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 2007年的十一黃金周對(duì)于樓市而言并未迎來理想中的旺市，相反受多次加息和房貸新政等政策影響，樓市銷售在傳統(tǒng)的旺季中遭受了一股寒流。記者從京城多家房產(chǎn)中介獲悉，十一黃金周期間，北京新盤開盤和銷售環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，甚至引發(fā)了部分購房者退單第二套房的“退房潮”。
新盤開盤、銷售雙降
根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷有限公司統(tǒng)計(jì)，十一期間北京商品住宅(期、現(xiàn)房)日均銷售僅273套，相比去年同期的日均銷售194套雖略有增長，但與9月最后一周商品住宅日均銷售套數(shù)625套相比，十一黃金周的成交量明顯銳減，環(huán)比降幅達(dá)56%。
與此同時(shí)，今年黃金周僅有五個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，其中三個(gè)項(xiàng)目的取證部分為商品房，共160套，3.2萬平方米。相比去年同期，今年黃金周的取證項(xiàng)目大幅減少近六成。
對(duì)此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，購房需求主要是由于房價(jià)過高而受到抑制，大多數(shù)購房人的購買力已不足以支撐目前的高房價(jià)，被迫步入觀望期。此外，9月27日央行、銀監(jiān)局頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對(duì)于二次購房在金融政策上的限制打擊了大量投資者，炒房成本的提高、未來商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定都在抑制投資者的購房熱情，這也是造成了“銀十”開局遇冷的原因之一。
“取證項(xiàng)目的同比萎縮與9月取證項(xiàng)目大增不無關(guān)系。由于前期開發(fā)商紛紛看好‘金九銀十’的到來，造成短期內(nèi)集中大量取證，據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月取證項(xiàng)目達(dá)59個(gè)，創(chuàng)出年內(nèi)新高。但實(shí)際銷售情況并未達(dá)到預(yù)期效果，9月開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為46%，從而抑制了目前部分開發(fā)商取得預(yù)售許可證、推出新盤的速度�！壁w晨明說。
盡管取證項(xiàng)目出現(xiàn)大幅萎縮，但預(yù)售均價(jià)卻已翻番。這五個(gè)取證項(xiàng)目中，有兩個(gè)別墅項(xiàng)目，一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，兩個(gè)其他類項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)高達(dá)15540元/平方米，同比去年大漲124%。趙晨明告訴記者，一年以來北京房價(jià)持續(xù)在上漲，目前萬元以下的項(xiàng)目逐漸減少，且多集中在五環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，市場實(shí)際供給和居民的購房需求脫節(jié)，造成了銷售持續(xù)下挫，銷售不力的局面又反過來影響了開發(fā)商的推盤信心，供給不足造成了房價(jià)繼續(xù)飆升�？梢钥闯觯壳皹鞘械倪\(yùn)行軌跡已有進(jìn)入惡性循環(huán)的趨勢。政府雖出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，利用多種金融手段，并加大了保障性住房供應(yīng)來對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，但仍未能從根本上扭轉(zhuǎn)這種態(tài)勢。究其原因，是由于政策的滯后調(diào)節(jié)因素，預(yù)計(jì)隨著明年保障性住房的實(shí)際供應(yīng)和今后的持續(xù)加大供應(yīng)，可以將保障性群體剝離市場。此外，今年多次加息、收緊銀行流動(dòng)性資金、控制房貸的效果將會(huì)顯現(xiàn)，購房需求將會(huì)進(jìn)一步得到抑制。
二手房交易量微增
與一手商品房受到的影響相比，二手房交易受到新政的影響相對(duì)較小，記者從北京中原地產(chǎn)、我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)中介獲悉，今年十一黃金周期間，北京二手房交易量較去年同期略有增長。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計(jì)顯示，黃金周期間二手房交易量比去年同期增長了8.3%；房源掛牌量同比去年增長11.3%；客戶需求量比去年增長15.6%。其中朝陽區(qū)、海淀區(qū)在黃金周期間仍是交易熱點(diǎn)區(qū)域，兩區(qū)二手房的成交量分別占黃金周總成交量的24%和16%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍分析說，通過黃金周這七天的成交情況來看，房貸新政對(duì)二手房市場供求影響不大，而剛性需求在黃金周期間快速釋放刺激了二手房市場交易量的整體增長。此外，外地購房者在黃金周期間來京購房比例明顯增加，同比去年黃金周上漲10%左右，在一定程度上也帶動(dòng)了成交量的上漲。
同時(shí)，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域下屬門店在十一期間對(duì)客戶進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示，在購買二手房的房產(chǎn)需求者當(dāng)中，全款購買占到成交量的30.2%；首次貸款占到成交量的50.8%；二次以上貸款占到成交量19%�？芎｝堉赋觯ㄟ^這個(gè)市場反饋數(shù)據(jù)可以看出，目前北京二手房購房者中主要還是以自住為主，強(qiáng)大自住需求仍將支撐著整個(gè)市場。
北京房產(chǎn)中介我愛我家新聞發(fā)言人胡景暉還告訴記者，隨著北京市房價(jià)的持續(xù)走高、連續(xù)加息等壓力的不斷加大，更多的購房者將中小戶型作為首選。黃金周期間二手房市場中小戶型房源暢銷，尤其是軌道交通周邊房源受追捧。
第二套房現(xiàn)“退房潮”
雖然二手房成交量有一定的上漲，但記者了解到，由于國慶節(jié)前購買第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋預(yù)訂者始料不及，許多在售樓盤均出現(xiàn)多例退房退款現(xiàn)象，二手房市場亦不例外。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房貸政策變化帶來的資金壓力成為此次大規(guī)模退房現(xiàn)象的直接導(dǎo)火線，尤其是在有二次置業(yè)意向的預(yù)訂人群中產(chǎn)生了較大反響。
根據(jù)北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，黃金周期間因二次置業(yè)貸款受阻而引發(fā)的退單率達(dá)8%，退單情況主要集中在單價(jià)為一萬元到兩萬元的中高檔物業(yè)。對(duì)此，北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部經(jīng)理常淑娟認(rèn)為，中高檔樓盤有很好的投資升值價(jià)值，很多已購房的北京人開始二次置業(yè)，為自己尋找較為理想、舒適的第二居所，亦或是作為投資，而這兩種方式往往都需要借助銀行貸款，因此，在新政策實(shí)施之際，中高檔樓盤成了受傷最重的區(qū)域。而研究其人群，年齡大多為35歲以上的中年置業(yè)者，其購房目的除升級(jí)換代者，也不乏大大小小的炒房人士，可見本次房貸新政立竿見影之功效，而原本應(yīng)該火熱的國慶樓市黃金周也因此變成了名副其實(shí)的“違約周”。
根據(jù)千萬家市場研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，上半年，貸款購房的消費(fèi)者中有近80%的貸款者首付為30%。一旦首付款由三成提高到四成，那么將近40%左右的購房者將要調(diào)整首付款，即四成左右的購房者將受到影響。“部分自住者由于資金有限，將不得不推遲購房計(jì)劃；部分投資者由于需要增加投資，同時(shí)面臨趨緊的調(diào)控環(huán)境，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，也會(huì)調(diào)整投資計(jì)劃。這樣，房地產(chǎn)市場的需求會(huì)得到真正的抑制，房價(jià)的過快上漲有望得到抑制。”常淑娟說。 |