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五合國際總顧問劉力日前表示，房地產(chǎn)市場發(fā)展依靠兩要素：生產(chǎn)能力和發(fā)展能力，一線城市前者優(yōu)越，二線城市后者優(yōu)越，但目前對于市場而言，后者最為重要。二線城市的要素獲得較為容易，那么它獲得了要素就能獲得生存發(fā)展空間。而房地產(chǎn)商需要擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)張領(lǐng)土，實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略化，勢必要將二線城市考慮在內(nèi)。即房地產(chǎn)商的梯度轉(zhuǎn)移也是城市發(fā)展需要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，第一級房產(chǎn)開發(fā)(一線城市)已經(jīng)完成，需要進(jìn)取下一個(gè)堡壘，第二級房產(chǎn)開發(fā)熱潮即將展開。
“進(jìn)入二線城市是一個(gè)戰(zhàn)略問題”
二線城市在城市化推進(jìn)的過程中，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展機(jī)會——對全國而言，依靠市場動力解決了城市化進(jìn)程中的資金資源問題；對地方政府而言，政府與大開發(fā)商合作，可以出政績；對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，城市擁有龐大的市場需求空間，正適合擴(kuò)張。二線城市在城市推進(jìn)過程中，要從運(yùn)營城市、進(jìn)行資源全面整合角度考慮——開發(fā)商必須站在運(yùn)營城市的角度進(jìn)行思考，二線城市正值舊城改造、商圈再造時(shí)期，此時(shí)的開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)際上是在再造一個(gè)城市，將關(guān)系到長久的將來。因此二線開發(fā)的不只是一個(gè)住宅或是寫字樓，更像是一個(gè)帶有經(jīng)濟(jì)功能的城區(qū)的開發(fā)。否則，將出現(xiàn)快速的城市化推進(jìn)進(jìn)程中常常會出現(xiàn)的很多棘手問題，如居民收入水平與房價(jià)之間的差距；外資涌入改變二線市場格局，拉高樓價(jià)，透支購買力；外來開發(fā)商大力開發(fā)中高檔樓盤，帶動周邊低素質(zhì)樓盤虛高，無形中，為投資炒房者推波助瀾。這些問題實(shí)際上都是二線城市城市化進(jìn)程中，以非運(yùn)營城市戰(zhàn)略開發(fā)城市所埋下的隱性泡沫。
“二線城市市場回報(bào)率可達(dá)到30%左右”
劉力表示，一線城市日益昂貴的土地價(jià)格，使得資金薄弱者無法涉足期間。因此資金有壓力的開發(fā)商，或資金約束比較大的開發(fā)商，都會更關(guān)注二線城市，會考慮到二線城市去。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)開發(fā)中，如果土地資金的占用可能會占到整個(gè)開發(fā)資金的60%，那么在二線城市只要20%就夠了。大型房地產(chǎn)商可通過二線城市擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大影響，且到二線城市去做大規(guī)模開發(fā)，可發(fā)揮成本競爭的優(yōu)勢；中小企業(yè)可通過二線城市獲得生存空間，賺取實(shí)力以形成規(guī)模。劉力告訴記者，現(xiàn)在一線城市的市場回報(bào)率只有7%至8%，而二線城市可達(dá)到30%左右，與一線城市剛發(fā)展起來的水平相當(dāng)。為一些開發(fā)商的多項(xiàng)目、多層次的管理水平落后爭取時(shí)間改善。在一線城市，對于管理水平較差的房地產(chǎn)商，一旦資金有壓力，所有項(xiàng)目整體將陷于癱瘓。而在二線城市，由于資金約束并不大，可給開發(fā)商一定喘息時(shí)間提高和完善管理水平及制度。另外，二線城市正處于城市發(fā)展階段。從地方的角度來講，地區(qū)政府通過與大開發(fā)商合作，一來改造基礎(chǔ)建設(shè)環(huán)境，二來可以增加公建配套，提升地區(qū)價(jià)值，三來帶動就業(yè)機(jī)會，這些因素使得二線城市的發(fā)展極具空間，誰及早進(jìn)入了這些二線城市，誰就擁有了更大的成長空間和未來發(fā)展?jié)摿Α?/P>
“二線城市的發(fā)展機(jī)會”
劉力認(rèn)為，以前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式被定義為以大城市和大城市群帶動中國城市化進(jìn)程為主的模式，“十一五規(guī)劃”以后將逐步從原來的區(qū)域發(fā)展模式中走出來，向以中小城市帶動中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的模式轉(zhuǎn)變。這一點(diǎn)將對中國城市(鎮(zhèn))化進(jìn)程和房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)生重大影響。而從政策及以上分析的一、二線城市分化情況來看，中小城市的真實(shí)價(jià)值及潛在優(yōu)勢已逐漸被挖掘出來，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式主要以中小城市帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其城鎮(zhèn)發(fā)展核心及主體為中小城市。在新一輪的經(jīng)濟(jì)增長過程中，起推動器作用的不再是一線城市，而是那些二線城市，目前一大批二線城市的經(jīng)濟(jì)增長率已經(jīng)快于北京、上海、廣州等一線城市。盡管東部沿海地區(qū)的大型城市的經(jīng)濟(jì)總量仍高于大部分二線城市，但其帶動全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用已逐漸降低，中西部和東北部等原先落后的一些地區(qū)后來居上，這些帶動經(jīng)濟(jì)的巨大引擎在發(fā)展中曾經(jīng)遭遇嚴(yán)重的兩極分化，經(jīng)濟(jì)增長速度可能封頂。增速的逐漸趨緩，也正是其逐漸成熟、市場飽滿的標(biāo)志。正是這個(gè)原因，才帶來了大批二線城市的發(fā)展機(jī)會。在一線城市，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸退出主力型產(chǎn)業(yè)，而在二線城市大當(dāng)其道，這種此消彼長的態(tài)勢，正是未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的一種體現(xiàn)。 |