘶�(gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)。在他們的共同作用下，形成了樓市“漲價(jià)組合拳”，使普通購(gòu)房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。
中央黨校研究員曾業(yè)松分析指出，房地產(chǎn)商一般以賺取最大利潤(rùn)為核心，一些地方政府為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，從中獲得GDP和政績(jī)；一批學(xué)術(shù)精英引導(dǎo)公眾預(yù)期，影響政府決策，獲得地產(chǎn)商的“好處費(fèi)”；媒體�？癁榈禺a(chǎn)商制造輿論，從中獲得其廣告回報(bào)。這些利益集團(tuán)，不僅具有強(qiáng)大的自我保護(hù)能力，而且善于消解國(guó)家宏觀調(diào)控，扭曲國(guó)家政策“為我所用”。
江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛介紹，政策房比例偏低，這導(dǎo)致了很多中低收入者通過(guò)從銀行大量借貸而進(jìn)入商品房市場(chǎng)買(mǎi)房，加劇了樓市供需的失衡，也在一定程度上助推了房?jī)r(jià)上漲。
專家呼吁，遏制地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)鍵在于調(diào)整中央與地方的土地收益分配格局，從根本上減少地方政府“以地生財(cái)”的沖動(dòng)；土地拍賣(mài)應(yīng)該從目前“價(jià)高者得”的方式，轉(zhuǎn)為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，讓誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商造價(jià)廉物美的房子；打擊開(kāi)發(fā)商囤地囤房必須落到實(shí)處，確保信息透明，強(qiáng)化監(jiān)督；銀行應(yīng)嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻，加大對(duì)政府房保障力度，讓更多中低收入者能買(mǎi)到價(jià)格合理的房子。 |