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2007年的中國(guó)樓市，北海成為引人注目的焦點(diǎn)之一：從3月到8月，北海市商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度持續(xù)居首，10月份同比上漲17.7%，仍然名列全國(guó)第四。
盡管北海市并非省會(huì)城市，人口尚不足30萬(wàn)，但北海市上個(gè)世紀(jì)90年代初就曾遭遇一場(chǎng)狂飆突進(jìn)的“房地產(chǎn)熱”。這場(chǎng)熱潮轉(zhuǎn)瞬即逝，使北海市背上沉重的房地產(chǎn)遺留問(wèn)題的包袱。因?yàn)殡S處可見的“爛尾樓”，北海被一些人稱為“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。今年房?jī)r(jià)再次飆升，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)是否泡沫再現(xiàn)，成為人們關(guān)注的話題。
政府說(shuō)法：房?jī)r(jià)屬于“恢復(fù)性增長(zhǎng)”
對(duì)于備受關(guān)注的房?jī)r(jià)上漲，北海市給建設(shè)部的一份報(bào)告稱，這是“走出上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的恢復(fù)性增長(zhǎng)”。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上一輪“房地產(chǎn)熱”給城市建成區(qū)僅30余平方公里的北海留下130多個(gè)“爛尾樓”，面積達(dá)120多萬(wàn)平方米，而且多分布在城市主干道兩側(cè)和重點(diǎn)區(qū)域。正是因?yàn)檫@些“爛尾樓”，北海曾被中央某部門前來(lái)視察的領(lǐng)導(dǎo)稱之為“全國(guó)最沒(méi)有生氣的沿海城市”。
2003年4月起，在財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局給予處置房地產(chǎn)遺留問(wèn)題的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，北海市全面啟動(dòng)對(duì)“爛尾樓”的處置盤活，眾多“爛尾樓”通過(guò)法院拍賣或市場(chǎng)置換，每平方米價(jià)格從200多元到五六百元不等進(jìn)行確權(quán)，續(xù)建完工后以千元左右價(jià)格銷售。到2006年底，“爛尾樓”基本處置完畢。隨著這些“存量”舊房的逐漸消化，陸續(xù)新建的商品住房?jī)r(jià)格開始“復(fù)蘇”。
今年上半年，北海市商品住房均價(jià)1787元/平方米，到8月份升至2302元/平方米，目前約2500元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基數(shù)低，總量小，也是北海市房?jī)r(jià)“異動(dòng)”明顯的原因。2007年上半年1787元/平方米的均價(jià)與2006年的1639元/平方米相比，增幅達(dá)9%，但實(shí)際增加金額不到150元/平方米。
業(yè)內(nèi)看法：投資性購(gòu)房是房?jī)r(jià)上漲主因
房?jī)r(jià)恢復(fù)性增長(zhǎng)只是一種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣西確定將北部灣地區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展的決策，使北海市再度受到關(guān)注。來(lái)自福建、浙江等地的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入北海，而市民感受最突出的是外地購(gòu)房者明顯增多。
從事銷售策劃的王立說(shuō)，北海市外地購(gòu)房者中，來(lái)自福建、黑龍江、浙江、上海等地的較多，此外，還有西北、華北及廣西區(qū)內(nèi)其他城市。實(shí)際上，外地人購(gòu)房熱在2003年就開始出現(xiàn)，價(jià)格低廉的續(xù)建“爛尾樓”成為上海、浙江等地投資者炒作的對(duì)象，一個(gè)人購(gòu)買數(shù)套甚至數(shù)十套房子的為數(shù)不少。統(tǒng)計(jì)表明，今年上半年，北海市外地人購(gòu)房占個(gè)人購(gòu)房總量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外地人到北海投資購(gòu)房，緣于北海房?jī)r(jià)的“洼地”效應(yīng)，尤其是隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念被全國(guó)媒體廣為宣傳，對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)敏感的浙江、福建商人將北海作為房產(chǎn)投資的重點(diǎn)。此外，北海當(dāng)?shù)氐穆眯猩缃?jīng)理、律師、個(gè)體老板及一些薪酬較高行業(yè)的人士也加入了“炒房”行列。
除此以外，其他一些因素對(duì)房?jī)r(jià)起了助漲作用。一是土地價(jià)格升值，今年以來(lái)，北海市拍賣的土地價(jià)格連創(chuàng)新高，每畝從數(shù)十萬(wàn)元到逾百萬(wàn)元，最高超過(guò)200萬(wàn)元，強(qiáng)化了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。二是一些開發(fā)商在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，采取表面高開價(jià)，暗中大優(yōu)惠的做法。三是市場(chǎng)違規(guī)行為推波助瀾，特別是一些銷售人員利用預(yù)售到辦理房地產(chǎn)證的時(shí)間差，自己將房子“買下”后倒賣吃差價(jià)，造成供應(yīng)緊張的假象，刺激房?jī)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)泡沫是否重現(xiàn)？
隨著9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺(tái)，北海樓市初顯頹勢(shì)，“十一”黃金周銷售寥寥無(wú)幾，但11月出現(xiàn)反彈跡象，新購(gòu)住房成交量近6萬(wàn)平方米，而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓，新房銷售價(jià)都在3000元左右，部分樓盤超過(guò)4000元。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前情況看，北海不會(huì)重現(xiàn)上一輪房地產(chǎn)“泡沫”，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)不再是一花獨(dú)放，旅游與工業(yè)的發(fā)展，將促使房市由“虛”轉(zhuǎn)“實(shí)”。北海空氣清新，氣候溫暖，有“城市氧吧”之稱，吸引眾多北方人遷居或成為“候鳥型”居民，一些住房會(huì)由“投資”轉(zhuǎn)為“養(yǎng)老度假”。此外，記者了解到，今年以來(lái)，北海市房屋租賃價(jià)格上漲明顯，普通三房一廳由原先每月三四百元升至六七百元，主要租戶為落戶工業(yè)企業(yè)的職工。一些以東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)員工為對(duì)象的樓盤，也出現(xiàn)較為旺銷跡象。
然而，對(duì)于北海這樣樓市總量較小的城市，外地人大量購(gòu)房蘊(yùn)涵較大風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲過(guò)快后，使得以居住為目的的購(gòu)房者“廢然而退”，甚至城市也被炒房者“綁架”。此外，由于住房的區(qū)域性特點(diǎn)，如果上漲幅度過(guò)高，與收入落差過(guò)大，就會(huì)成為敏感的社會(huì)問(wèn)題。
2007年10月，一個(gè)占地930畝的廉租房項(xiàng)目在北海動(dòng)工。北海市房地產(chǎn)交易中心一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，政府加快廉租房的和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，是對(duì)房?jī)r(jià)間接但卻是最有效的調(diào)控措施。任何一個(gè)城市的廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，都是那個(gè)城市的房?jī)r(jià)標(biāo)尺，在解決困難群眾“住無(wú)所居”問(wèn)題的同時(shí)，將打破開發(fā)商漲價(jià)無(wú)譜的局面。 |